Покупка нежилого помещения налоги

Налоги при продаже коммерческой недвижимости: сколько заплатит продавец и покупатель

В процессе покупки или продажи коммерческой недвижимости в Украине обе стороны сделки обязаны уплатить налоги.

Как стало известно Domik.ua , для покупателя и продавца коммерческой недвижимости виды налогов отличаются от тех, что должны быть уплачены при покупке и продаже объектов жилой недвижимости.

Об особенностях подписания договора купли-продажи коммерческих объектов рассказали специалисты агентства загородной недвижимости «Старгород» на своей странице в Facebook .

Ранее Domik.ua рассказывал об особенностях операций с недвижимым имуществом в таких категориях:

О деталях купли-продажи недвижимого имущества можно узнать на форуме Domik.ua в разделе « Рынок недвижимости ».

По материалам: Domik.ua-недвижимость
Просмотров: 13500

Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей (2)

Українській владі тяжко усвідомити елементарну ринкову істину про те, що продавці не платять, а платять тільки покупці. Податки досі не стали оплатою служіння влади народові тільки тому, що влада панує над народом і для панування потребує рекетирських податей. Але ж подать — не податок. За безтоварне отримання грошей наступає відповідальність рано чи пізно.

Налоги и выплаты при купле-продаже коммерческой недвижимости в 2018 году

В Украине действующее законодательство позволяет физическим лицам-владельцам жилой недвижимости перевести ее в состав нежилого фонда и использовать как коммерческую.

Куплю-продажу коммерческой недвижимости по правилам действующего законодательства Украины могут совершать юридические лица и физические лица-предприниматели/индивидуальные предприниматели (ИП) — субъекты хозяйственной деятельности. Физические лица-владельцы жилья получают право отчуждать жилье в качестве коммерческой недвижимости при выполнении условий, установленных законом.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2018 году взимаются по правилам Налогового и Гражданского кодексов Украины и правил, установленных приказами и декретами Кабинета министров и Министерства юстиции Украины для нотариусов при регистрации соответствующих договоров.

Domik.ua выяснил, по каким правилам и в каких размерах обязаны платить налог при продаже коммерческой недвижимости субъекты хозяйственной деятельности и физические лица при заключении сделок купли-продажи.

Кто может оперировать коммерческой недвижимостью

Налогоплательщики сами определяют, какой налог платить при продаже коммерческой недвижимости по ставке от договорной суммы и статуса субъекта хозяйственной деятельности.

Раздел III Закона Украины № 755-15 «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» в редакции от 06.01.2018. В нем указано, что юридические лица и физические лица-предприниматели (ФЛП) осуществляют свою деятельность в случае регистрации этих статусов в Едином государственном реестре. В главе 1 раздела XIV «Специальные налоговые режимы» законодатели определили, какой налог при продаже коммерческой недвижимости ИП платят в зависимости от группы, в которую отнесено их предприятие в зависимости от численности наемных работников и годового дохода.

Законодатели установили, что физические лица-владельцы могут использовать и отчуждать свою жилую недвижимость в качестве нежилой коммерческой. В статьях 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) закреплено право собственника свободно распоряжаться своим имуществом и использовать его для осуществления предпринимательской деятельности на условиях, закрепленных законом. В статье 8 Жилищного кодекса Украины (ЖКУ) указана возможность перевода годного для проживания жилого помещения в состав нежилого фонда на условиях, определенных законом. Законодатели дали право исполнительным органам местной власти определять порядок перевода объектов жилого фонда в нежилой. В 2018 году в Украине такой перевод происходит по правилам, утвержденным областными, городскими и районными советами на основе требований действующего законодательства, налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом взимается в порядке и по ставкам, принятым для общей схемы налогообложения.

