Тип квартиры долевое участие

Новостройки

Услуги на первичном рынке

Приобретение жилья на первичном рынке:

  • подберем квартиру с учетом ваших пожеланий;
  • подробно расскажем о застройщике;
  • организуем показ объекта;
  • озвучим все доступные акции, скидки и бонусы;
  • поможем оформить и гарантированно получить ипотеку под выгодный %;
  • окажем полное юридическое сопровождение на всех этапах сделки;
  • тщательно проверим все документы и защитим ваши интересы!

Юридическое сопровождение заключения договора
долевого участия (ДДУ)
:

  • проверим документы застройщика;
  • проверим документы объекта;
  • дадим рекомендации по договору долевого участия.

Мы работаем только с надежными застройщиками Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Наши специалисты подберут для Вас наиболее подходящий вариант в зависимости от Ваших потребностей.

Все квартиры реализуются по ценам застройщиков.

Долевое строительство в той форме, в которой оно распространено у нас в России, является нашим российским изобретением середины 90-х годов. Этот способ и по сей день остается одним из самых распространенных способов улучшить жилищные условия и приобрести квартиру в строящемся доме.

К сожалению, долевое строительство до 2005 года не регламентировалось законодательством, действующим в России: отношения дольщика и строительной компании строились на договоре долевого участия, составленном в произвольной форме.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», действие которого распространяется только на объекты, для которых разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года.

С чего начинать поиск квартиры в строящемся доме

Покупка квартиры — дело, безусловно, приятное, но в то же время хлопотное и ответственное. Вложить личные сбережения, которые вы копили, быть может, в течение нескольких лет, в приобретение жилья, а в итоге остаться и без денег, и без квартиры — перспектива безрадостная. Один из главных вопросов — безопасность вложения в новое строительство.

Эти опасения понимают как органы государственной власти, так и строительные компании. До сих пор нередко бытует мнение, что приобрести готовую квартиру намного легче, чем купить квартиру в строящемся доме.

Мы не будем описывать все сложности приобретения квартиры на вторичном рынке, а попробуем разобраться с тонкостями приобретения квартиры в новостройке. Итак, с чего же начать поиск подходящего и безопасного варианта? Для начала попробуем определить необходимые критерии выбора.

Обычно основными критериями при выборе квартиры являются:

  • место расположения дома (район, транспортная доступность, экологическая обстановка, инфраструктура района — магазины, детсады, школы, поликлиники, развлекательные центры);
  • стоимость (цена) квадратного метра;
  • стоимость квартиры в целом;
  • сроки строительства;
  • тип дома (конструкционный материал, техническое оснащение, инженерное оборудование);
  • планировка квартиры;
  • условия рассрочки (возможность приобретения с помощью ипотечных программ и т. д.);
  • строительная компания (бренд), застройщик, генподрядчик, инвестор;
  • ликвидность объекта (возможность дорого продать или сдать в аренду после окончания строительства).

Каждый сам должен для себя определить, какие критерии для него являются наиболее важными.

Поиск квартиры можно осуществлять самостоятельно, воспользовавшись специализированными журналами, публикующими различные предложения от строительных компаний, застройщиков, инвесторов, подрядчиков, поставщиков материалов, дилеров. Определив критерии, по которым вы будете осуществлять поиск, и подобрав несколько вариантов, целесообразно съездить на место строительства, оценить, насколько развита инфраструктура, пообщаться с представителями на объекте строительства, узнать, планируется ли строительство еще каких-то объектов возле выбранного вами дома. Следующим шагом может быть посещение офиса строительной компании, где можно ознакомиться с планировками квартир, с условиями оплаты и взять на изучение договор на приобретение квартиры. Даже если вы хотите купить квартиру именно в данном районе, постарайтесь рассмотреть несколько вариантов, не нужно ограничиваться одним единственным объектом, желательно все-таки выбрать хотя бы два-три объекта. Если вам самим сложно сориентироваться во всем многообразии предложений или если вы находитесь в другом городе, — обратитесь в Агентство недвижимости, в котором есть отдел долевого строительства. Тогда опытный менеджер поможет вам подобрать интересные варианты по заданным вами критериям.

Недостатки договора долевого участия в строительстве

Что необходимо учесть при заключении ДДУ?

На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве является самой надежной. В принципе, дольщики в нашей стране неплохо защищены 214-ФЗ. Но есть и у ДДУ свои недостатки, о которых мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.

Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Но есть у такого договора и слабые стороны. При ДДУ закон дает гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, но что делать, если он обанкротился? Тут уже претензии предъявлять некому. Это самая серьезная ситуация, когда страдает добросовестный дольщик. Кроме того, по словам Владимира Зимохина, заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на многочисленные гарантии до сих пор получается, что дольщик отдает свои деньги, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств и возврата денежных средств, полученной суммы (даже с учетом неустойки), скорее всего, будет недостаточно для приобретения похожего объекта. Он уже будет стоить дороже. Именно поэтому большинство дольщиков предпочитают ждать достройки объекта даже в случае значительной задержки сроков строительства, пояснил эксперт.

