Арендатор расторгнуть договор аренды

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРА)

По договору аренды одна сторона (Арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (Арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование – статья 606 Гражданского кодекса РФ.
Договор аренды недвижимого имущества на сегодняшний день самый популярный вид договора в сфере распоряжения недвижимостью. Этот договор позволяет собственникам имущества – Арендодателям, выгодно им распоряжаться, извлекая стабильный доход, а Арендаторам с пользой инвестировать свои денежные средства, размещая свои офисы и производственные площадки в удобных и выгодных местах. Однако случается, что Арендодатель, состоя в договорных отношениях с одним Арендатором получает более выгодное предложение от другого. Желая получить как можно больше прибыли, Арендодатель предпринимает попытки к досрочному расторжению предыдущего договора аренды, часто не взирая на законные интересы предыдущего Арендатора.

Нередко расторжение договора сопровождается потерей Арендатором денежных средств, удержанных с него в качестве задолженностей и денежных санкций. Однако по законодательству защите подлежат законные права, как Арендодателя, так и Арендатора.

Для того чтобы понять механизм расторжения договоров аренды, необходимо рассмотреть основания для его расторжения:

— в одностороннем порядке или по соглашению сторон (если это предусмотрено самим договором аренды),

— в одностороннем порядке, в случаях если это предусмотрено Законом.

Расторжение Договора в одностороннем порядке или по соглашению сторон (если это предусмотрено самим договором аренды).Наиболее опасной формулировкой для Арендатора является указание в договоре на возможность Арендодателя расторгнуть договор по собственной инициативе. При этом одностороннее расторжение может быть предусмотрено как за нарушение Арендатором договора (ст. 619 Гражданского кодекса РФ), так и просто пожеланию Арендодателя.

Таким образом, Арендатору необходимо внимательно изучить Договор на предмет наличия таких норм и в случае несогласия провести с Арендодателем переговоры по их изменению.

Однако чаще всего стороны в договоре предусматривают условие о том, что договор может быть расторгнут только по соглашению сторон, это означает, что расторжение договора возможно только по взаимному согласию сторон с составлением двустороннего соглашения о расторжении, эта норма носит общий характер и предусмотрена также п. 1 ст. 450 ГК РФ и по сути негативных последствий для Арендаторов не несет. Расторжение договора Арендодателем в одностороннем порядке, в случаях когда это предусмотрено Законом.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае если срок договора не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок и в этом случае каждая из сторон в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Также законодательство предоставляет возможность Арендодателю право требовать расторжения договора в случае его существенного нарушения Арендатором, а именно:

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Напоминаем, что данный перечень расторжения договора не является исчерпывающим и договором аренды могут быть установлены и другие не предусмотренные данной статьей основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя при существенных нарушениях договора другой стороной.

Важно также указать на то обстоятельство, что данные основания являются для Арендатора санкциями и расторгнуть договор по этим основаниям Арендодатель может, только обратившись в суд, причем только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Иначе суд в праве оставить исковое заявление стороны с требованием о расторжении договора без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Большое значение как для случаев расторжения договора как по соглашению сторон так в одностороннем порядке имеет факт возврата имущества от Арендатора к Арендодателю. Арендаторам нужно помнить, что основным и по-сути единственным доказательством прекращения пользования помещением является составление двухстороннего акта возврата помещения Арендодателя. До этого момента Арендодатель в праве начислять Арендатору арендную плату а также штрафные санкции.

Это лишь основные вероятные проблемы при расторжении договора аренды. На практике, каждая ситуация индивидуальна, так как нередко сам договор содержит положения осложняющие Арендатору выход из правоотношений.