Нежилая недвижимость

По правилам подпункта 14.1.129-1 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины (НКУ) нежилая недвижимость — это такие объекты:

— гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, рестораны и бары, туристических базы, дома отдыха, горные и иные комплексы для размещения людей на отдыхе;

— здания офисные для финансового обслуживания, административно-бытовые здания для конторских и административных целей;

— торговые центры, здания предприятий бытового обслуживания, универмаги, магазины, крытые рынки, павильоны и залы для ярмарок, станции технического обслуживания автомобилей, столовые, кафе, закусочные, базы и склады предприятий торговли и общественного питания;

— гаражи наземные и подземные, крытые автостоянки;

— здания промышленные и склады;

— здания для публичных выступлений, казино, игорные дома;

— хозяйственные приусадебные здания и вспомогательные нежилые помещения:

— сараи, хлева, гаражи;

— летние кухни, мастерские, уборные;

— погреба, навесы, котельные, бойлерные;

— трансформаторные подстанции и др.;

Для того, чтобы взимать налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом, законодатели определили статус недвижимого имущества и для промышленных предприятий. В статье 191 ГКУ указано, что предприятие — это единый имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности. Предприятие целиком или частью/частями может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных договоров. Продажа целостного комплекса или его отдельной части не влияет на то, какой налог с продажи коммерческой недвижимости обязан заплатить субъект хозяйственной деятельности. Сумма, полученная продавцом-юридическим лицом, зарегистрированным в Едином реестре, входит в базу начисления налога на доходы предприятий.

Ограничения на отчуждение коммерческой недвижимости

Законодатели ввели запрет на отчуждение нежилой/коммерческой недвижимости в случае судебного решения по проводу предусмотренных законами отягощений в отношении данного имущества.

Для физических лиц предпринимателей (ФЛП) отдельное ограничение по поводу упрощенного налогообложения возникает, если они совершают ряд операций с нежилой недвижимостью на основе вида их деятельности. Правило закреплено в пункте 291.5.3. главы 1 раздел XIV «Специальные налоговые режимы» НКУ.

ФЛП из I-III групп плательщиков не могут использовать единый налог в таких случаях:

— если сдают в аренду нежилые помещения, сооружения, здания и/или их части общей площадью более 300 квадратных метров;

— если сдают в аренду земельные участки общей площадью более 0,2 га. В практической деятельности это означает, что налог с продажи коммерческой недвижимости ИП из указанных групп, оплачивают по общей схеме налогообложения.

Продажа коммерческой недвижимости: налоги 2018

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом?

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования). Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Какие налоги надо оплатить при купле-продаже недвижимости

Размер налогов и сборов, а также порядок оплаты указаны в Налоговом кодексе Украины. В зависимости от типа сделки сумма и необходимость оплаты варьирует для разных категорий граждан. Об этом сообщает Domik.ua.

При заключении сделки стороны должны оплачивать налоги в соответствии со статьей 172 НК Украины Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества и военный сбор, который установлен подразделом 10 переходных положений НК Украины.

Пенсионный сбор оплачивается согласно ч 10 статьи 4 и ч 8 статьи 2 Закона Украины О сборе на обязательное пенсионное страхование. При проведении операций с земельными участками пенсионный сбор не взимается.

Налогообложению подлежат:

— строения и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;

— объекты незаконченного строительства;

— движимые вещи, на которые распространяется режим недвижимого имущества: самолеты, морские и суда внутреннего плавания, космические объекты, другие вещи, которые подлежат внесению в государственный реестр.

Все гражданские договора по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному засвидетельствованию и регистрации государством. Данная норма не распространяется на приобретении права собственности на объект недвижимости по решению суда, где отсутствует нотариус. Такой способ считается внедоговорным.

Нотариус может удостоверить договор, если недвижимость прошла процедуру оценки и оплачены все налоги и сборы. Оценка объекта недвижимости проводится специалистом-оценщиком, который внесен в Государственный реестр оценщиков.

Ранее сообщалось о том, за сколько можно арендовать квартиру в разных областях страны. Оказывается, цены меняются в зависимости от перспективности и “развитости“ конкретного региона.

Смотри также — Как обманывают черные риэлторы:

Продажа коммерческой недвижимости

Добрый день! Меня интересует вопрос, на который никто не дает мне вразумительного ответа.

В 2015г. в собственность была приобретена коммерческая недвижимость. Имею ИП от имени которого сдавал эту недвижимость своей ООО. Сейчас необходимость в таком количестве квадратных метров отпала.

