Договор купли продажи земельных участков земельное право

22. Договор купли-продажи земельных участков

Статьей 37 ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК. По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Пункт 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком не всегда легко даже для специалиста определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. Решить этот вопрос важно при заключении договора. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552 ГК РФ) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи — здания.

Когда продавец считается собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если недвижимость продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и для его использования определяется договором купли-продажи и, по договору, он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки — это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Выше уже говорилось о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка — его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ЗК и вРФ соответствии с ФЗ о государственном земельном кадастре.

В соответствии с ГК и ФЗ о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Земельное Право

Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст. ст. 37, 38 ЗК РФ). Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.

Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447 и п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица (в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях.

Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Другим основанием для принятия договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.

В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.

В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена (стоимость) земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке.

Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка. Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

Договор купли продажи земельных участков земельное право

16. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37, 38), ГК РФ, а также специальным законодательством.

К объективно существенным условиям (предусмотренным законодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных, которые бы позволили определенно установить передаваемый земельный участок, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, которым был присвоен кадастровый номер (уникальный неповторяющийся на территории РФ). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели.

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости оцениваемого имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления кадастровой стоимости земельного участка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Договор купли-продажи земельного участка

Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Объектом купли-продажи могут быть не только собственно вещи, но и имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (ст. 454 ГК РФ). В частности, Закон об обороте земель регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности па земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключен при соблюдении следующих условий:

– земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности;

– участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте;

– объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

– покупатель земельного участка имеет право приобретать земельный участок в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т.п.).

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор согласно ст. 555 ГК РФ считается незаключенным.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будут рассмотрены в отдельном параграфе.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав па земельные участки третьими лицами.

Однако представляется, что такая «детализация» является излишней, так как перечисленные условия противоречат общим принципам гражданского законодательства (свобода договора, неприкосновенность собственности, обеспечение восстановления нарушенных прав, недопустимость сделок, направленных на ограничение или отказ от правоспособности или дееспособности, и т.п.). Следовательно, такие условия могли бы быть признаны недействительными и при отсутствии специальной записи об этом в ст. 37 ЗК РФ. Кроме того, эти условия, равно как и право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, вовсе не отражают особенности купли-продажи именно земельных участков (как следует из названия ст. 37 ЗК РФ), ведь такие права есть и у покупателя любого другого имущества.

В случаях, когда продается земельный участок, находящийся в частной собственности, заключается обычный гражданско- правовой договор купли-продажи (с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка был утвержден Роскомземом 2 июня 1993 г. № 16/770.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Аналогичное положение содержится в земельном законодательстве. В первую очередь на торгах (конкурсах, аукционах) продаются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земли сельскохозяйственного назначения (ст. 38 ЗК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель). Вместе с тем допускается, а иногда и является обязательной продажа с публичных торгов земельных участков, находящихся в частной собственности.

Как отмечалось в дореволюционной цивилистической литературе, «продажа с публичных торгов представляет ту особенность, что рассчитывает на соревнование между лицами, желающими купить продаваемое имущество, ради чего именно она и производится публично. Но очевидно, что тут нет никакого обстоятельства, которое влияло бы на существо купли-продажи: как скоро является наиболее выгодный покупатель, то с ним только и заключается договор» [1] . В современных условиях продажа государственных или муниципальных земельных участков на торгах выступает средством борьбы с коррупцией, так как процедура предоставления земель становится более прозрачной и контролируемой.

Предметом торгов является земельный участок с определенными границами, прошедший государственный кадастровый учет, или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавцов земельного участка, находящегося в публичной собственности, выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. Они же являются организаторами торгов. Кроме того, в качестве организатора торгов может выступать специализированная организация, действующая на основании договора с названными выше органами.

Правила организации и проведения торгов но продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.

Согласно этим Правилам торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков решение о проведении торгов в форме аукциона принимает Росимущество. Оно же определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка, величину ее повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, размер задатка, а также существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона.

Решение о проведении торгов в форме конкурса в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принимает Правительство РФ, которое также определяет существенные условия договоров купли-продажи таких земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса. Эти предложения, подготовленные Росимуществом, вносит в Правительство РФ Минэкономразвития России.

При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договоров купли-продажи или аренды земельных участков. Такие договоры подлежат заключению не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

  • [1]Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 576.

Особенности купли-продажи земельных участков

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При проведении государственного кадастрового учета обеспечивается индивидуализация земельного участка. В результате кадастрового учета земельному участку присваивается не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровый номер земельного участка требуется указать в договоре купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 554 ГК РФ.