Помимо этого, застройщик может изменить проектную декларацию на строительство дома в одностороннем порядке. Это вторая слабая сторона ДДУ. «Подобные действия в состоянии изменить видовые характеристики квартир, купленных ранее. А, следовательно, вот такие „новые“ квартиры застройщик, после регистрации уже измененной проектной документации, может снова продать. И те, кто изначально их купил, еще до изменения, уже не имеют права требовать их от застройщика. Ведь закон обязывает предоставить жилье, характеристики которого указаны в ДДУ. Можно подать в суд, но даже там сложно восстановить справедливость», — подчеркнул Сергей Якир.

Третий минус — это получение налогового вычета только через три года после сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

Также в качестве негативного момента можно отметить уязвленность тех покупателей, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов. «Мы говорим о договоре уступки прав требования. То есть о ситуации, когда инвесторы (будучи изначально дольщиками) продают свои квартиры по цене выше той, которую они платили застройщику. Но тут есть один момент — в случае продления сроков строительства, расчет штрафов осуществляется исходя из той цены, которая указана в ДДУ», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, уступить право возможно только после госрегистрации договора и до подписания акта о передаче по объекту долевого строительства. «Иногда застройщик может включить в договор пункт, согласно которому он может как дать свое согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. Данная норма не противоречит статье 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор, но дольщики могут счесть это ущемлением своих прав», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Также эксперты обращают внимание на то, что непосредственно при заключении договора ДДУ следует учитывать некоторые нюансы. При заключении договора долевого участия приобретается не уже существующая квартира, а объект будущего строительства. «Следует учитывать, что дольщик старается „купить“ и элементы инфраструктуры, о которых заявляет застройщик. Но на практике не исключена ситуация, когда застройщик вносит изменения в проектную декларацию в части ухудшения инфраструктуры объекта», — пояснил Владимир Зимохин. Следует также проверять у застройщиков наличие страхования объекта или банковской гарантии. Как известно, с 1 января 2014 года при регистрации договоров долевого участия в отношении застройщиков действуют требования по страхованию своей ответственности или предоставлению банковской гарантии объекта. Но следует иметь в виду, что в отношении объектов, по которым договоры долевого участия регистрировались раньше этого времени, этот порядок мог не соблюдаться. Также следует это учитывать и при заключении переуступок по таким договорам долевого участия.

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.

ЖСК – редкость, но только пока

Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.

По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.

Связь нарушена

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж

Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».

После дождика в четверг

Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.

Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

Если денег не хватит

Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.

ДДУ не панацея

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

Долевое строительство — выгодная сделка или рискованное вложение капитала

Статистика говорит, что долевое строительство это самый востребованный способ покупки недвижимости в Казахстане. Данный факт обусловлен более выгодной ценой новостройки в сравнении с вторичкой, а также привлекательными условиями застройщиков.

Однако есть в нем и минусы. Участники долевого строительства смогут получить свои квартиры лишь по окончании строительства дома. Часто сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются, что создает дольщикам неожиданные проблемы. К тому же большинству покупателей жилья в строящемся доме интересны только его параметры и расположение, тогда как на точные сроки сдачи, вид договора, вариант отделки они не обращают внимания. Такая беспечность может обернуться разочарованием при приеме квартиры и дополнительными хлопотами, связанными с ее обустройством. Чтобы уберечься от подобных неприятностей, ознакомимся с наиболее важными аспектами приобретения квартиры в Астане через долевое участие.

Определяемся с предпочтениями

Перед тем как вступить в долевое строительство необходимо определиться с параметрами жилья — местоположение, максимальная цена, класс, тип дома. При наличии детей следует обратить внимание на образовательные заведения. Например, в государственную школу записывают по прописке. Не менее важно решить, на каком этапе покупать жилье — в законченном доме, возведенном на половину либо находящемся на начальной стадии строительства. Специалисты также рекомендуют изучить местный рынок недвижимости (узнать текущую среднюю цену 1 м2 и ознакомиться с предложениями рынка).

Выбираем строительную компанию

Покупать квартиру в долевом строительстве лучше у проверенного застройщика. Нужно выяснить количество ЖК, имеющихся в активе компании, и заострить внимание на сроках их сдачи. Не следует относиться с недоверием к застройщикам, у которых есть объекты-долгострои. Дело в том, что кризис 2006-2007 годов сказался даже на крупных фирмах. Однако сегодня они продолжают развиваться. Также рекомендуется изучить партнеров застройщика. К примеру, солидный банк не станет финансировать фирмы-однодневки.

