Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется федеральной регистрационной службой, подведомственной министерству юстиции РФ. Эта служба обладает следующими полномочиями:

— осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и в порядке установленных законодательством Российской Федерации;

— координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и осуществляет правовой контроль их деятельности;

— обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.

Процедура государственной регистрации прав на недвижимости в соответствии со ст.13 указанного закона состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки не соответствует закону;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированный объект недвижимости, а также иных оснований отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Согласно этой же статье «в случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Заявление в регистрационную службу должно содержать:

— ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения);

— вид регистрационного права или ограничения (обременения);

— наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;

— размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности;

— полные данные об обладателе регистрационного права (для физического лица – фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющей личность документ и его реквизиты; адрес постоянного или преимущественного места жительства: для юридических лиц – полное наименование, ИНН, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения;

— имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;

— сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия;

— наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю;

— наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;

— дату и подпись заявителя.

Важное значение имеет внесение в п. п.5 и 6 ст.16 Закона правила о том, что при предоставлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органом необходимо указывать не только дату и время их получения и предоставления с точностью до минуты. Это важно при решении вопроса, связанного с применением ст. 398 ГК. Так, если зарегистрированы два договора купли-продажи одного итого же жилого помещения, но право собственности еще не перешло ни к одному из покупателей, то требовать передачи ему жилого помещения имеет тот покупатель, чей договор зарегистрирован раньше. Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица.

Закон от 29 декабря 2004г. № 196 – ФЗ ввел новые правила относительно формы доверенностей, представителей физических и юридических лиц:

а) на представление органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, документов на государственную регистрацию;

б) на получение документов от такого органа.

Согласно п. 4 ст. 16 Закона при предоставлении документов на государственную регистрацию:

— физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающие его полномочия;

— лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, подтверждающих его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно.

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений, обременений и ограничений, возникших против воли правообладателя в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов.

Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решении об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и пошлины. Для возникновения данных ограничений (обременений) не требуется дополнительного юридического акта признания, они возникают без государственной регистрации. Поэтому их отстранение в ЕГРП – обязанность регистрационной службы для обеспечения достоверности сведений в реестре и законности дальнейших сделок с этим имуществом.

В соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации «к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения». Закон разрешает представлять копии этих документов.

Для государственной регистрации сделки стороны представляют следующие документы (примерный перечень):

1. Заявление о регистрации (бланк заявления заполняется при приеме документов в окне);

2. Квитанция об оплате регистрации;

3. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложения № 2 1, 2);

4. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или нотариально удостоверенная доверенность на представителя;

5. Правоустанавливающий документ:

· Договор передачи квартиры в собственность;

· Свидетельство о праве на наследство;

· Соглашение о разделе наследственного имущества, удостоверенное нотариусом;

· Соглашение об определении долей;

· Справка члена ЖСК, ГСК, выплатившего полностью свой паевой взнос, с указанием общей площади, реквизитов ЖСК, печати, углового штампа, дата выдачи и номера;

· Договор купли- продажи, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением (Приложение № 3);

· Решение суда, вступившее в законную силу;

6. Справка БТИ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (Приложение № 4);

7. При регистрации прав на земельный участок: Свидетельство на право собственности на землю и Акт установления нормативной цены земли, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Приложение №№ 5, 6);

8. Нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение имущества;

9. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам на имущество, полученное в порядке наследования или дарения;

10. Проект договора (Приложение № 7);

11. Акт приема- передачи недвижимости, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.

Сегодня по закону дачу или гараж регистрировать не нужно, для органов регистрации более важен земельный участок. Поэтому и список документов для оформления дачного участка или гаража сильно сократится. Во-первых, в Госрегистрацию следует предъявить любой документ, подтверждающий право на участок. Во-вторых, кадастровый план, который является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план данного земельного участка.

Предоставление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ №122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации на земельный участок – кадастровый план данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело предоставленных документов [1] . Причем получение кадастрового плана участка – самый дорогостоящий этап. Так, стоимость обмера шести соток в зависимости от региона, может колебаться от 4,5 до 15 тысяч рублей.

Федеральный закон №93 от 30 июня 2006г. предусмотрел, что дачные и садовые домики можно зарегистрировать без технического паспорта, а на основании деклараций об объекте недвижимости. Декларация представляет собой абсолютно новый документ. Форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным законом исполнительной власти. В декларацию включаются сведения об адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимости, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект расположен. При этом, для кадастрового плана не нужно составлять межевое дело, так как план любого участки должен быть в кадастровой палате.