Случается также, что Арендодатели не обращают внимания ни на договор ни на существующие законы, итогом такого поведения является внезапное выселение арендаторов из занимаемых помещений претензии, начисление различных денежных санкций, не возврат излишне уплаченной арендной платы. В лучшем случае переговоры сторон затягиваются на неопределенное время, в худшем Стороны обращаются в суд с исковыми заявлениями. И в данном случае следует обращаться за квалифицированной юридической помощью, так как в указанных случаях требуется тщательное изучение документов, подборка качественной доказательственной базы и позиции, а главное активные действия в краткие сроки, так как нередко между подачей искового заявления в суд, до получения решения проходит полгода. Иногда такое решение фактически невозможно исполнить, т.к. фирма-Арендодатель уже де-факто прекратила свое существование. При этом, прекратить существование фирма может как фактически – прекратив вести деятельность, т.е. закрывшись; так (что еще обиднее) юридически, переведя активы на другую фирму и бросив обремененную долгами старую структуру, что сделать сейчас не так уж и сложно.
Многие Арендаторы, понимая это, стараются дело до суда не доводить и надеются до последнего дня, что урегулируют с Арендодателями все спорные моменты. Некоторые пытаются работать с Арендодателями силой убеждения: звонят по нескольку раз в день, ведут многочасовые переговоры. Опыт показывает, что часто эти надежды не сбываются…

Споры по договорам аренды являются одними из наиболее частых и одновременно наиболее сложных в судебной практике. При этом ситуация осложняется еще и тем, что стороны часто не обращают должного внимания на оформление документов полагаясь на доверительные отношения с контрагентами.

В связи с этим, наши специалисты используют в работе индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, что нередко позволяет защитить Ваши интересы в ситуациях, которые казались безвыходными.


1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
— Сбор документов и их павовая оценка.
— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
— Разработка проекта иска/отзыва на иск.
— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
— Подача иска в суд. Подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Проведение предварительного слушания.
— Оценка возражений противоположной стороны.
— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
— Проведение основного слушания. Подробнее.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Правовая оценка решения суда.
— Оценка жалобы противоположной стороны.
— Разработка проекта дела.
— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
— Проведениеслушания дела. Подробнее.

В Апелляционном суде проверяется уже вынесенное Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
— Возбуждение исполнительного производства.
— Участие в исполнительных действиях.
— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Арендатор расторгнуть договор аренды

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Арендатор расторгнуть договор аренды

Документ : Расторжение договора аренды и выселение арендатора

Расторжение договора аренды и выселение арендатора

В процессе осуществления хозяйственной деятельности (в данном случае -передача в аренду недвижимого имущества) может возникнуть ситуация, когда арендодатель хочет (и вправе) расторгнуть договор аренды или отказаться от него, а арендатор не хочет покидать занимаемую площадь.

Рассмотрим, для начала, чем отказ от договора отличается от расторжения. Под расторжением договора подразумевается признание судом договора расторгнутым. Отказ от договора — ситуация, когда для досрочного прекращения арендных отношений решение суда не требуется.

Кроме двухстороннего отказа от договора существует отказ от договора арендодателем. Согласно ст. 782 ГК Украины арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд. В случае отказа арендодателя по договору аренды договор считается расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора.

Таким образом, если арендатор не вносит арендную плату на протяжении трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право отказаться от договора аренды. В этом случае следует обратить внимание на необходимость письменно уведомить арендатора об отказе от договора аренды. В противном случае, договор будет действовать, а у арендатора не возникнет обязанность покинуть занимаемую площадь.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая сторона договора может отказаться от него в любое время, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

Итак, что мы имеем? С одной стороны, законодатель предоставил право арендодателю отказаться от договора. С другой стороны, это возможно только в двух случаях: задолженность по арендной плате за 3 месяца подряд или в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок. А что делать, если срок договора предусмотрен, а арендатор вносит арендную плату в срок? В таком случае, у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд. Но и в этом случае необходимы достаточные основания.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон возможно:

1) в случаях, прямо оговоренных договором;

2) в случаях, прямо оговоренных в законе.

