Договор риэлтора на оказание услуг аренды

Аренда жилья. Договор об оказании услуг

При заключении договора найма (аренды) жилья арендатор платит агентству недвижимости комиссионные в размере месячной арендной платы. Какие обязательства берет на себя риэлторская компания? И как при этом должна быть оформлена ответственность агентства?

Во многих агентствах недвижимости клиенту-арендатору предлагают заключить специальный договор. Он может называться агентским или договором об оказании услуг. Нужен ли этот документ клиенту-арендатору? Какие гарантии он дает?

Печать и подпись в договоре

Договор найма заключается между арендатором (нанимателем) и арендодателем (собственником) жилого помещения. Агентство недвижимости не является в этих отношениях третьей стороной.

Сторонами по договору об оказании услуг выступают клиент (наниматель жилья) и агентство недвижимости. В документе прописывается, какие обязательства берет на себя агентство, какие — клиент, а также финансовая сторона отношений (размер комиссионных). К договору об оказании услуг прилагается акт об исполнении обязательств риэлторской компанией. Оба документа подписываются при совершении сделки по аренде (найму).
Для клиента данный договор с приложением — подтверждение факта оказания услуги конкретной риэлторской компанией и получения ею комиссионных. А также нормальная, цивилизованная форма сотрудничества клиента с юридическим лицом — агентством недвижимости.
Имея такой договор, по словам Олега Демьянкова клиент сможет потребовать через суд с риэлторской компании возврата комиссионных или поиска другого жилья — если по вине агентства возникнут проблемы.

Буква договора

Главный вопрос для клиента, с точки зрения гарантий: что включает в себя услуга агентства, как прописаны обязательства риэлторов? В различных компаниях используются разные договоры. Со 100%-ной уверенностью можно говорить, что фирма обязуется осуществить поиск жилья и помощь в заключении договора аренды. Ирина Никулина отмечает, что по сути своей это — «информационно-консультационная услуга» (не путать с услугами так называемых информационных агентств, которые берут плату не по факту заключения сделки аренды, а сразу — за список непроверенных адресов).

Анна Максимова подчеркивает, что агентство несет ответственность в рамках прописанных в договоре обязательств. Если проблемы у нанимателя возникают из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем (владельцем жилья), то суд, скорее всего, сочтет претензии к агентству необосно­ванными. И агентский договор (об оказании услуг) клиенту не поможет.

Риэторская компания, по мнению Ирины Никулиной, должна нести ответственность за то, чтобы договор аренды был подписан лицом, имеющим на то законные основания. То есть владельцем. Если собственников сдаваемого жилья несколько (супруги, дети и пр.), то договор найма должен быть подписан ими лично или же предоставлено нотариально заверенное согласие на сдачу квартиры.

Если же эти требования не соблюдены, договор аренды (найма) может быть признан недействительным по требованию других сособственников.
В случае, когда агент не проверил права на жилплощадь, агентство обязано предложить квартиранту другой вариант — без новых комиссионных. Но клиент вправе рассчитывать на это, даже не имея на руках договора об оказании услуг, считает Ирина Никулина.

Также г-жа Никулина напоминает, что претензии по работе компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов Петербурга и Ленобласти, рассматривает комиссия по правам потребителя и профессиональной этике. По решению комиссии агентство исправит собственную ошибку.
Произвести доскональную проверку подлинности представленных документов риэлтор не может Владимир Александров. Поэтому риэлтор не может на 100% гарантировать надежность сделки. Прописывать такое обязательство в договоре об оказании услуг означало бы вводить в заблуждение клиента компании.

Продолжение отношений

Олег Демьянков отмечает, что договор об оказании услуг является единственным, который остается в агентстве (договор найма составляется в двух экземплярах — для арендатора и владельца жилья). Документ позволит клиенту подтвердить факт состоявшейся сделки по аренде. Такая необходимость может возникнуть, если недобросовестный наймодатель (владелец жилья) проникнет в квартиру и заберет договор найма.
Расчет на хранящийся в агентстве договор об оказании услуг не избавляет нанимателя от необходимости обеспечить сохранность договора аренды. Как советует Анна Максимова, этот, главный для арендатора документ, необходимо хранить вне арендуемого помещения.

Для клиентов агентств недвижимости отношения с риэлтором не заканчиваются с подписанием договора аренды. «В нашей компании дважды в неделю арендаторов и арендодателей бесплатно принимает юрист, и они могут получить консультацию по возникшим вопросам, проблемам и конфликтам», — рассказывает Олег Демьянков. Это позволяет разрешить многие кон­фликтные ситуации.

