Договор найма в интересах наймодателя

При найме квартиры никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности

Автор: Ирина Пономарева

При найме квартиры никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности

О том, как снизить потенциальные риски, составляя договор найма, рассказывает юрист Ирина Пономарёва

— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика квартиры?

— Предлагаю четко определиться с терминологией. Договор аренды жилых помещений называется договором найма. Аренда возможна только в том случае, если сторона сделки — юридическое лицо. Итак, говорим о найме. Стороны такого договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель — лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.

Вышесказанное предусмотрено статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации: «Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды».

Форма договоров предусмотрена действующим законодательством как простая письменная. Нотариальное удостоверение таких сделок возможно, но необязательно.

Порядок заключения договоров такого вида, исполнения и их расторжения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Почти уверена, что если поинтересоваться у любого практикующего юриста (адвоката), то большинство из них согласится с тем, что чаще приходится работать с такими делами, когда необходимо защищать нарушенные права нанимателя или наймодателя (последних чаще). Защищать уже после наступления неблагоприятных последствий. До заключения договора и в момент его заключения, как правило, стороны не задумываются о необходимости обращения к специалисту, считая, что агентства недвижимости, которые являются посредниками, обязаны полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений.

Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма.

Я нисколько не умаляю и не принижаю роль посредника в поиске квартир для найма и в поиске клиентов, желающих снять жилье. Однако надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное — заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие, конечно, последуют.

Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное — внятная консультация специалиста. Такая помощь всегда дешевле, чем устранение нарушений впоследствии.

— Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Я бы не стала говорить, что в России договоров найма заключается мало. Наоборот, тенденция такова, что с каждым годом все больше люди понимают необходимость заключения таких сделок в письменном виде. Тут дело в несколько другом — в нашем, я бы сказала, безалаберном отношении к необходимости фиксировать все этапы исполнения данных договоров. И еще — это уже точно по-русски — надежда на авось, в том смысле, что, понимая необходимость заключения самого договора, стороны мало внимания уделяют его существенным условиям. А это намного важнее, чем просто подписать подготовленный агентством недвижимости бланк, который по определению не может быть достаточным для каждого случая в отдельности.

— Кому более выгоден договор?

— И снова я бы не стала ставить вопрос таким образом. Договор действителен только в случае, если его условия устраивают обе стороны. Если договор выгоден только одной стороне, это ставит под сомнение саму законность сделки.

— С чьей стороны больше встречается нарушений договора, что это за нарушения?

Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник, когда он вдруг решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя помещение в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести его в первоначальный вид.

От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.

Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.

В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник — сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.

— На какие пункты договора обеим сторонам стоит обращать особое внимание?

— Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади). Особое внимание — на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.

Это основное. Однако в зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.

— Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Несомненно, что серьезный подход к заключению договора найма жилого помещения не может гарантировать отсутствие спорных ситуаций. Однако когда стороны изначально, перед тем как вступить в данные гражданско-правовые отношения, видят серьезность подхода сторон сделки к данному вопросу, сам факт этого уже является определенной гарантией того, что, прежде чем нарушить условия договора, человек сто раз подумает о последствиях. Если же в договоре будут установлены достаточно существенные санкции за нарушение обязательства, то, скорее всего, потенциальный нарушитель откажется рисковать.
В любом случае наличие в данных правоотношениях грамотно составленного договора найма жилого помещения, несомненно, снижает риск наступления неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть из данных гражданско-правовых отношений.

— Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Да, это сложная ситуация, так как в любой момент может случится, что нанимателю необходимо будет решать вопрос с любым из собственников.

Первое, что необходимо понимать. Если от имени всех собственников действует один, то у него должны быть надлежащим образом оформленные полномочия на передачу квартиры в наем, заключение договора, получение оплаты по договору. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Каждое из полномочий должно быть прописано отдельно.

Если, например, в квартире два или три собственника и каждый действует от своего имени, то в договоре найма они должны быть указаны все. Условия о получении денежных средств по договору должны быть четко прописаны: кому, когда, сколько передается, какими документами фиксируется.

Если в квартире имеется собственник – несовершеннолетний ребенок, вообще стоит сто раз подумать. Дело даже не в том, что такую квартиру нельзя сдавать в наем, по общему правилу от имени несовершеннолетнего действуют его законные представители — родители без доверенности. Просто ситуации в жизни бывают разными, и когда дело будет касаться потенциально нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре именно ребенок будет рассматриваться как «слабая сторона договора», поэтому, как правило, его интересы будут защищаться в приоритетном порядке.

— Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или есть нюансы?

— Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения. Правда, удостоверить его у нотариуса по желанию сторон возможно. Однако наличие удостоверительной подписи нотариуса не означает, что стороны договора в случае возникновения разногласий будут лучше защищены.

