Дополнительное соглашение по договору аренды нежилого помещения

Оглавление:

Дополнительное соглашение к договору аренды: причины и порядок заключения

Различные жизненные обстоятельства могут стать причиной необходимости внесения изменений в заключенный ранее договор аренды нежилого помещения. Законодательство допускает такую возможность и в некоторой степени регламентирует порядок оформления дополнительных соглашений.

Порядок оформления дополнительного соглашения

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение. Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении. С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора. В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Основания для заключения дополнительного соглашения

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей. Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения». Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Отказ от заключения дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу. В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Сохраните статью в 2 клика:

Необходимость внести изменения или дополнения в договор аренды нежилого помещения возникает достаточно часто. Как отмечают бухгалтеры некоторых компаний, иногда дополнительные соглашения к арендным договорам заключаются чаще, чем акт приема-передачи автомобиля. Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Дополнительное соглашение по договору аренды нежилого помещения

ВНИМАНИЕ! Составляем договора с учетом ваших пожеланий и особенностей сделки.

Свяжитесь с нами по телефонам +380(50) 602-01-75, +38(098) 211-58-29 или пишите на email: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. .

Д О Д А Т К О В А У Г О Д А

до Договору оренди нежитлових приміщень

від “____” _______________ 2016 року

м. ____________ “____” _______________ 2016 року

Фізична особа – підприємець _______________________ (надалі – Орендодавець) з однієї сторони та Товариство з обмеженою відповідальністю _______________________ в особі ________________________, який діє на підставі ___________________________ (надалі – Орендар) з другої сторони, уклали цю угоду (надалі – Додаткова Угода) про наступне:

1. Керуючись п.___ Договору оренди нежитлових приміщень від “____” _______________ 2015 року (надалі Договір), визначити грошовий еквівалент розміру щомісячної орендної плати за користування Приміщеннями в розмірі _______________ доларів США, який на момент укладення цієї угоди за курсом продажу долара США до гривні України,становить: ____________________ грн.

2. Дана Додаткова Угода є невід’ємною частиною Договору, складена у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної із Сторін.

3. Будь-які зміни та доповнення до Додаткової Угоди здійснюються тільки у письмовій формі, за згодою сторін.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ! Самостоятельное использование образцов договоров может быть опасным для вашего бизнеса.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

В процессе хозяйственной деятельности, как обычные граждане, так и организации часто пользуются арендой.

В качестве арендуемых объектов используются:

  • Земли различного хозяйственного назначения;
  • Недвижимость;
  • Транспортные средства;
  • Другое имущество.

Что такое аренда?

Аренда представляет собой сдачу во временное пользование каких-либо объектов имущества. Такое пользование сопровождается заключением соответствующего договора и выплатой нанимателем платы за это.

Характерными чертами аренды имущества являются:

  • Определённый срок. Любой арендатор заключает договор аренды, например, нежилого помещения, на заранее оговорённый период. Этот период фиксируется в договоре аренды. По истечении срока арендатор обязан возвратить арендодателю имущество.
  • Сдача внаем применима только к тому имуществу, которое не теряет своих свойств с течением времени. Таким имуществом, в том числе, являются и объекты недвижимости.
  • Сдача внаем сопровождается обязательной арендной платой. Размер этой платы и график платежей оговаривается в арендном договоре.

Договор найма нежилого помещения

Недвижимость нежилого назначения пользуется устойчивым спросом среди предпринимателей и организаций. Такие объекты могут использоваться в качестве магазинов, складов, офисов и в других целях.

Не каждая организация (а тем более индивидуальный предприниматель или физическое лицо) могут позволить себе приобрести нежилые помещения, подходящие им по своим характеристикам, в собственность. В этом случае, пожалуй, единственным способом решить эту проблему является аренда. Регулярная арендная плата в любом случае более приемлема, чем траты на приобретение объектов недвижимости.

