Как заключается договор купли продажи квартиры

Оглавление:

Сделка купли-продажи квартиры — как заключить правильно?

Очевидно, что сделка купли-продажи квартиры — это не просто передача ключей от неё «из рук в руки» от продавца покупателю. Тогда бы любой предприимчивый делец распродавал такие ключи оптом, а его незадачливые клиенты полжизни потом выясняли, кому всё-таки принадлежат оплаченные квадратные метры.

Поэтому, чтобы не оказаться в подобном незавидном положении, покупатель, как минимум, должен знать, что есть сделка купли-продажи жилого помещения.

Составляем договор

С чего всё начинается? В первую очередь, продавец и покупатель находят друг друга: по рекомендациям знакомых, по объявлению в газете, в интернете или же через посредников. Затем стороны встречаются и приходят к взаимному соглашению: один согласен расстаться с жильём, а второй — получить его, уплатив определённую сумму денег. Юридически это значит, что физические лица пришли к взаимному и двустороннему согласию.

Осталось закрепить решение сторон на бумаге и составить договор, который и будет являться гарантом выполнения обязательств.

Кстати, и продавец, и покупатель должны знать, что является жилым помещением. Согласно определению, данному в Гражданском кодексе, жилое помещение — это жилой дом, квартира или их части, предназначенные для постоянного проживания людей.

В том же Гражданском кодексе указаны и особенности договора купли-продажи:

  • он заключается в письменной форме;
  • требуются подписи обеих сторон;
  • рекомендуется заключать в трёх экземплярах.

Сделка купли-продажи подробно описана в статьях кодекса, где указаны и существенные условия, без которых она не состоится.

В договоре должны быть:

  • достоверные и чёткие данные о недвижимом имуществе, передаваемом от продавца к покупателю: расположение (адрес), количество квадратных метров, комнат (берутся из правоустанавливающих документов);
  • стоимость объекта недвижимости;
  • лица, проживающие в жилом помещении, которые сохранят право его использования после приобретения недвижимости покупателем (с описанием прав пользования);
  • условия, при которых будет достигнуто соглашение.

К договору обязательно должен прилагаться передаточный акт, который также подписывают обе стороны сделки.

Регистрация перехода права собственности

Сделка купли-продажи не ограничивается лишь подписанием договора: это недостаточное основание для признания её заключённой. Следующим шагом должна стать регистрация права собственности на переданную недвижимость.

Итак, заключена сделка купли-продажи квартиры, передача денег произошла. Как проходит процедура регистрации?

  1. Согласно Гражданскому кодексу, государственная регистрация обязательна и производится в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ней. Переход права собственности происходит на основании заключённого договора (его регистрировать не нужно).
  2. До момента регистрации жилое помещение официально закреплено за продавцом, он и имеет право собственности, зарегистрированное в ЕГРП. И только после регистрации оно переходит к покупателю.
  3. Чтобы произвести данную процедуру, обеим сторонам сделки необходимо отправиться в Федеральную регистрационную службу и написать заявление. Его форму и образцы заполнения можно посмотреть на сайте Росреестра либо взять в территориальных органах Росреестра.
  4. Вместе с заявлением необходимо представить заявление вкупе с документами, необходимыми для регистрации.

Заявители могут записаться на приём в госорган следующими способами:

  • при помощи личного обращения;
  • через официальный сайт Росреестра;
  • по телефону;
  • воспользовавшись информационными киосками.

Сделка купли-продажи квартиры: документы

Все необходимые документы нужно подать в ФРС:

  1. Написанные вручную заявления от обеих сторон с просьбой зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Составляются они продавцом/покупателем самостоятельно либо через официального представителя, который имеет право и будет действовать на основании нотариально заверенной доверенности. Важно: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний либо недееспособный человек, его представителем может быть родитель/опекун. В таком случае доверенность не нужна.
  2. Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины. Её необходимо представить в двух экземплярах: в оригинале и копию.
  3. Правоустанавливающий документ, являющийся подтверждением права собственности продавца на объект сделки. Это может быть свидетельство о праве на наследство, к примеру.
  4. План помещения вкупе с документом, содержащим описание квартиры/дома и удостоверенный в учётных органах (экспликация, кадастровый паспорт).
  5. Справка о лицах, обладающим правом пользования жилого помещения, заверенная должностным лицом (выписка из домовой книги).
  6. Удостоверения личности сторон.

