Нужно ли приватизировать квартиру если она в ипотеке

Оглавление:

Можно ли заложить квартиру, которая находится в ипотеке?

добрый день хотела поинтересоваться.могу ли я заложить квартиру если она в ипотеке и долевая с детьми.они несовершеннолетние

Ответы юристов (2)

Тамара, вы не можете заложить квартиру которая находится в ипотеки, т.к. на неё наложено обременение банком (т.е. она уже в залоге у банка).

​Ипотечные правоотношения. Это и есть залог недвижимости (земельного участка, дома, квартиры и т. д.), целью которого является взятие у кредитора ссуды (займа). Ипотека как ценная бумага. В этом случае речь идет о специальной закладной — о долговом инструменте, удовлетворяющим права кредитора на имущество, находящееся под залогом. ​

Глава 23 ГК РФ, в частности параграф 3, предусматривает обязательность письменной формы и определяет условия договора о залоге. Всё остальное законодатель относит к соглашению между сторонами.

Статья 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» конкретизирует обязательные условия в содержании такого договора: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

К числу прав залогодателя по ипотечному договору относятся права владения и пользования предметом залога. Право предоставлять в последующий залог, как правило, не предоставляется.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ипотека: 10 заблуждений о ней …

Одно из ведущих агентств недвижимости Тюмени ООО «Агентство недвижимости XXI век» рассказывает о 10 самых распространенных заблуждениях, связанных с получением кредита.

Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости

С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую — пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риэлтора.

Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует

При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.

Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка

Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.

Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира

Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности — в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит

К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около 0. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) — 0–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 1,5–1,8% от суммы кредита.

Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке

Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.

Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры

Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 000, банк выдаст ему не обещанные 000, а всего лишь 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.

Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются

Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.

Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу

Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.

Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.

Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.

Можно ли взять ипотеку, если в собственности есть дарственная квартира?

Здравствуйте!Хотим с мужем взять ипотеку на приобретение жилья.Но моя бабушка сделала на меня дарственную в своей квартире и приватизировала ее. Сможет ли это как — то повлиять на получение ипотеки? Дадут ли наи ипотеку если есть небольшой ипотечный кредит?

Ответы юристов (6)

Добрый день, Виктория! Ваш вопрос сформирован некорректно, в связи с чем ответить на вопрос не представляется возможным.

Поясните как связано, то что значит «на меня дарственную в своей квартире и приватизировала ее.» Вам подарили квартиру, после того как бабушка ее приватизировала?

«Дадут ли наи ипотеку если есть небольшой ипотечный кредит?» у вас есть иной ипотечный кредит и вы желаете взять ипотечный кредит на иную квартиру?

С уважением, Ширяев Н.К.

Уточнение клиента

Да,бабушка квартиру приватизировала и сделала дарственную на меня. Простите,неправильно написала, у нас не ипотечный кредит,а потребительский кредит.

02 Июня 2017, 17:34

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Дарственная никак не может повлиять на решение банка не предоставить вам ипотечный кредит, скорее наоборот — положительно повлияет, так как вы более надежны и состоятельны теперь, а значит — платежеспособны, это и оценивает банк при выдаче одобрений на ипотеку. Или вы хотели воспользоваться какой либо ипотечной программой с долей государственного участия или льготами, где приобретаемое жилье должно быть единственным? В ответ на ваш второй вопрос когда есть небольшой ипотечный кредит, это тоже решает каждый банк индивидуально, оценивая ваш доход, доход супруга, любого другого поручителя, вашу собственность. Вполне реально выплачивать одновременно несколько кредитов, так народ и живет в основном. Вы выбираете банки их программы кредитования и направляете документы (2НДФЛ, копию трудовой книжки) и анкеты-заявки, и ждете что решат кредитные менеджеры, подавайте заявки в несколько банков, в которых вас устраивает программа кредитования, некоторые обязательно ответят положительно, а там — выбор за вами.

Уточнение клиента

у нас не ипотечный кредит,а потребительский. А тогда сможем ли мы участвовать в программе «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ»?

02 Июня 2017, 17:36

Потребительский кредит тоже не помеха, главное в анкетах-заявках в банки не скрывать его, а достоверно указывать информацию, так как проверяют в Бюро кредитных историй.

Виктория, уточните в какой программе «Молодая Семья» вы желаете участвовать? В государственной (получение субсидии) или это специальная ипотечная программа разработанная банком?

Насчет молодой семьи, чтобы принять участи в этой программе вы должны встать на очередь как нуждающиеся в жилье или в улучшении жилищных условий, а именно у вас нету или очень маленькая жилплощадь (меньше предусмотренных в вашем регионе норм по метрам на каждого члена семьи). У вас уже получается есть жилплощадь — бабушкина подаренная вам квартира, а значит — участие в программе молодая семья возможно, лишь если этих метров не хватает вашей семье. Ну и конечно, при условии соблюдения остальных условий программы «молодая семья».

Встаете на очередь. А после уже ищите банк, который одобрит кредит ипотечный вам.

У каждого банка предусмотрены свои критерии требований к заемщикам по ипотечным кредитам. Тем не менее, существует ряд требований, которые являются обязательными во всех банках.