В Гражданском Кодексе содержатся прямые указания на процедуру оформления аренды. В части, касающейся нежилых объектов недвижимости, содержатся следующие требования. Во-первых, сдача внаем нежилых помещений без оформления договора аренды недопустима и незаконна. Во-вторых, текст договора аренды должен быть составлен в письменном виде, соответствовать ряду правил и содержать определённые сведения. В-третьих, договор аренды (и любые дополнительные соглашения к нему) должны проходить процедуру государственной регистрации.

Текст арендного договора должен содержать:

  • Точное указание объекта найма. В договоре должно быть точно прописано местонахождение нежилого помещения и другие его признаки (метраж, характеристики всего здания в целом и так далее). К договору должен быть приложен кадастровый паспорт помещения;
  • Полные сведения об арендаторе и арендодателе. Кроме общих сведений (фамилия, имя, отчество, паспортные данные) необходимы банковские реквизиты для перечисления арендной платы;
  • Порядок оплаты найма и период, в течение которого будет действовать договор;
  • Любые другие условия, сопровождающие наем нежилого помещения.

Для чего может быть нужно дополнительное соглашение к договору найма?

В случае если срок аренды недвижимости истекает, обе стороны должны заключить дополнительное соглашение, в котором указать новый срок найма. Также дополнительное соглашение может потребоваться при изменении условий договора (суммы арендной платы, графика и порядка платежей и так далее).

Составленное дополнительное соглашение, как и текст основного договора, должно пройти процедуру государственной регистрации. Это требование касается всех сделок с объектами недвижимости, в том числе и сдаче в аренду.

Написание дополнительного соглашения позволяет в какой-то степени защитить и интересы арендодателя. Это связано с тем, что в случае окончания срока действия арендного договора и не оформления нового соглашения договор аренды считается заключённым бессрочно.

В дополнении к договору аренды может быть отражено:

  • Изменение каких-то пунктов основного договора или изложение их в другой редакции, более приемлемой для обеих сторон.
  • Отмена действия каких-то положений основного договора.
  • Внесение новых положений и условий, не содержащихся в тексте основного договора.

Все ссылки на банковские реквизиты, содержащиеся в дополнительном соглашении, должны полностью соответствовать банковским реквизитам из основного договора.

Некоторые дополнительные соглашения к договору найма нежилого помещения могут не регистрироваться в органах Росреестра.

К таким документам относятся:

  • Соглашения, заключённые на период, меньший одного года;
  • Соглашения к договорам найма, в которых содержится условие периодического изменения платы за аренду нежилого помещения.

Документы для государственной регистрации дополнительных соглашений

Для того чтобы провести процедуру регистрации соглашений в органах Росреестра необходимо представить следующий пакет документов:

  • Текст дополнительного соглашения в двух экземплярах.
  • Документы нанимателя и наймодателя.
  • Квитанция об уплате пошлины или банковское платёжное поручение.
  • Для юридических лиц – учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

Автор документа

Дополнительное соглашение

к договору аренды нежилых помещений №__ от «___» __________ 20__ г.

г. ____________ «___» __________ 20__ г.

_______________________________________, именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице ______________________________________, действующего на основании _________ с одной стороны и ______________________, именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице _________________________________________, действующего на основании ___________ с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений №__ от «___» __________ 20__ г.

1. Пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений №__ от «___» __________ 20__ г. изложить в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: ___________________________________, а именно комнаты: № _____ площадью ___ кв.м., № ___ площадью ___ кв.м., № ____ площадью ___ кв.м., общая площадь арендуемых помещений составляет _____ кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».

2. Пункт 3.1. договора аренды нежилых помещений №__ от «___» __________ 20__ г. изложить в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается из расчета _________ (_____________________) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет __________ (_________________________) рублей ____ коп».

3. Далее по тексту.

4. Указанные изменения вступают в силу с «___» __________ 20__ г.

5. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.

