Договор цессии и усн квартира

Договор цессии при усн

Вернуться назад на Договор цессии

Переуступка права требования позволяет оперировать «дебиторкой», используя ее как дополнительный источник «живых» денег. Ведь при таком раскладе дожидаться, когда у должника все-таки появится возможность расплатиться, нет никакой нужды. Без особых налоговых потерь могут воспользоваться подобным способом пополнения «оборотки» в том числе и «упрощенцы». А вот приобретение прав требования на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», с точки зрения налогового учета, за редким исключением, не слишком удачная мысль.

Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 382 Кодекса право требования на основании обязательства может быть передано другому лицу. При этом первоначальный кредитор называется цедентом, а приобретатель долга – цессионарием. По умолчанию право первого переходит ко второму в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК). Иной порядок следует специально прописывать в договоре.

Согласие должника на перемену лиц в обязательстве не требуется, однако уведомить его, причем письменно, необходимо. В противном случае надлежащим будет считаться погашение долга и первоначальному кредитору.

Проще говоря, по договору цессии компания, по сути, продает свою дебиторскую задолженность, предоставляя право получить средства в счет ее погашения от должника иному лицу. Вполне понятно, что стоимость такого рода сделок ниже размера самого долга, поскольку договор цессии должен быть возмездным и представлять для цессионария определенную выгоду. Цедент же в данном случае, безусловно, теряет в сумме, но выигрывает в сроках поступления денег.

«Упрощенцы» ведут учет доходов и расходов в налоговом учете по кассовому методу. Так, в целях главы 26.2 Налогового кодекса РФ датой получения дохода признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Соответственно, неоплаченная дебиторская задолженность базу по единому налогу на УСН не увеличивает. Доход отражается только при поступлении денег от контрагента. Вместе с тем уступку прав требования вполне можно расценивать как погашение задолженности иным способом. При таком подходе на дату подписания договора цессии налогоплательщик должен отразить в доходах всю сумму «дебиторки», права требования, на которые переданы.

Вместе с тем уступку прав требования можно рассматривать и как отдельную операцию по реализации имущественных прав. Как указали специалисты Минфина в письме № 03-11-04/2/83, в силу статьи 346.15 Налогового кодекса в состав доходов на УСН включаются доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые согласно «прибыльным» статьям 249 и 250 Кодекса соответственно.

Между тем статья 249 Налогового кодекса предусматривает, что к доходам от реализации относится, в том числе выручка от реализации имущественных прав. При этом в налоговую базу, по мнению финансистов, следует включать только фактически полученную от цессионария сумму на дату поступления денежных средств (письмо Минфина № 03-11-06/2/30). В то же время в первом из указанных разъяснений финансового ведомства речь шла об уступке инвестиционных прав, во втором – о переуступке прав уже новым кредитором.

Представители же ФНС в письме № 22-1-11/[email protected], когда вели речь именно о первоначальной уступке прав требования, вытекающих из договора на выполнение работ, пришли к следующим выводам: на дату поступления денежных средств от цессионария «упрощенец» должен определять именно доходы от реализации выполненных работ, причем в пределах цены сделки с их заказчиком. При этом разницу между суммой полученных от третьего лица денежных средств и ценой сделки с заказчиком налогоплательщик должен включить в состав внереализационных доходов.

Тем самым, по сути, налоговики настаивают на том, чтобы «упрощенцы» учитывали при налогообложении в рассматриваемом случае фактически не полученные доходы. Между тем арбитражная практика исходит из того, что объектом налогообложения при применении УСН признаются реально полученные налогоплательщиком денежные средства. Таким образом, необходимым условием для включения дохода в налоговую базу по единому налогу является его непосредственное получение. Это отметили и судьи ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении № Ф08-6847/2006-1А.

Тем самым можно сделать вывод, что вести речь о доходах от реализации товаров, работ, услуг на УСН при уступке прав требования в принципе не приходится, и, как и указывает Минфин, учету подлежат именно доходы от реализации имущественных прав.