В случае если в договоре обозначены особые условия (продавец перед передачей квартиры обязан провести в ней ремонт, провести дератизацию и прочее), необходимо представить документы, подтверждающие выполнение этих условий.

Передача денег от покупателя продавцу

Немаловажный вопрос, интересующий как продавца, так и покупателя: как будет происходить передача денег за отчуждённое имущество. Порядок оплаты и конкретные её сроки также необходимо чётко прописать в договоре.

Сделка купли-продажи квартиры через ячейку является самым распространённым способом оплаты. В данном случае подписывается не только договор купли-продажи, но и договор аренды банковской ячейки. Для расчёта стороны закладывают деньги в сейф, ключ от которого до определённого момента находится у покупателя. После передачи денег и регистрации права собственности, продавец получает ключ, представляет в банке перечень документов, подтверждающих выполнение сделки, и получает доступ к ячейке.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса

В принципе, стандартное оформление договора купли-продажи не несёт особых рисков для сторон. Но если продавец и покупатель желают быть абсолютно уверенными в чистоте сделки, они прибегают к услугам нотариальной конторы.

Согласно законодательству, нотариальная заверка описываемого договора необязательна. Но присутствие нотариуса может облегчить процесс и дать гарантию полного соответствия договора правовым нормам. Главная задача сотрудника нотариальной конторы — официально подтвердить факт присутствия обеих сторон в момент заключения договора.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса: документы предоставлять необходимо стандартные или требуются дополнительные? Перечень бумаг тот же, что и при обычном заключении договора, без нотариального удостоверения.

Почему же тогда все люди не стремятся заключать договора именно при помощи нотариуса? Дело в том, что за его услуги необходимо заплатить немаленькую сумму: стоимость нотариальной заверки документов зависит от цены продаваемого объекта и рассчитывается в процентном отношении.

Договор купли-продажи недвижимости: как себя защитить?

Очень часто за правовой помощью обращаются люди, которые пострадали от незаконных действий при сделках с недвижимостью, причем для предотвращения этих нарушений достаточно было бы простой юридической консультации до заключения договора, а для их исправления требуются годы судебных споров. И не факт, что, не смотря на победы в судах, деньги реально можно будет вернуть. Покупатель в таких договорах обычно несет большие риски, чем продавец. Как защититься от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью расскажет Анастасия Москаленко, адвокат и партнер ЮФ «Москаленко и Партнеры».

Сначала поговорим о купле-продаже

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания – застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Юридическая онлайн-консультация по Skype

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Как составить исковое заявление о признании лица утратившим право пользования жильем

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае – предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги. Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру.

Не пропустите новые статьи. Подписывайтесь на рассылку!

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Откроется в новой вкладке.»>Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами. А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще Откроется в новой вкладке.»>на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Договор купли-продажи жилья

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи – тип передачи собственности. Он одинаково часто используется как во вторичном жилье, так и в продаже квартир в новостройках. Рассмотрим внимательнее его особенности.

Договор купли-продажи – что это

Стандартный договор купли-продажи недвижимости включает в себя описание предмета сделки (сама квартира), обозначение сторон (их ФИО, паспортные данные), полную стоимость предмета сделки и срок выполнения всех условий.

Договор купли-продажи – это соглашение двух или нескольких лиц, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (Ст 655 Гражданского кодекса Украины)

Согласно договору купли-продажи продавец передает объект сделки в собственность покупателю. Взамен покупатель должен принять объект сделки и выплатить обозначенную в договоре стоимость.

Все договора купли-продажи в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус же одновременно регистрирует право собственности в Государственном реестре имущественных прав, таким образом после заключения сделки у нотариуса вы становитесь полноправным собственником квартиры, а на руках у вас остается кроме договора купли-продажи еще и извлечение из реестра имущественных прав.

Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры?