Во-первых, это наличие гражданства РФ и возраст заемщика — не менее 21 года на момент предоставления кредита и не более 75 лет на момент возврата кредита (срок возврата полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика или каждого из платежеспособных созаемщиков). Если кредит предоставляется без подтверждения доходов и трудовой занятости, возраст на момент возврата кредита ограничивается 65 годами.

Во-вторых, трудовой стаж. Как правило, он должен составлять не менее полугода на текущем месте работы и не менее одного года общего стажа за последние пять лет. Однако есть исключения, когда это требование не распространяется на заемщиков — если клиенты получают зарплату на счета в банке, с которым будет заключен ипотечный кредитный договор, то подтверждать своё трудоустройство не нужно.

И третье требование — это привлечение созаемщиков по кредитному договору. Созаемщиками могут быть физические лица, чей доход учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг титульного заемщика привлекается в созаемщики в обязательном порядке вне зависимости от его возраста и платежеспособности. К исключению относится наличие брачного договора — в этом случае супруг привлекается в качестве созаемщика по желанию.

Иногда даже при наличии всех требований, предъявляемых банком к клиентам по ипотечным кредитам, возможен отказ в заключении кредитного договора. Банки ссылаются в этих случаях на свое право не объяснять клиенту причины отказа. Но предположительно это может быть отрицательная кредитная история, поручительство по проблемным кредитам, наличие долговых обязательств и другие причины.

Наличие иного жилья в собственности одного из созаемщиков никак не влияет на решение банка. Как и наличие ипотеки — если платежеспособности будет хватать, то вполне возможно оформить ещё один ипотечный кредит.

Виктория, если у вас остались вопросы, задавайте. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

20 октября 2017 г.

— Купили квартиру на вторичке, нужно ли нам приватизировать ее?

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.

Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет. Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Приватизация при покупке квартиры

Здравствуйте,хотелось бы узнать нужно ли приватизировать квартиру,если купить ее без участия государства,я так понимаю приватизация нужна только на то что что получали от государства?если купить за свои деньги или в ипотеку приватизация не нужна?ведь на руках есть уже после покупки бумаги на право собственности.

Ситуация такая,моего мужа мама приватизирует квартиру и просит его написать отказ от долевой приватизации то есть хочет всю квартиру оформить на себя,объясняя это тем что в будущем когда он купит свою квартиру он не сможет ее приватизировать так как участвовал сейчас в приватизации,я слышала что приватизируют только государственное,но ведь если мы через пару тройку лет купим свою квартиру без участия государства нам не нужно будет ее приватизировать ведь она полностью наша а не государственная,и приватизация не понадобится,скажите как лучше поступить ведь если написать отказ то в дальнейшем даже доли не достанется,и про покупку без приватизации правильно ли я это все понимаю?спасибо за ответ

Ответы юристов (2)

Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Купленная квартира не подлежит приватизации, так как это уже Ваша собственность. Так что Вы правы — приватизация не нужна. Поэтому Ваш муж имеет полное право не отказываться от своей доли.

Статья 1. Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Купленная квартира не подлежит приватизации, так как это уже Ваша собственность. Так что Вы правы — приватизация не нужна. Поэтому Ваш муж имеет полное право не отказываться от своей доли.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Если выделить доли на меня, могут возникнуть проблемы при приватизации квартиры?

Есть две квартиры. Одна оформлена на маму, покупала в ипотеку и доплачивала за нее материнским капиталом, я являюсь ее старшим сыном. Ипотека погашена, доли на всех не выделены. Собираемся оформлять. Вторая квартира не приватизированная досталась мне от отца после смерти, я в ней прописан, собираюсь приватизировать. Скажите, если по материнскому капиталу мама оформит на меня долю, не помешает ли мне долевая собственность на приватизацию, НЕ утрачу я право на приватизацию? И смогу я продать или подарить долю маме или третьему лицу, так как на долю были потрачены деньги по материнскому капиталу? И могу ли я подарить долю своему будущему ребенку? Спасибо!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. «Вторая квартира не приватизированная досталась мне от отца после смерти». Неприватизированная квартира не могла перейти к Вам по наследству, т.к. она не находилась в собственности отца. Приватизировать можете, т.к. Вы ней зарегистрированы. Наличие у Вас в собственности другого имущества на приватизацию не влияет. Долю Вы можете подарить кому угодно. Продать тоже можете кому угодно, но с соблюдением правил в соответствии со ст. 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте.
После того как вы станете собственником доли по маткапу, у вас появится право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Вы будете вправе продать/подарить/завещать/обменять свою долю, как родственникам так и любым третьим лицам. Но прежде чем продать свою долю необходимо письменно уведомить сособственников о своих намерениях, так как у них есть право преимущественной покупки, а в случае нотариального отказа сособственников вы вправе продать свою долю третьим лицам (ст. 250 ГК РФ). В случае дарения имущества преимущественное право покупки не возникает (письменного уведомления не требуется), так как дарение безвозмездная сделка.

Количество недвижимости в собственности гражданина не влияет на право приватизации. Поэтому, если вы не использовали свое право на приватизацию раннее, вы можете приватизировать квартиру, предварительно переоформив на свое имя договор социального найма.