Обратите внимание! Организации на общем режиме налогообложения вправе при расчете налога на прибыль учитывать убыток от реализации прав требования. Однако смысл такого учета – в корректировке доходов. Ведь при использовании метода начисления на момент уступки прав требования передаваемая «дебиторка» уже учтена в доходах в полном объеме. На УСН же благодаря кассовому методу в доходы попадает только реально полученная сумма, то есть уже окончательная.

Непосредственно при заключении договора цессии доходов у нового кредитора, вполне понятно, не возникает, однако имеются расходы – стоимость приобретенного права. Однако учесть их при налогообложении на УСН цессионарию не удастся. Дело в том, что перечень затрат, которые «упрощенцы» могут признать в налоговом учете, ограничен (ст. 346.16 НК). К сожалению, расходы на приобретение имущественных прав в нем не поименованы. На это указал Минфин в письме № 03-11-04/2/191.

Конечно, для «упрощенцев» с объектом «доходы» данное обстоятельство не принципиально, поскольку они вовсе не учитывают расходы, компенсируя это более низкой процентной ставкой. Однако для фирм и предпринимателей на УСН, выбравших в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на расходы», подобный расклад, по сути, обессмысливает любое приобретение прав требования.

Доход же у цессионария возникнет только при погашении приобретенного обязательства должником или при дальнейшей переуступке прав требования. И в том и в другом случае ориентироваться следует на дату поступления денежных средств.

Как напомнили специалисты финансового ведомства в письме № 03-11-06/2/14, «прибыльными» статьями Налогового кодекса «упрощенцы» руководствуются при определении состава доходов, не только учитываемых при налогообложении, но и не принимаемых во внимание в этих целях. В частности, базу по единому налогу не увеличивают доходы, перечисленные в статье 251 Кодекса. Между тем подпунктом 10 пункта 1 статьи 251 НК предусмотрено, что не включаются в состав доходов денежные средства и иное имущество, которое получено по договорам кредита или займа либо в счет погашения таких заимствований. В связи с этим специалисты Минфина посчитали, что данная норма вполне применима и в том случае, когда право требования по долговому обязательству приобретено по договору цессии, а в счет его погашения получено отступное в виде недвижимого имущества.

Так что единственный вид долгов, приобретение которых действительно может быть выгодно «упрощенцу» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», это долговые обязательства, вытекающие из договоров займа или кредита.

Обратите внимание! При погашении должником обязательства по договору займа или кредита цессионарий вправе не включать в доходы лишь сумму основного долга, но не процентов по нему (письмо Минфина № 03-11-05/5).

Акт скрытых работ
Акт выполненных работ
Коммерческое предложение
Дисциплинарное взыскание
Бизнес с нуля. Часть 2 – арендный бизнес
Задаток

Назад | | Вверх

Договор цессии при УСН доходы минус расходы (нюансы)

Договор цессии при УСН доходы минус расходы законом не запрещен, но сопряжен для упрощенца с целым рядом нюансов. Об этом вы узнаете из нашего материала.

Упрощенец и договор цессии: разбираемся в понятиях

Упрощенец — это налогоплательщик, избравший для налоговых расчетов специальный режим, позволяющий не уплачивать ряд обязательных налогов (на прибыль, НДС, за некоторыми исключениями, др.).

С детализированным списком налогов, которые становятся необязательными при применении УСН, вы познакомитесь в материале «Единый налог при упрощенной системе налогообложения (УСН)».

В процессе применения этого режима упрощенцу требуется соблюдать несколько правил:

  • следить за соблюдением установленных для УСН законом ограничений (по доходам, остаточной стоимости основных средств и др.);

Об увеличенных лимитах для упрощенцев см. в размещенном на нашем сайте сообщении «Еще больше выросли “доходные” лимиты по УСН».