Олег Демьянков подчеркивает, что сам факт предложения клиенту подписать такой договор говорит о цивилизованности методов работы риэлторской компании. Агентство не просто получает комиссионные за организацию сделки (поиск жилья), но и готово нести определенную ответственность. В отличие от частного маклера.

Но и рассчитывать, что договор об оказании услуг позволит обратиться в агентство за новым объектом для найма при возникновении любых проблем, не стоит. Если владелец жилья не исполняет взятых на себя обязательств (требует повышения арендной платы, является без предупреждения в квар­тиру и пр.), претензии придется предъявлять ему, а не агентству недвижимости, и возмещения нанесенного ущерба требовать с наймодателя.
Анна АЛЕКСАНДРОВА

Составление и заключение договора на оказание риэлторских услуг

В настоящее время подавляющее число сделок в сфере недвижимости осуществляется при содействии риэлторских агентств.

Агентства предоставляют свои услуги заказчикам на основании двустороннего письменного договора на оказание риэлторских услуг.

Положения документа должны соответствовать условиям подобного типа договоров, предусмотренных законодательством.

Сделки в сфере недвижимости могут заключаться с целью продажи, покупки, сдачи в аренду, либо найма объекта недвижимости.

Заключенный договор должен содержать сведения о правах и обязательствах сторон, условиях и этапах сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 212-90-15 . Это быстро и бесплатно !

Договора заключаются между двумя сторонами – исполнителем (агентство недвижимости) и заказчиком (клиент агентства).

Объектом риэлторской сделки является земельный участок, квартира, дом, дача, офисное помещение и т.д.

В качестве субъектов сделки выступают ее участники, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

В зависимости от того, какие цели преследует клиент агентства недвижимости, выделяют 2 основных вида договоров:

    Договора по купле-продаже недвижимости. Это наиболее распространенный способ оформления риэлторской сделки. Данная форма договора используется, когда клиент намерен осуществить продажу находящегося у него в собственности объекта, либо покупку новой недвижимости. Субъектами сделки выступают покупатель и продавец.

  • Договора по аренде. Подобный вид сделок заключается при поиске объекта для потенциального арендатора, либо при поиске арендаторов для собственника недвижимости. В договорах по аренде субъектами сделки являются арендатор и арендодатель.
  • Эксклюзивным называется договор на оказание риэлторских услуг, по которому агентство или частный риэлтор являются единственными исполнителями, клиент не может обращаться к другим исполнителям в период действия договора.

    Купли-продажи

    Договор, который заключается с клиентом, желающим приобрести новую недвижимость или продать собственную, подразумевает оказание риэлторским агентством следующих услуг:

      Поиск для покупателя объекта, отвечающего заявленным им требованиям (стоимость, площадь, расположение, этаж, качество ремонта и т.д.).

    Поиск для продавца потенциальных покупателей его собственности.

    Постоянный мониторинг рынка недвижимости с целью обнаружения подходящих вариантов.

    Консультирование клиентов относительно ситуации на рынке недвижимости.

    Оповещение о подобранных подходящих вариантах.

    Согласование времени, места осмотра покупателями отобранных объектов.

    Согласование времени посещения потенциальными покупателями недвижимости продавца в сопровождении риэлтора.

    Проверка правоустанавливающих документов недвижимости.

    Сбор и проверка всех документов, необходимых для заключения сделки между клиентом агентства и вторым участником сделки.

    Уточнение всех данных, касающихся объекта недвижимости (например, наличие прописанных несовершеннолетних детей и т.д.).

  • Соблюдение конфиденциальности.
  • Договор аренды, который заключается с клиентом, желающим арендовать чужую недвижимость или сдать в аренду собственную, подразумевает оказание риэлторским агентством следующих услуг:

      Поиск для арендатора объекта, соответствующего заявленным им требованиям (цена, площадь, местонахождение и т.д.).

    Поиск для арендодателя потенциальных нанимателей его собственности.

    Постоянный мониторинг рынка недвижимости.

    Консультирование клиентов относительно ситуации на рынке недвижимости.

    Оповещение о подобранных подходящих вариантах.

    Согласование времени, места осмотра арендатором отобранных объектов.

    Согласование времени посещения потенциальными арендаторами объекта арендодателя в сопровождении риэлтора.

    Проверка правоустанавливающих документов недвижимости.

    Сбор и проверка всех документов.

  • Соблюдение конфиденциальности полученной информации.
  • Структура документа

    По закону не существует единой унифицированной формы документа, но его структура в обязательном порядке должна включать следующие пункты:

    Описание сторон договора. Исполнитель – риэлторское агентство, заказчик – клиент.

    Предмет договора. В этом разделе подробно описывается перечень услуг, которые обязуется предоставить агентство недвижимости на всех этапах.