На какой бы стороне в сделке вы ни выступали, лучше быть в курсе всех необходимых и обязательных пунктов основного документа.

Предисловие (преамбула, первая часть, шапка договора

Предмет договора

Цена объекта

Здесь указывают не только конкретную сумму, но и как будут передаваться деньги, а также сроки полной выплаты.

Все это стоит должно быть прописано дополнительно в предварительном договоре купли-продажи, который заключается перед основным как в покупке квартиры в новостройке, так и в приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Права и обязанности сторон

Не нужно тут описывать стандартные права и обязанности, предусмотренные законом, они и так будут соблюдены. Добавьте в этот пункт обязанности и права, которые уникальны именно для этого договора. К примеру, если квартира продается в рассрочку.

Также стоит прописать условия получения задатка, если он есть, и условия его возврата, если сделка по какой-то причине расстроится.

Прочие условия

  1. Точная дата выезда и выписки из квартиры продавца и всех проживающих.
  2. Есть ли другие собственники и не будет ли претензий по сделке от них. Обычно это называется квартира с «обременением». Мошенники традиционно будут отказываться от проверки таких данных в органах юстиции,
  3. Есть ли люди, которые имеют право пожизненного проживание на жилплощади.
  4. Кто оплачивает пени, налоги, сопровождающие сделку, а также решает вопросы по оплате коммунальных услуг до перехода квартиры новому собственнику.
  5. Любые другие нюансы, связанные с передачей именно этой собственности.

Другие требования к оформлению сделки

В каких случаях договор купли-продажи недействителен?

  • найдены наследники, мнение которых не было официально спрошено при продаже квартиры;
  • доверенное лицо действовало после смерти младенца;
  • доказанный факт мошенничества;
  • подделка, подмена правоустанавливающих или иных бумаг;
  • появление дееспособных наследников, выпущенных из тюрьмы или психиатрических больниц, или опекунов недееспособных наследников.

Если договор расторгается добровольно, по решению обеих сторон, то для аннулирования достаточно дойти до нотариуса, который регистрировал сделку. Он же сможет составить новый договор и внести изменения во все реестры. Это быстро и не повлечет за собой больших финансовых вложений. Если же договор расторгается по требованию только одной стороны, то все проблемы придется решать только с помощью юристов и госорганов. Никогда не стремитесь решить проблему «миром», если вы поняли, что вас обманули. Чем дольше тянуть и общаться с партнером по сделке, тем меньше будет возможности все исправить.

Пример оформления договора купли-продажи

Особенности договора купли-продажи на первичном рынке

Согласно той же статье 655 Гражданского кодекса Украины сторонами допускается заключение консенсуального договора купли-продажи. Его отличие в том, что передача объекта недвижимости наступает не в момент подписания документов, а позже (после ввода дома в эксплуатацию или в другие сроки, оговоренные сторонами).

При заключении такого типа договора важно оговорить все сроки передачи имущества и, соответственно, сроки передачи денежных средств покупателем.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

Форма предварительного договора

Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

Юридическая сила договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

Действия покупателя

Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

Заключение договора в судебном порядке

Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению. Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

Задаток и предварительный договор

На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

  • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
  • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Договор о намерениях;
  • Договор задатка и др.

Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
  • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
  • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко. Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным. Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. свидетельство о праве на наследство;
  3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
  4. копия решения суда и др.

2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается. В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту. Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

2.3. Свидетельство о браке / разводе

Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

4. Предмет предварительного договора.

Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее — Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

6. Определить место подписания основного договора.

Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

7. Сумма основного договора в гривнах.

Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины — гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

Обратите внимание:

Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

8. Определить обязанности сторон.

Обязательства продавца (пример):

1. предоставить:

  • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
  • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
  • технический паспорт;
  • отчет о независимой экспертной оценке;
  • справку о зарегистрированных лицах – Форма — № 3;
  • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
  • свидетельство о браке / расторжении брака;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • акт сверки по электроэнергии.

2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

6. Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

7. Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

8. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

Обязательства покупателя (пример):

  1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
  2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
  3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
  4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

9. Согласовать ответственность сторон.

Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.