  • контролировать расходы (для упрощенца предусмотрен особый закрытый перечень расходов, на которые он может уменьшить доходы при расчете упрощенного налога).

С перечнем расходов для упрощенцев вы познакомитесь в материале «Перечень расходов при УСН “доходы минус расходы”».

В процессе своей деятельности упрощенец вправе заключать все виды не запрещенных законом договоров, включая договор цессии (ДЦ) — договор, по которому можно продать (приобрести) право требования к должнику. Такие договоры в последнее время стали весьма распространены, и упрощенцы в данном случае не исключение.

Упрощенец может принять решение о заключении ДЦ, если одновременно совпали следующие обстоятельства (например):

  • он выступает кредитором;
  • у него отсутствует возможность ждать погашения долга;
  • он не располагает возможностью принудить должника исполнить обязательство;
  • нашелся субъект, готовый перекупить этот долг и взыскать его с нежелающего платить контрагента.

Подробнее о ДЦ расскажем в следующем разделе.

Процедура уступки права требования часто сопровождается вопросами. На нашем форуме можно получить ответ на любой из них. Так, в этой ветке обсуждаем, как должен быть исчислен НДС в ходе переуступки права требования поставки товара.

Особенности договора цессии

ДЦ регулируется отдельными нормами гражданского законодательства — ст. 382–390 ГК РФ.

  • наличие 2 сторон договора: передающей права (цедента) и получающей права после их уступки (цессионария);
  • двойная ответственность цедента (за подлинность документов и действительность передаваемых прав);
  • необязательность получения согласия должника на цессию при безусловно необходимом его письменном уведомлении об этой процедуре;
  • иные особенности (невозможность регрессивных требований к цеденту при уклонении должника от исполнения своих обязанностей и др.).

ДЦ нельзя заключать в отношении прав, которые являются неразрывно связанными с личностью кредитора (ст. 383 ГК РФ), например:

  • права требования алиментов;
  • возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью.

С разнообразными договорами вы познакомитесь с помощью размещенных на нашем сайте материалов:

Какие налоговые последствия возникают у упрощенца по договору цессии

При заключении ДЦ упрощенцу необходимо обратить внимание на 2 важных момента:

  • На сумму дохода по ДЦ. Денежные средства, полученные по договору уступки требования третьему лицу, являются доходом от реализации имущественных прав. Для упрощенца указанный доход учитывается в размере фактически полученной от цессионария суммы.
  • Дату признания дохода по ДЦ. Признать доход необходимо в день поступления от цессионария денег на расчетный счет в банке или в кассу цедента (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

О структуре доходов упрощенца узнайте из материала «Какие доходы признаются (учитываются) при УСНО?».

Доход по ДЦ у упрощенца для налоговых целей признается по правилам кассового метода учета. Для режимов «доходы минус расходы» и «доходы» они идентичны.

Об особенностях кассового метода учета доходов и расходов расскажет материал «Какой порядок (условия) признания доходов и расходов кассовым методом?».

Отсутствие поступившей от покупателя оплаты за реализованные ему товары (работы, услуги) для упрощенца означает отсутствие выручки. В результате продажи долга покупателя у упрощенца-цедента возникает доход в размере полученной по ДЦ от цессионария суммы, а в расходы попадает стоимость проданных покупателю товаров (работ, услуг).

Если в результате ДЦ цедент получит убыток, учесть его в расходах цедент-упрощенец не вправе по причине отсутствия такого вида расходов в закрытом перечне при применении УСН.

Не в лучшем положении может оказаться и цессионарий, если он применяет УСН «доходы минус расходы»: включить уплаченную им цеденту сумму по ДЦ в состав расходов он также не может по той же самой причине.

Можно ли учесть упрощенцу рекламные и представительские расходы? Ответ см. в материале «Принимаемые расходы при УСН в 2015-2016 годах».

Указанная выше учетная схема характерна при уступке долга по договору поставки и не применяется в случае ДЦ по заемному обязательству.