В п. 2 ст. 37 ЗК РФ перечислены условия договора купли-продажи земли, которые являются недействительными в силу прямого указания закона (ст. 168 ГК РФ). Их перечень не является исчерпывающим.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

  • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, указанные выше применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?: Видео

Договор купли продажи земельных участков земельное право

Из материала «Сделки с земельными участками» вы уже знаете, что основными сделками с земельными участками в настоящее время в РФ являются двусторонние договоры:

договоры купли продажи земельного участка;

договоры дарения земельного участка;

договоры залога земельного участка;

договоры обмена земельного участка;

договоры наследования земельного участка.

По договору купли продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную цену.

Чтобы правильно заключить договор купли продажи земельного участка необходимо учитывать основные особенности совершения сделки купли продажи земельного участка:

объектом купли продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;

земельный участок как объект купли продажи должен соответствовать требованиям по его размеру:

в большинстве случаев законодательством устанавливаются требования к размеру земельного участка;

если земельный участок меньше определённого минимального размера или больше определённого максимального, он не может выступать объектом купли продажи и иных сделок.

оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

данный нормативный правовой акт устанавливает ряд особенностей купли продажи земель этих категорий;

запрет приобретения таких земельных участков иностранцами в собственность;

запрет приобретения таких земельных участков гражданам и юридическим лицам на праве собственности — только аренда;

требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные) и другие.

существует ряд особенностей купли продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

в самом общем виде купля продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов,

либо в заявительном порядке, в случаях, установленных земельным законодательством.

Что необходимо предусмотреть в договоре купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка заключается:

в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

несоблюдение формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Статья 550 «Форма договора продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Договор купли-продажи земельного участка:

не подлежит государственной регистрации и

не требует обязательного нотариального удостоверения,

в том числе если отчуждению подлежат земельные доли;

исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению.

ч. 1 статьи 42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», ч. 2 статьи 54 «Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. от 01.02.2018 года)

Договор купли продажи земельного участка в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:

наименования сторон договора купли продажи земельного участка;

цена и порядок оплаты земельного участка;

права и обязанности сторон договора;

сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка и

порядок передачи земельного участка.

Наименования сторон договора купли продажи земельного участка

Для физического лица:

  • Ф.И.О.,
  • адрес места жительства (регистрации),
  • паспортные данные.

Для юридического лица:

  • наименование организации,
  • юридический и почтовый адреса,
  • ИНН, ОГРН,
  • Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности),
  • банковские реквизиты.

Предмет договора купли продажи земельного участка

Помимо указания в договоре, что предметом договора выступает земельный участок, необходимо указать:

кадастровый номер земельного участка,

точный адрес его расположения,

площадь земельного участка,

вид разрешенного использования и

категория земельного участка.

При отсутствии этих данных в договоре купли продажи земельного участка условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

При этом следует еще раз напомнить, что объектами купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Описывая предмет договора купли продажи земельного участка, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком:

кем был выдан правоустанавливающий документ,

когда, кому выдан документ и

на каком основании.

Цена и порядок оплаты земельного участка

При заключении договора купли продажи земельного участка следует определить:

цену купли продажи земельного участка и

прописать в договоре порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора купли продажи земельного участка, без согласования которого договор будет считаться незаключенным.

Статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Права и обязанности сторон договора купли продажи земельного участка

В договоре необходимо указать, что:

продавец обязуется передать,

а покупатель обязуется принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли продажи.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли продажи земельного участка указываются:

все имеющиеся обременения земельного участка — залог, аренда и т.д.,

или ограничения в его использовании либо

сообщается об их отсутствии.

Статья 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу земельного участка необходимо определить в договоре купли продажи земельного участка:

момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту;

передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность.

Статья 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

Налоговые последствия заключения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, после совершения сделки купли продажи земельного участка:

бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога,

им становится новый владелец земельного участка.

п. 1 Статьи 388 «Налогоплательщики», п. 1 Статьи 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Во-вторых, продавец земельного участка, находившегося в его собственности:

менее 3-х лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016 года) или

менее минимального срока, установленного статьей 217.1 Налогового кодекса РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016),

должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода).

п. 17.1 Статьи 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», пп. 2 п. 1 Статьи 228 «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога», п. 1 Статьи 229 «Налоговая декларация» Налогового кодекса РФ

В-третьих, продавец земельного участка вправе:

  • уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет.

пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ

В-четвертых, покупатель земельного участка сможет:

вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ,

заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения земельного участка,

если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или

расположен под приобретаемым жилым домом.

пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 Статьи 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 29.12.2017)