Дополнительное соглашение по договору аренды нежилого помещения

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

№ ____ от ______________

(полное наименование организации Арендодателя)

именуем__ далее Арендодатель, в лице директора ________________________________,

действующ___ на основании __________________________________, с одной стороны, и

(основание полномочий директора
организации Арендодателя)

_____________________________________________, именуем__ далее Арендатор, в лице

(полное наименование организации Арендатора)

директора ________________, действующ___ на основании _________________________,

с другой стороны, вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

Пункт ____ Договора аренды нежилых помещений № ___ от ___________ изложить:

(номер пункта, содержание новой редакции данного пункта полностью)

Настоящее дополнительное соглашение заключено в ___________________________

(наименование населенного пункта)

_____________________________ и вступает в силу с _____________________________.

Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Указанный ремонт осуществляется арендодателем самостоятельно путем заключения договоров с подрядчиком без привлечения арендатора в качестве третьей стороны (посредника). Организация – арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения – «доходы, уменьшенные на величину расходов». Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация-арендодатель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе признать в составе указанных расходов затраты на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданному в аренду по договору при условии заключения соответствующего дополнительного соглашения с арендатором.

Обоснование вывода:
В соответствии с нормами ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором аренды возможно изменение условий договора.
Так, п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Как видим, нормы п. 2 ст. 616 ГК РФ являются диспозитивными, поэтому стороны договора вправе предусмотреть иные, отличные от указанных в ней условия договора.
При этом следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В рассматриваемой ситуации договором аренды обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения возложена на арендатора.
Вместе с тем между сторонами имеется устная договоренность о том, что текущий ремонт арендованного помещения осуществляется (разово) за счет арендодателя.
В связи с этим полагаем, что в таком случае сторонам договора аренды следует заключить дополнительное соглашение, которым фактически будет установлено, что текущий ремонт, согласованный с арендатором, производится арендодателем за свой счет и расходы на его проведение арендатором не возмещаются.
В рассматриваемой ситуации налоговые обязательства сторон, порядок оформления первичных документов и бухгалтерских записей будут зависеть от квалификации их правоотношений на основании условий заключенного между ними договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
В данном случае, на наш взгляд, договор между организациями (с учетом планируемого дополнительного соглашения) не обладает признаками посреднического договора и может быть квалифицирован как договор аренды с условием о проведении текущего ремонта за счет средств арендодателя.

УСН

Организации, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», при определении налоговой базы уменьшает полученные доходы на расходы, перечисленные в ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты.
Перечень расходов, которые учитываются при применении УСН, является закрытым.
То есть учесть можно только расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом расходы, связанные с содержанием имущества, переданного в аренду по договору, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы.
Вместе с тем на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, вправе уменьшить доходы на расходы, связанные с ремонтом основных средств.
Следует учитывать, что нормы ГК РФ разрешают перераспределить обязанности по проведению ремонта между сторонами договора аренды.
Если в рассматриваемой ситуации между сторонами будет заключено дополнительное соглашение, которым обязанность по оплате текущего ремонта возложена на арендодателя, полагаем, что арендодатель вправе учесть в расходах при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи применением упрощенной системы налогообложения, затраты на текущий ремонт, поскольку именно он фактически несет бремя расходов на проведение ремонта.
Косвенно такой вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/[email protected]
Вместе с тем из ст. 252 НК РФ следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Налоговое законодательство не содержит требований к составу документов, которыми должны подтверждаться расходы налогоплательщика.
Налогоплательщик вправе подтверждать расходы любыми документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
В настоящее время требования к первичным учетным документам, которыми должны оформляться все факты хозяйственной жизни, содержатся в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации арендодатель может подтвердить понесенные им расходы на ремонт переданного в аренду имущества договором аренды и дополнительным соглашением к нему, согласованной сметой на проведение ремонта, расчетом стоимости затрат на ремонт с приложенными к нему копиями первичных документов, полученных арендатором от подрядчиков, платежным поручением на перечисление денежных средств подрядчику.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галимарданова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.