Как упрощенцу определить свои налоговые обязательства по ДЦ, связанному с заемными обязательствами, узнайте из следующего раздела.

Нюансы расчета УСН-налога по договору цессии по заемным обязательствам

Если упрощенец (доходы минус расходы) реализовал требование, вытекающее из договора займа, то его доход по ДЦ определяется исходя из следующего:

  • в результате ДЦ требование по займу приобретает цессионарий (новый кредитор);
  • оплата, полученная цедентом (первоначальным кредитором) по ДЦ, — это выручка от реализации имущественного права, а не погашение займа;
  • у цедента возникает облагаемый доход.

С тонкостями учета заемных обязательств знакомьтесь в материале «Учет кредитов и займов в бухгалтерском учете».

У нового кредитора учетная схема по ДЦ несколько иная (речь идет о погашении займа должником новому кредитору):

  • доходом по ДЦ признается только сумма процентов по займу и суммы, полученные сверх заемных средств;
  • сумма, полученная в счет погашения займа, при расчете единого упрощенного налога не учитывается (подп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).

С неучитываемыми налоговыми доходами вас познакомит материал «Ст. 251 НК РФ (2015): вопросы и ответы».

Упрощенец может выступать по договору цессии как цедент или как цессионарий. Для каждой стороны договора налоговые последствия зависят от того, какой вид имело первоначальное обязательство (связано оно было с реализацией или займом).

Что ожидает упрощенцев в ближайшем будущем, узнайте из размещенного на нашем сайте сообщения «Ставки по УСН могут снизить вдвое».

Признание доходов и расходов при продаже квартиры по договору цессии у ООО на УСН (доходы минус расходы)

Помогите разобраться с возникшей ситуацией.

Мы подрядная организация ООО на УСН (Д-Р). Заказчик рассчитался с нами квартирой по договору долевого участия в счет погашения задолженности за выполненные работы. Стоимость квартиры 2 200 000,00. Данную квартиру продаем по договору уступки прав требования (цессии) физическому лицу за 2 000 000. Квартиру не принимаем к учету так как не подписан акт о приемке квартиры (не сдана еще). Но операцией вручную заносим отражение стоимости приобретенного имущественного права.
Так вот у меня возникает вопрос. Какие доходы должны попасть в КУДИР и какие расходы?
Правильно ли я понимаю, что мы должны принять в доходы 2 200 000 (по акту взаимозачета), 2 000 000 (при поступлении денежных средств от покупателя), а в расход 2 200 000. Или же принимаем только в доход 2 000 000, а 2 200 000 в доход и расход не принимаем..Вот в этом я запуталась.

Буду вам очень благодарна за помощь!!

Цитата (ПИСЬМО от 1 декабря 2015 г. N 03-11-11/70011):
Вопрос: Об учете налогоплательщиком, применяющим УСН, затрат на приобретение имущественных прав.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 декабря 2015 г. N 03-11-11/70011

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции по вопросу, связанному с порядком применения упрощенной системы налогообложения, на основании информации, изложенной в обращении, сообщает следующее.
Пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) определен перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов. Данный перечень расходов является закрытым.
Поскольку затраты на приобретение имущественных прав в нем не поименованы, они не учитываются в расходах при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Также обращаем внимание, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
01.12.2015