Также стоит уделить время информации застройщика относительно расположения дома. Например, если утверждается, что он размещен в перспективном районе, то актуальность этих данных можно проверить, изучив Генеральный план Астаны. Эффективным способом подтверждения (или опровержения) благонадежности застройщика является наглядное ознакомление с объектами, ранее сданными в эксплуатацию. Узнать о качестве ЖК можно непосредственно у его жильцов.

Проверяем документы застройщика

Проверка организационно-правового статуса строительной фирмы является обязательной составляющей покупки квартиры в долевом строительстве. Однако в реальности не каждый дольщик любит вникать в подобные вещи. Между тем, документы застройщика важно проверить еще до заключения сделки и передачи денег.

Итак, компания должна иметь разрешение ГАСКа. Оно может быть выдано только при наличии копий следующих документов:
— решение местных органов исполнительной власти о предоставлении права на земельный участок;
— заключение экспертизы проектно-сметной документации;
— государственная лицензия с видами строительно-монтажных работ на право проведения градостроительной, строительной и архитектурной деятельности генподрядчика;
— соглашение с акиматом (если объект возведен по государственной программе).

Кроме того, рекомендуется проверить объем инвестиций застройщика в строительство дома. Закон требует, чтобы доля капиталовложений стройкомпании составляла не меньше 15% от общих затрат на строительство, тогда как доля участников долевого строительства не может быть выше 75%.

Заключаем договор на долевое жилье

Некоторые дольщики считают процедуру подписания договора простой формальностью. Поэтому они не желают вникать в его условия. Однако нужно понимать, что все аспекты, касающиеся будущей квартиры, зависят от содержания этого документа. Остановимся на самых важных пунктах договора.

Отделка

Дольщик должен обратить внимание на вариант отделки, прописанный в договоре. Дело в том, что правительственное постановление от 2009 года обязывает сдавать жилье только с чистовой отделкой. Это требования касается всех строительных фирм. Но с данным решением согласны не все застройщики. Они объясняют это тем, что некоторые дольщики не хотят приобретать жилье в чистовой отделке, поскольку она не дает возможность обустроить квартиру по своему вкусу.

Стройфирмы знают, что большинство людей поверхностно ознакомлены с законом, регулирующим долевое участие. Поэтому они передают ключи от квартир до ввода дома в эксплуатацию. Люди сами делают ремонт, который застройщик выдает за чистовую отделку при вводе объекта в эксплуатацию.

Стоимость 1м2

Рост стоимости квартиры — один из серьезных рисков для участников долевого строительства. В договоре должна отображаться цена за 1 м2. При ее отсутствии конечная стоимость недвижимости часто оказывается выше начальной, поскольку остальные суммы, проставленные в договоре, являются приблизительными. В этом случае застройщик может сослаться на непредвиденные обстоятельства (подорожание стройматериалов, кризис и т.д.) и увеличить итоговую цену жилья. Дольщик будет вынужден оплатить указанную сумму. Чтобы избежать неприятных ситуаций, в договоре необходимо указывать цену 1 м2, срок сдачи объекта и размер пени в случае просрочки.

Оплата дополнительных квадратных метров

Перед тем как принять участие в долевом строительстве, требуется изучить договор на наличие пункта, касающегося погрешности в площади жилья. Как правило, в договоре указывается, что за определенную погрешность стройкомпания либо дольщик ничего не будут друг другу доплачивать. Если это условие отсутствует, застройщик может потребовать от покупателя доплату за лишние метры.

Передаем деньги

Это завершающая стадия сделки по покупке жилья через долевое участие в строительстве дома. Передача денег возможна двумя способами.
1. Средства за квартиру вносятся в кассу застройщика.
2. Средства передаются через банк, который сотрудничает с застройщиком.

Долевое участие в строительстве дает возможность произвести оплату частями. Но тогда клиент должен быть абсолютно уверен в стабильности своих доходов, поскольку по условиям многих стройкомпаний, при неуплате полной суммы деньги дольщику не возвращаются.

Стоит отметить, что дольщики не имеют возможности отследить путь следования переданных денег. Отечественные застройщики нераскрывают информацию о прибыли и расходах. Поэтому участники долевого строительства часто жалуются на незащищенность со стороны закона. Если изучить договор о долевом участии, то в нем найдется лишь один пункт, защищающий клиента. Он касается просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. За день задержки строительная компания обязана выплачивать дольщику 0,1% от цены недвижимости. Однако практика показывает, что владельцы квартир в долгостроях не могут получить компенсацию за ожидание.

Разорвать договор и забрать перечисленную сумму также будет проблематично. Если застройщик не заканчивает строительство объекта, значит у него отсутствуют средства. Так что такое долевое участие принесет лишь убыток. Единственный выход из подобной ситуации — продажа доли в строящемся доме.