Нотариально заверенный договор найма жилого помещения и договор найма жилого помещения, заключенный в простой письменной форме, по юридической силе равнозначны. Здесь другой нюанс. Почему мы считаем, что нотариальная сделка более надежна? Потому что такой договор составляется нотариусом — юридически грамотным человеком. Если, например, стороны, выдернув из Интернета примерный договор, просто впишут свои фамилии и посчитают, что надежно защитили свои интересы, то такая точка зрения будет совершенно неверной. Если же стороны, обратившись к специалисту, заключат договор в простой письменной форме и не станут заверять его нотариально, то можно говорить о том, что их интересы будут достаточно защищены. Но, естественно, обращаться необходимо именно к специалистам по таким делам и лучше, конечно, по рекомендации.

— Как съемщику убедиться, что снимаемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— Это сделать очень просто. Достаточно обратиться в Федеральную регистрационную службу для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данной выписке будет указан собственник квартиры, обременения (если есть), наличие арестов.

Никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности. Как ни странно, этот документ может ввести в заблуждение. Причина в том, что после отчуждения имущества свидетельство о праве собственности остается на руках у бывшего собственника. Оно не аннулируется. Поэтому вполне допустима ситуация, когда у нескольких лиц будут свидетельства о праве собственности на одно и то же жилое помещение. Конечно, с разными датами, но как проверить, нет ли еще нового собственника?

Поэтому единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма?

Договор поднайма — это аналог договора субаренды, только в отношении жилого помещения. Суть его заключается в том, что наниматель помещения, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.

Такие виды договоров очень редко используются сегодня в повседневном гражданском обороте, так как отношения «собственник – наниматель – поднаниматель» становятся еще более запутанными, чем отношения по договору найма. При этом, согласовывая с собственником условия договора поднайма, наниматель обязан согласовать все существенные условия договора поднайма, в том числе цену. Если цена будет выше, чем по договору найма, вряд ли собственника это устроит. Если ниже — налицо сокрытие каких-то отношений и, как следствие, риск возникновения неблагоприятных последствий.

Думается, что с учетом востребованности рынка аренды жилых помещений в Москве собственнику достаточно просто напрямую сдать внаем свою квартиру и что такие виды договора, как договор поднайма жилого помещения, в ближайшем будущем не будут пользоваться особой популярностью.

— Есть ли пробелы в законодательстве, касающемся аренды жилых помещений? Что, по-вашему, стоило бы изменить и каким образом?

Считаю, что законодательством РФ упущен один существенный момент. Вернее, он подразумевается, но нигде четко не прописан. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене.

Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Врбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь.

Несоблюдение Наймодателем договора-найма, перерасчет комиссии от агентских за оказанные услуги

здравствуйте ! подскажите пожалуйста мы арендуем жилое помещение(квартиру),в поиске квартиры нам оказали услуги ,агенство недвижимости (за что взяли комиссию) договор составлен на мой взгляд без всяких обязывающих многих пунктов не хватает,а по закону имеем ли мы право потребовать часть уплаченной комиссии если нас без объяснения причин Наймодатели выселяют за три месяца до окончания договора. какими должны быть наши действия в данное ситуации.

20 Ноября 2012, 06:11 Юлия, г. Тюмень

Уточнение клиента

есть ли разница на кого распространяется закон, в том что услуги оказывал и брал комиссию агент или посредник который показывал квартиру и заполнял договор. (т.к. есть сомнения что наш агент работает в агенстве,т.к. в договоре не прописано название чьи интересы он представлял,или это никогда не прописывается?)

20 Ноября 2012, 06:16

Уточнение клиента

квартиру мы уже сняли другую,дабы перестраховаться что ему еще взбрендит в голову,осталась неделя еще уплачена,на момент отъезда мы можем сделать перерасчет на те дни что остались и потребовать возврат суммы. и как правильно пересчитать.

20 Ноября 2012, 17:20

Ответы юристов (11)

Так у Вас договором предусмотренно, что наймодатель вправе требовать от нанимателя освобождения квартиры по истечению срока действия договора. следовательно если Вы не нарушили условия договора, то требования выселиться до, не правомерно.

Из договора следует, что срок действия договора до 25.03.2013г.

Договором не предусмотрен порядок досрочного расторжения по инициативе наймодателя.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Что бы наймодатель смог досрочно расторгнуть договор, необходимо наличие обстоятельств указанных в ч.2 указанной статьи.

Если их нет, то можете не выселяться пока не подойдет срок окончания действия договора.

Есть вопрос к юристу?

Ознакомился с договором. В договоре не фигурирует агент по недвижимости и нет печати агенства недвижимости, которое по сути является гарантом исполнения обязательств обоих сторон. Комиссию, при такого договоре, агенту можно было не платить. По сути это просто соглашение между вами и наймодателем в простой письменной форме. Если придерживаться этого соглашения, при условии, что вы не нарушали условия договора, то выселять вас до истечения срока действия договора — неправомерно. Но, если выселять вас будут, то вы сможете этому воспрепятствовать не иначе, чем как через суд. Примет ли суд тот договор, который у вас — неизвестно.

Подскажите, заключали ли Вы какой-либо договор именно с агентом, или агентством недвижимости.