Статья 25 п.2 ФЗ 93 от 30 июня 2006г. предусматривает перечень документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставляемый до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок:

— акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок (в том случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного хозяйства);

— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Необходимо также иметь ввиду, что обязательным приложением к указанным документам является кадастровый план соответствующего земельного участка, либо план участка недр или план объекта недвижимости, с указанием его кадастрового номера.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный участок в ст.25(2) ФЗ №93 должна осуществляться и в случае, если сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. При этом оформляется та площадь участка, что указана в кадастровом плане. Это будет возможно, если излишков не слишком много, то есть из прирезанной земли нельзя создать еще один надел в этом случае следует писать заявление о признании прав на излишки земли и получить согласие соседей на изменение границ участка.

Не допускается государственная регистрация права собственности только тогда, когда в соответствии с Федеральным законом он, не может быть предоставлен в частную собственность. Если дача граничит с лесом или речкой, согласие на увеличение участка следует, как в указанных ранее случаях, получать у местных властей.

Статьей 25 (2) ФЗ от 30 июня 2006г. предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для этого не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка. Его представление не требуется, если:

— право на указанный земельный участок ранее уже зарегестрировано;

— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, и, если предоставлено заключение Правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка;

— для строительства реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство, либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, и, если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающего, что объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения недвижимого имущества и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

До 01 января 2010г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Договор как единый документ составляется в нескольких экземплярах (по числу участников сделки) и один экземпляр остается в делах учреждения юстиции. Например, если в сделке участвует один продавец и один покупатель договор составляется в трех экземплярах.

Договор подписывается сторонами в присутствии регистратора, который устанавливает личности сторон, проверяет наличие всех необходимых документов, проверяет законность договора и отражение в договоре всех условий сделки. После этого стороны (а) оплачивают (ет) регистрационный сбор и сдают договор со всеми прилагаемыми к нему документами на регистрацию.

Регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предоставления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 ФЗ).

Следует обратить внимание, что прежний Закон разрешал предоставление полных сведений о государственной регистрации прав только самому правообладателю или лицу, действующему от имени правообладателей на основании доверенности. Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации от 29 декабря 2004 г. № 196 – ФЗ, в перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав, включены законные представители.

Кроме того, регистрирующие органы на платной основе имеют право предоставлять любому заинтересованному лицу статическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП), например, информацию о количестве заключенных на определенной территории за определенный период сделок и т. д.

Для предотвращения возможных злоупотреблений при сделках с недвижимостью, в особенности с жилыми помещениями закон должен, при наличии сведений о признании граждан недееспособными и ограниченно дееспособными, а также сведений о признании проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, обязанности, производить записи об этом в графу «особые отметки» ЕГРП. Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным представляются в установленном законом порядке только лицам, указанным пункте 6 ст.12.

Положения регистрации прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 ФЗ если, право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 настоящего Федерального закона;

— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69­ФЗ);

— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

2. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. (п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ).

3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права, и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. (п. 4 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

5. При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав (п. 5 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, вред. Федерального закона от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ).

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, как имущественного имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

В ст. 18 ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В пункте 2 указано, что тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц- без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества ­соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 11.05.2004 г. № 39- ФЗ).

Причем, согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона можно сделать вывод, что только то лицо, которому на соответствующем праве принадлежит земельный участок, отведенному под строительство, может зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69­ФЗ). Земельные участки и связанную с ними недвижимость определяются федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный Кадастровый учет. В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 2 января 2000г. № 280ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. От 22 августа 2004г.) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотделимо от понятий «государственный земельный кадастр» и «государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо провести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. От 18 июля 2005г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию местоположения.

Межевание включает в себя следующие работы:

— определение границ земельного участка на местности и их согласование;

— закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

— изготовление карты (плана) земельного участка.

Карта (план) земельного участка составляются по данным измерений, полученных при его межевании.

Согласно ст. 69 Земельного кодекса РФ землеустройство проводится по инициативе собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Основанием для проведения работ по межеванию земельного участка, находящегося в частной собственности, служит договор о проведении землеустройства, заключаемый с частным землеустроителем или землеустроительной организацией. Учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, обеспечивается путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц при проведении землеустроительных работ не является препятствием для проведения землеустройства.