Основания для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя:

— арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка пользования (ст. 773 ГК Украины). По сложившейся практике в договоре аренды указывается, с какой целью будет использоваться имущество. Так, аренда помещения, к примеру для размещения кафе, фиксируется в договоре. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора;

— арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГК Украины). Арендатору не следует забывать, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендодателя. Форма согласия ГК Украины не предусмотрена, однако в интересах арендатора такое согласие зафиксировать в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Можно также указать его в самом договоре, например: “Арендодатель подписанием данного договора дает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в субаренду”;

— арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГК Украины). Следует отметить, что это непростое основание для расторжения договора аренды, поскольку оно содержит в себе много оценочных категорий. Так, непонятно, по каким критериям устанавливаются “небрежное отношение” и “угроза повреждения”. Теоретически такая трактовка может быть выгодна арендатору, поскольку чем непонятнее положения закона, тем сложнее установить факт их нарушения. Если при разрешении спора в суде на этапе апелляции арендодатель оценит отношение арендатора как небрежное и создающее угрозу повреждения помещения (а оценивать судьи будут по своему внутреннему убеждению, в чем их трудно упрекнуть), то вышестоящие инстанции не смогут разрешить спор иначе. Во избежание такой ситуации можно в договоре аренды установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к имуществу;

— арендатор, обязанный провести капитальный ремонт, не сделал этого (ст. 783 ГК Украины). Арендатору в этом случае следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.

Согласно ст. 26 Закона об аренде государственного и коммунального имущества основанием для расторжения договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности (для арендатора и арендодателя), кроме указанных выше, является не выполнение сторонами своих обязательств. То есть расторжение таких договоров, в отличие от договоров обычной аренды, требует значительно больше оснований. ХК Украины предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового оборота) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.

Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи). Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый — принять какие-то меры самостоятельно, то есть вынудить арендатора освободить помещение. Второй — обратиться в суд.

Первый способ, обычно, вроде бы намного привлекательнее для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться не один месяц, плюс возможные расходы на госпошлину и другие расходы, связанные с судебным процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?

Однозначно ответить сложно: многое зависит от того, какой именно путь изберет арендодатель в процессе выселения арендатора, какими методами будет действовать, как составлен договор и как себя поведет в ответ арендатор.

На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещение, то арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в занятое арендатором помещение, обеспечив меры по сохранности имущества. Вещи арендатора описываются, вывозятся и возвращаются впоследствии арендатору целыми и невредимыми. Но иногда арендатор все равно подает в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже его имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве — расход времени.

Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли самому арендодателю освободить помещение, вероятнее всего, будет отрицательным. Понятно, что арендатор, не желающий освобождать помещение, — постоянная головная боль для арендодателя. Но в любом случае, действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возврата помещения. То есть, если все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась, письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд. Если вскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.

Чаще всего, получение судебного решения еще не означает получения долга за арендную плату и помещение. Впереди еще борьба за свое имущество и процедура взыскания денег, в которую будут уже вовлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься государственный исполнитель.

И задание арендодателя — активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.

Под таким содействием следует понимать следующее:

— содействие в доставке арендатору постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручении этого постановления должнику;

— доставка исполнителя на место выселения;

— помощь в организации работ по вскрытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;

— содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.

Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг “квартиранта”, поэтому прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.

Выше мы отмечали, что самостоятельное выселение арендатора не совсем законно. Однако выселить недобросовестного арендатора или того, у кого срок аренды уже прошел, даже получив постановление суда, тоже удается далеко не всегда.

В этом случае арендодателю уже ничего не остается, как прибегнуть к разным способам, которые помогли бы ускорить выселение арендатора. Практики, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы. Одни для ускорения выселения арендатора предлагают начать в помещении капитальный ремонт или еще как-то помешать хозяйственной деятельности арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их. Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже “липовых”), заменить замки. В конце-концов, у арендодателя уже будет решение суда, на основании которого договор будет считаться разорванным. То есть действия, которые до суда могли бы расцениваться как самоуправство (допустим даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть таковыми (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).

В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому — дело очень сложное, но для того чтобы арендодатель в этой битве не оказался проигравшей стороной, нужно обязательно действовать в рамках закона. Эти рамки мы и постарались очертить в этой публикации.

Список использованных документов

ГК Украины — Гражданский кодекс Украины

XK Украины -Хозяйственный кодекс Украины

Закон об аренде государственного и коммунального имущества — Закон Украины от 10.04.1992 г. № 2269-XII “Об аренде государственного и коммунального имущества” в редакции от 14.03.1995 г. № 98/95-ВР

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 41 (667),
13 октября 2008 г.
Подписной индекс 40783

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.