То, что у Вас заключен договор найма квартиры — один один факт, и соответственно он никак не влияет на ваши отношения с агентом, а вот если вы заключали договор именно с агентством, то данный договор может помочь в решении данной проблемы- именно в части возврата денежных средств. На Ваше уточнение поясню, что по практики комиссия агента берется за то, что он находит Вам вариант, который Вас устраивает, но ни одно агентство не берет на себя обязательства отвечать за исполнение договора найма той или другой стороной,т.е. агент оказывает Вам свои услуги по подбору варианта квартиры и на этом его функция заканчивается. Все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в ходе таких правоотношений — это их личное дело, агент не несет ответственности за исполнение сторонами своих обязательств.

попробуйте найти данного агента или обратиться в агентство, которое сопровождало Вас при заключении договора найма, чтобы они помогли решить данную проблему.

В части того, что Вас выселяют, можете спокойно отказывать в освобождении квартиры.

Ваши отношения с агентством недвижимости заканчиваются выполнением последним обязательств по поиску наймодателя, с которым Вы заключили договор. Т.е. свои обязательства агентство фактически выполнило и комиссию за посреднические действия по поиску наймодателя взыскать в любом случае не получится. Относительно самого договора, то его расторжение возможно при существенном нарушении нанимателем правил проживания, обязательств по внесению платежей, др. условий, связанных с пригодностью помещения для проживания, по соглашению сторон, т.е. если это предусмотрено самим договором. Если же наймодатель, получив платеж, хочет расторгнуть договор и выселить нанимателя, то это незаконно. Соответственно в таком случае возмождно обращение с иском в суд с требованием взыскания оплаченных сумм за период после фактического выселения, требованием признания расторжения договора незаконным.

В соответствии с п.2 ст.687 ГК РФ Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

То есть, законодательством установлено, что наймодатель имеет право требовать расторжения Договора только в вышеуказанных случаях.

ПОэтому требования наймодателя неправомерны и подлежат обжалованию в судебном порядке.

Для этого Вам следует подать исковое заявление о не чинении препятствий в пользовании жилым помещением.

С уважением Ф. Тамара

Если Вы хотите взыскать с агента, 100% нет.

Если с наймодателя, то можно, докажите факт оплаты?

Уточнение клиента

будем надеяться на добросовестность наймодателя,просто сейчас будем научены и каждую договоренность ремонт в счет оплаты и т.д. будем фиксировать письменно.как лучше это делать.

21 Ноября 2012, 09:35

Включите то, что Вам скинул в договор, ну или подкорректируйте как Вам удобно.

Уточнение клиента

кто куда скинул??поясните пожалуйста плохо ориентируюсь в сайте((

21 Ноября 2012, 09:45

В чат вам скинул.

Вот общие правила по ремонту если нужно.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Практически везде указано «если иное не предусмотренно договором», следовательно имеете право предусматривать все, что хотите, любые условия практически.

На ваше уточнение, в части перерасчета- не совсем понятно, что вы хотите пересчитать. Вы заплатили авансом за месяц, а освобождаете квартиру раньше, или есть что-то еще?

Если только хотите вернуть аванс за неиспользованный период- то расчет будет следующим:

Где 15000- это ваша ежемесячная плата за квартиру

30 — количество дней в текущем месяце

20 — количество дней которые вы занимали данную квартиру.

Итого вы должны были заплатить за 20 дней ноября 10 т.р., а заплатили 15 т.р., следовательно Вам должны вернуть 5 т.р.

В части возврата обязательно квартиру передавайте по акту, либо на договоре пусть ваш собственник пишет, что квартиру получил в целости и сохранности, претензий не имеет.

А Вы с вою очередь, если он сам не вернет неизрасходованный аванс — вручите ему под роспись требование о возврате аванса. Укажите куда этот аванс перечислить, или укажите свой адрес и телефон для того, чтобы решить данный вопрос.

Уточнение клиента

Юля, так и пишите, что в связи с досрочным расторжением договора по инициативе наймодателя, и в связи с тем, что оплата за квартиру производилась авансом, на момент передачи квартиры у наймодателя возникла задолженность за неиспользованные дни. Сумма задолженности составляет . руб., и расчитана по . формуле. Проси Вас в течение 5 дней с момента получения настоящего требования перечислить данные средства по таким-то реквизитам (получателем должен быть обязательно человвек с которым заключен сам договор). В случае невозможности перечисления просим сообщить удобный способ передачи денежных средств. Наши контактные данные. «

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор найма в интересах наймодателя

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отношения, возникающие из договора найма жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом РСФСР от 24 июня 1983 г., другими нормативными правовыми актами.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя выступает всегда физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Виды договора найма жилого помещения:

— договор социального найма,

— договор коммерческого найма.

Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.

Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Договор найма жилого помещения

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель — это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель — это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом — нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

— предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма,

— плата за жилое помещение,

— перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,

5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

1) использовать жилое помещение только для проживания,

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,

3) не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,

4) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,

5) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);

— в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

Гражданский кодекс РФ
Часть 2

Предыдущая глава

РАЗДЕЛ IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

ГЛАВА 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. (п. 4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Предыдущая глава