Более подробно, чем в вышеназванных законах, порядок проведения работы по межеванию земельных участков прописаны в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом РФ 8 апреля 1996г., и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003г. (первый из названных документов применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ, Земельному кодексу РФ и действующим нормативных правовым актам с учетом положений указанных методических рекомендаций).

Хотя и Инструкция, и Методические рекомендации больше относятся к землеустроителям, думается их содержание будет интересно и землевладельцам, чтобы требовать соблюдения предусмотренных этими документами правил при проведении межевания своих земельных участков для постановки на государственный кадастровый учет, а также избежать недоразумений, которые могут возникнуть при установлении или уточнении границ земельных участков, особенно смежных.

Так, извещения о предстоящем межевании (размежевании) земельных участков и установлении (или уточнения их границ передаются заинтересованным лицам под расписку или направляются им заказным почтовым отправлением с уведомлением. Один экземпляр расписку или уведомления должен оставаться в землеустроительном деле.

Перед процедурой согласования границ земельного участка они предварительно обозначаются на местности в соответствии с данными государственного земельного кадастра.

При неявке кого-либо из заинтересованных лиц на процедуру согласования границ или их отказе от участия в этой процедуре в акте согласованных границ фиксируется факт отсутствия указанных лиц на процедуре или их отказа от участия в ней. В таком случае проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней после предварительного межевания указанным лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования границ земельного участка или предоставления мотивированного отказа. В случае повторной неявки в течение указанного срока границы земельного участка считаются установленными.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено Федеральными законами (п. 6 ст. 39 Земельного кодекса РФ).

Согласование границ может не проводиться при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности.

Если это предусмотрено заданием на выполнение работ, при межевании земельного участка составляется его карта (план), в противном случае составляется карта (план) границ земельного участка. На карте (плане) границ земельного участка показываются:

— кадастровый номер участка;

— границы земельного участка и номер межевых знаков;

— размеры земельного участка в виде площади дирекционных углов и горизонтальных положений;

— описание границ смежеств;

— выходы координатной сети;

Карта (план) земельного участка дополнительно к сведениям, которые показываются на карте (плане) его границ, содержит сведения:

— о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами;

— о границах частей земельного участка, занятых объектами недвижимого имущества.

Первые показываются на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица и с согласия правообладателя участка. Что же касается вторых сведений, то объекты недвижимого имущества отображаются на карте (плане), если это предусмотрено заданием на выполнение работ. В противном случае сведения случае, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежит разрешению в судебном порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и проводится по месту нахождения недвижимого имущества. Трудно переоценить значение Закона о регистрации для придания устойчивости отношениям, сложившимся в гражданском обороте, — ведь сделки с недвижимостью составляют весьма значительную часть и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок­ — недвижимости.

Значительные изменения в Законе коснулись ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

[1] Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г..//Российская газета .07.07.06. №146 (4112).

Важно! Изменения в закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»

Основная задача, которая стоит сегодня перед строительными организациями Украины и участниками рынка – совместными усилиями не допустить развала.

Председатель совета директоров строительной компании «Укрбуд» Юрий Пелых подписал меморандум о сотрудничестве между крупнейшими столичными строительны.

Специалисты считают, что в случае принятия законопроекта о моратории на строительство в Киеве, столичные стройки остановятся и люди останутся без жиль.

В Верховной Раде зарегистрирован законопроект № 2629 «О моратории на строительство объектов на отдельных участках в Киеве». Что принесет инициати.

С 1 января 2016 года Законом Украины «О внесении изменений в закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и некоторые другие законодательные акты Украины по децентрализации полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — «Закон № 834» ), Закон Украины «О внесении изменений в закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» изложена в новой редакции.

Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» вступил в силу со 2 ноября.

Как сообщил сегодня, 3 ноября, во время брифинга директор Департамента регистрации Олег Дробот, одним из главных нововведений в сфере прав на недвижимость является то, что теперь заявитель снова может получить извлечение (вытяг) из Государственного реестра прав с подписью и печатью государственного регистратора.

«С начала 2016 года документ, подтверждающий право собственности, с подписью и печатью государственного регистратора не выдавался. Это порождало среди граждан много споров и противоречий. Поэтому было принято решение восстановить этот документ», — подчеркнул Олег Дробот.

Он отметил, что тем не менее на сегодняшний день в Государственном реестре прав нет технической возможности для формирования этого документа. В связи с этим Департамент регистрации уже обратился с запросом в Министерство юстиции и техническому администратору реестра — ГП «Национальные информационные системы».