Расходы при УСН по договору уступки права требования

Здравствуйте!УСН (дох-расх.).
Договор уступки прав требования:
Иванов Иван Иванович именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и ООО «Река», в лице Директора, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. В соответствии с настоящим договором уступки права требования «Цедент» передает, а «Цессионарий» принимает на себя право имущественного требования по Договору участия в долевом строительстве к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом» передачи в собственность следующего объекта недвижимости:
— однокомнатной квартиры, полностью оплаченной, с правом собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию.
2. Указанное право требования возникло у «Цедента» на основании Договора участия в долевом строительстве , зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии , Договора уступки права требования, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
3. Настоящий договор является возмездным и за уступку права требования передачи в собственность вышеуказанной квартиры «Цессионарий» уплачивает «Цеденту» денежные средства в размере 1 000 000,00 (один миллион) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью, претензий не имеется.
4. «Цедент» обязуется сообщить сведения, имеющие значение для осуществления права требования при подписании настоящего Договора и передать «Цессионарию» документы, удостоверяющие право требования: копии Договора участия в долевом строительстве, Договора уступки права требования, иные документы, относящиеся к Договору, по которому происходит уступка права требования на объекты недвижимости.
5. «Цессионарий» обязан принять право требования, указанное в п. 1 настоящего договора, и оплатить уступку права.
6. «Цедент» гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное право требования никому не передано, не подарено, не заложено, под запрещением и арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется.
7. Право собственности на вышеуказанные квартиры возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии после сдачи объектов в эксплуатацию.
8. «Цедент» и «Цессионарий» добровольно и осознано заключили настоящий договор. Обстоятельств, вынужденных совершать данную сделку на невыгодных для них условиях, не имеется.
ООО «Река» планирует затем продать эту квартиру также по договору уступки права требования.Может ли ООО «Река» учесть сумму, которую оно заплатило при первоначальной покупке квартиры в расходах при УСН при ее продаже?

Проводки по договору уступки права требования

Здравствуйте!УСН (дох-расх.). Какие проводки будут по данному договору у ООО «Река» , а также при последующей продаже этой квартиры другому лицу по договору уступки прав требования?
Договор уступки прав требования:
Иванов Иван Иванович именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и ООО «Река», в лице Директора, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. В соответствии с настоящим договором уступки права требования «Цедент» передает, а «Цессионарий» принимает на себя право имущественного требования по Договору участия в долевом строительстве к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом» передачи в собственность следующего объекта недвижимости:
— однокомнатной квартиры, полностью оплаченной, с правом собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию.
2. Указанное право требования возникло у «Цедента» на основании Договора участия в долевом строительстве , зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии , Договора уступки права требования, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
3. Настоящий договор является возмездным и за уступку права требования передачи в собственность вышеуказанной квартиры «Цессионарий» уплачивает «Цеденту» денежные средства в размере 1 000 000,00 (один миллион) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью, претензий не имеется.
4. «Цедент» обязуется сообщить сведения, имеющие значение для осуществления права требования при подписании настоящего Договора и передать «Цессионарию» документы, удостоверяющие право требования: копии Договора участия в долевом строительстве, Договора уступки права требования, иные документы, относящиеся к Договору, по которому происходит уступка права требования на объекты недвижимости.
5. «Цессионарий» обязан принять право требования, указанное в п. 1 настоящего договора, и оплатить уступку права.
6. «Цедент» гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное право требования никому не передано, не подарено, не заложено, под запрещением и арестом не состоит, судебного спора о нем не имеется.
7. Право собственности на вышеуказанные квартиры возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии после сдачи объектов в эксплуатацию.
8. «Цедент» и «Цессионарий» добровольно и осознано заключили настоящий договор. Обстоятельств, вынужденных совершать данную сделку на невыгодных для них условиях, не имеется.

Деньги, полученные от уступки права требования, учитываются в доходах по УСН

Деньги, полученные от уступки права требования третьему лицу в рамках договора цессии, являются доходом от реализации и должны учитываться в составе доходов при определении объекта налогообложения по УСН, сообщает Минфин в письме от 30.10.2017 № 03-11-11/71183.

Финансисты пояснили, что согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики на УСН учитывают доходы в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 НК РФ, то есть доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы.

На основании статьи 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе на проценты (статья 384 ГК РФ).

Таким образом, денежные средства от уступки права требования третьему лицу в рамках договора цессии относятся к доходу от реализации имущественных прав, в связи с чем учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по УСН.