Когда оплачивать коммунальные услуги

В эту финансовую ловушку попадают многие дольщики. Застройщики используют любые способы, чтобы заставить людей оплачивать услуги ЖЭКа. По закону долевое участие в строительстве жилья не обязывает человека оплачивать коммунальные услуги до оформления права собственности.

Стройкомпания не передаст жильцам Акт на право собственности, если дом не приняла госкомиссия. Кроме того, если объект не зарегистрирован в БТИ, Астанаэнергосбыт не может заключить с ним договор. В этом случае дом считается недостроенным. Однако на практике люди получают ключи от квартир еще до ввода дома в эксплуатацию. Плюс ко всему их обязывают оплачивать коммунальные услуги, хотя застройщики не имеют никакого права это делать.

Несмотря на недостатки правовой базы, долевое участие в строительстве в Астане является самым приемлемым способом обзавестись недвижимостью. К тому же государство пытается сделать долевое строительство максимально прозрачным и менее рискованным.

Преимущества ДДУ по ФЗ 214

Заключение договора долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости в новостройке. Почему и в чем преимущества покупки квартиры по ФЗ 214?

214-ФЗ требует от застройщика и строительного объекта информационной открытости. Клиент всегда может ознакомиться с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, финансовыми и другими бумагами. Также девелопер предоставляет комплект документов на строящийся объект.

Строительство по 214 ФЗ – это гарант надежности застройщика и для дольщиков, и для государства. Приобретая недвижимость, клиент может быть уверен, что получит именно то, за что заплатил, и в оговоренные сроки. Кроме того, работа по 214-ФЗ дает строительным компаниям преимущество при получении кредитов.

· Наличие разрешительных документов

По 214-ФЗ девелопер может начать строительство, только при наличии разрешительных документов: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектная документация, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры. Это практически сводит на «нет» риски покупки квартиры в новостройке, которая никогда не будет построена.

Двойные продажи квартир по ДДУ исключены, так как договор долевого участия по 214 ФЗ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Эта процедура включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки по покупке квартиры.

214-ФЗ накладывает на застройщика финансовую ответственность за сроки сдачи объекта недвижимости. В случае нарушения сроков строительства, девелопер должен сообщить об этом дольщику не позднее, чем за два месяца до истечения определенного ранее срока и уплатить неустойку согласно договору. Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и требовать возврата денег.

По 214-ФЗ девелопер обязан производить строительство в соответствии с условиями ДДУ или требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства вправе требовать устранения недостатков за счет застройщика или возмещения своих расходов на их устранение, либо уменьшения стоимости договора долевого участия. Согласно ФЗ 214 на объект долевого строительства устанавливается гарантия 5 лет.

Купить квартиру в новостройке по 214-ФЗ в соответствии с условиями ДДУ – это значит свести к минимуму все возможные риски, которым подвергнуты сделки по приобретению недвижимости. Девелопер проекта Близкое – компания ПетроСтиль – надежный застройщик, работающий по 214-ФЗ, предлагает своим клиентам правовую схему покупки квартиры, таунхауса или коттеджа в пригороде Санкт-Петербурга (СПб), при которой соблюдаются все положения федерального закона, защищающего права дольщиков.

Предлагаем Вашему вниманию загородные дома в Мистолово – малоэтажном ЖК Близкое. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить жилье на севере СПб. Поселок находится в 7 км от КАД и 7-10 минутах от станций метро Парнас или Девяткино.

Близкое предлагает к продаже несколько типов загородной недвижимости – индивидуальные дома из кирпича, квартиры и таунхаусы различной площади и стоимости. Подробную информацию об условиях покупки и ценах на загородные дома с участками в европейском пригороде Санкт-Петербурга — Близком, можно получить на сайте, в офисе отдела продаж или по телефону.

Долевого строительства через год уже не будет

16 июня 2018 1:45 31

Так выглядел на картинке дом мечты дольщиков Urban Group в Одинцовском районе. Фото: laikovo-gorod.urbangroup.ru

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

. а такова реальность. Один из крупнейших застройщиков Подмосковья на грани банкротства, а власти ищут, кто будет достраивать его жилые комплексы. Фото: mskguru.ru

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение.

— Некоторые эксперты прогнозируют рост стоимости новостроек на 40 — 60%. Я думаю, что рост вполне возможен, но не такой существенный. Дело в том, что застройщики будут стараться строить больше и быстрее, чтобы поскорее получить доступ к деньгам покупателей, лежащих на эскроу-счетах. В итоге предложение на рынке недвижимости если и сократится, то не сильно. При этом ведь денег у людей больше не станет. Этот фактор не будет давать ценам сильно расти, — считает основатель сервиса аренды квартир «Арендатика» Артур Устимов.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.