«Мы надеемся, что в скором времени данный вопрос будет решен, поскольку это касается не только Харькова, но и всей Украины», — добавил директор Департамента регистрации.

Еще одним важным новшеством является то, что государственный регистратор должен сообщить владельцу недвижимости о получении заявления на проведение регистрации объекта недвижимости, в отношении которого подано заявление о проведении такой процедуры. Олег Дробот отметил, что это даст возможность собственнику объекта оперативно отреагировать на факт проведения регистрационных действий с его имуществом. Минюст планирует проводить такое оповещение с помощью СМС.

Также, согласно изменениям в законе, владелец объекта недвижимого имущества теперь может обратиться с заявлением о запрете совершения регистрационных действий в Государственном реестре сроком на 10 дней. По словам директора Департамента регистрации, такая необходимость возникает у собственников имущества при возникновении различных судебных споров. Ранее запретить регистрационные действия можно было только в судебном порядке.

Также изменились сроки проведения регистрации прав на недвижимость. Так, право собственности и другие вещные права (кроме ипотеки) можно зарегистрировать в течение пяти рабочих дней, обременения, ипотеки прав – в течение двух рабочих дней. Внести изменения в записи Государственного реестра прав, получить информацию из Государственного реестра прав в бумажной форме можно будет в течение одного рабочего дня. Приостановление государственной регистрации прав, внесение записи об отмене государственной регистрации прав, внесение записи об отмене решения государственного регистратора должно быть оформлено теперь в течение двух часов.

Кроме того, увеличены сроки для обжалования действий государственного регистратора – с 30 до 60 дней. В Уголовный кодекс Украины внесена норма об уголовной ответственности как государственных регистраторов, так и граждан, совершающих неправомерные действия в сфере регистрации прав на недвижимость, – подделка документов, злоупотребление служебным положением и т.п. Ранее этой нормы не было.

Изменения коснулись и регистрации бизнеса: новый закон отменил ранее действующий принцип экстерриториальности регистрации. Теперь государственная регистрация юридических лиц и физических лиц-предпринимателей проводится в пределах одной административно-территориальной единицы. Исключением является регистрация на основании документов, представленных в электронном виде. В таком случае регистрация производится независимо от места нахождения юридического или физического лица в пределах Украины.

Также при проведении госрегистрации изменений о юридическом лице новые нормы закона обязывают нотариально заверять подлинность подписи, которая указана на решении уполномоченного органа управления юридического лица — учредителя (уполномоченного лица) или председателя и секретаря общего собрания. Кроме того, теперь необходимо нотариально заверять подлинность подписи на учредительном документе, акте передачи и распределительном балансе юридического лица, заявлении о выходе из общества. Ранее такой нормы в законе также не было.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

Пункт 1 комментируемой статьи приводит перечень оснований, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение (обременение) права:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии с законом о регистрации акт органа государственной власти или местного самоуправления является основанием для регистрации прав, если он предусмотрен законом в качестве основания возникновения гражданских прав, издан уполномоченным органом в рамках его компетенции и в установленном законодательством порядке, а так же содержит сведения об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Сюда можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Под актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений понимаются свидетельства о праве собственности на жилые помещения, выдаваемые в соответствии с Законом о приватизации жилых помещений. Под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

— свидетельства о праве на наследство.

В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В данном случае государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Государственная регистрация прав проводится на основании свидетельств о праве на наследство, которые по желанию наследников могут быть выданы всем наследникам вместе или каждому в отдельности, на все наследство в целом или на его отдельные части;

— вступившие в законную силу судебные акты.

Под судебными решениями понимаются решения судов общей юрисдикции, арбитражных судов и третейских судов. Судебное решение считается вступившим в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование и опротестование, если речь идет о судах общей юрисдикции и апелляционное обжалование (в случае арбитражных судов) либо если решение вообще не было обжаловано или опротестовано. Обжаловано оно может быть сторонами, а также другими лицами, участвующими в деле. Признанное судом право подлежит государственной регистрации на общих основаниях — в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость;

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

К ним относятся свидетельства о праве собственности на земельный участок, на жилище и т.п.;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе: выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, который был предоставлен ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

— либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, представление которого не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке):

1. Декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство);

2. Технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, подтверждающий факт создания такого объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке;

3. Документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства (помимо правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, представление которого не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом порядке);

4. Разрешение на строительство, проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства;

5. Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в комментируемом пункте, не допускается.