Вопрос: есть ли способ продать эту коммерческую недвижимость от имени физического лица? (сумму налога на имущество в расходы ИП не брала). При этом прошло уже 3 года с момента покупки и уплата налога физ.лицом уже может не осуществляться. Может быть, закрыть ИП, чтобы прошло какое-то время и тогда продавать эту недвижимость от физ. лица? Подскажите, пожалуйста. Заранее спасибо!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, здравствуйте! Рано говорить спасибо, прочитайте пожалуйста. Обсуждали похожий вопрос, но вопросы разные. Там речь шла о квартирах, здесь нежилое помещение, хоть и нет точного определения жилых/нежилых помещений. Вопрос у Вас очень болезненный, на себе испытал. Если коротко ответить Вам, то теоретически можно продать как физ. лицо и не платить налог (более 3-х лет в собственности), вроде и закон позволяет (надо выполнить ряд условий: закрыть ИП, отчётный налоговый год и так далее). Но боюсь, что в Вашем случае сделать, то, же самое, что мы обсуждали по квартирам будет, крайне сложно (как повезёт, что называется, склоняюсь к тому, что придётся платить). Почему? Во-первых, Вы сдавали много лет от имени ИП своему же ООО. Это всё уже зафиксировано и когда будет нужно всё поднимут и предъявят. Во-вторых, есть такое понятие как «систематическое получение прибыли» (прогуглите, много интересного найдёте для себя). Под это понятие Вы вписываетесь как никто другой! А с этим делом абсолютно другой подход, который кардинально отличается от ситуаций, приведённых в ссылке уважаемой коллегой (выше приведённую ссылку прочтите от первого до последнего комментария для полного анализа ситуации). Если бы Вы сдавали своё помещение как физ. лицо (не важно ООО или ИП или другому физ. лицу), тогда всё прошло бы гладко, но зарегистрированный ИП не даёт этому произойти, если даже закроете ИП. С ИП шансов ноль, а закрыв ИП небольшой, крохотный шанс остаётся, но не я, не Вы и думаю, никто Вам сейчас не скажет процентное соотношение этого шанса (поймут, аргументируют и Вы будете платить! Либо вам придётся всеми законными способами доказывать, что не являетесь предпринимателем, но факты будут утверждать обратное). С уважением, Арман.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, добрый день! Без уплаты налогов, к сожалению, продать эту недвижимость не получится. Можно их несколько оптимизировать. Можно при продаже заплатить 6%, но в этом случае в разрешенную деятельность Вашего ИП в обязательном порядке необходимо добавить «покупку и продажу недвижимого имущества». Закрытие ИП и ожидание наступления следующего года никак не повлияет на ситуацию с налогообложением в данном случае. То же самое касается и квартир, которые сдавались в найм ИП

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Алексей, согласен с Вами, но с квартирами всё же не так сложно. С одной квартирой можно пройти спокойно, если их несколько, то надо смотреть способ приобретения этих квартир. От способа приобретения и прочих деталей, будет сделана оценка деятельности гражданина, будет дана оценка: поставленный бизнес у него или иное. Впрочем, это уже совсем другая и долгая тема.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В регистрационной форме ИП должен быть виды деятельности согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности код ОКВЭД 2 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Налог будет 6 ( или 15)% в зависимости от формы налогообложения.

Дарение нежилого помещения

ID: 6874598

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста

как с минимальными тратами на налоги

мать может подарить нежилое помещение

Второй вариант-продажа постороннему

лицу. Распространяется ли на нежилые

помещения правила владения 5 лет?

1. При дарении от матери дочери налога никакого не будет ни у дарителя, ни у одаряемого.2. При продаже правило минимального срока владения для освобождения от уплаты налога на доход от продажи распространяется и на нежилые помещения, но если это помещение НЕ использовалось в предпринимательской деятельности, в противном случае для расчета налога на доход от его продажи используется совершенно другое правило. 3. Срок владения для освобождения от налога на доход от продажи не обязательно 5 лет, он может быть и три года — зависит от того, в каком году и каким способом помещение было приобретено.