    Условия сделки. В этом пункте указывается стоимость сделки, порядок расчета, размер аванса.

    Вознаграждение кампании. Стоимость услуг агентства и порядок расчета.

    Права и обязанности исполнителя.

    Права и обязанности заказчика.

    Гарантия конфиденциальности.

    Ответственность сторон.

    Решение споров.

    Порядок изменения и расторжения документа.

    Заключительные положения. Например, указание количества экземпляров, количества страниц в документе, назначения каждого экземпляра и т.д.

  • Паспортные и контактные данные, банковские реквизиты сторон.
  • Дополнительные условия

    При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.

    В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

    Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

    Приложения

    Договор может иметь приложения, дополняющие информацию, указанную в его основной структуре. К данной информации относится:

      Подробное описание объекта недвижимости (местоположение, инфраструктура, состояние помещения, количество комнат, планировка и т.д.).

    Подтверждение согласия на покупку жилья с указанием его стоимости, размера аванса и т.д.

    Доверенность на официального представителя заказчика.

  • Акт приемки/сдачи услуг.
  • Смешанный договор

    С теоретической точки зрения договор аренды – это временное владение чужим имуществом за определенную оплату, а договор возмездного оказания услуг – выполнение ряда действий с целью получения вознаграждения. Но на практике это понятия сложно различимы.

    По этой причине договор аренды часто может рассматриваться одновременно и как договор оказания услуг. Пример смешанного договора аренды и оказания услуг – документ, подписываемый гражданином при заселении в гостиницу.

    Жилец одновременно выступает в роли арендатора гостиничного номера на определенный срок за конкретную оплату и получателя услуг, которые входят в стоимость проживания в гостинице.

    Таким образом, договор оказания риэлторских услуг заключается между агентством недвижимости и заказчиком, который может являться физическим или юридическим лицом. Предметом договора выступает объект недвижимости (земля, квартира, дом и т.д.), который может быть приобретен, продан, сдан в аренду или арендован.

    Договор должен содержать сведения об исполнителе и заказчике, характере предоставляемых услуг, правах и обязанностях сторон, условиях сделки.

    Договор может иметь приложения, содержащие дополнительную информацию.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (495) 212-90-15 (Москва)
    +7 (812) 332-54-12 (Санкт-Петербург)

    Договор оказания риэлторских услуг физическим лицам

    Для быстрого оформления сделки с недвижимостью физические лица часто прибегают к услугам риэлторов – специалистов в сегменте недвижимости.

    Между сторонами составляется отраслевой документ, который принято называть коммерческим договором, и который является возмездным.

    По его условиям, агентство должно в установленный срок выполнить все обозначенные физическому лицу действия, а физическое лицо, в свою очередь, должно выплатить контрагенту соответствующее вознаграждение. О порядке и основных особенностях такого соглашения будет рассказано далее.

    Договор на оказание риэлторских услуг по аренде квартиры

    По его условиям текущий исполнитель должен в обозначенный срок подобрать список актуальных предложений, предусматривающих аренду условной недвижимости.

    При этом физическое лицо здесь должно выступать как арендатор или как заинтересованный арендодатель. Разница заключается только в том, что в первом случае агентство недвижимости запросит фиксированную сумму за свою работу – тариф назначается на локальном уровне.

    Во втором случае, если физическое лицо заинтересовано в сдаче объекта, организация запросит сумму, соразмерную 1-2 месяцам пользования объектом. В настоящее время подобная схема используется в большинстве случаев.

    Существенные условия договора оказания риэлторских услуг

    Как и у любого другого соглашения, у договоренности имеются существенные условия, обязательные для каждого случая.

    Такой возмездный документ должен содержать: фиксированную плату и порядок ее взноса, тип работы исполнителя (покупка/продажа/аренда), самостоятельно установленные основания для расторжения, реквизиты сторон.

    Если составление документа предполагает внесение задатка, то это также должно быть отражено в договоре.

    Как расторгнуть договор оказания риэлторских услуг

    Нужно определиться с основаниями, потому что далеко не всегда документ расторгается в одностороннем порядке.

    Во-первых, здесь необходимо ознакомиться с диспозицией за номером 450 ГК РФ, в которой указываются именно законные основания.

    Во-вторых, нужно уточнить положения самого соглашения, и выделить те, по которым возможно одностороннее расторжение. Конечно, данные положения не смогут идти вразрез с показаниями законодательства.

    На практике обычно начинается с досудебного этапа – физическое лицо направляет в адрес контрагента уведомление-претензию, при неудовлетворении которой возможно последующее обращение в судебные органы.

    Образец договора на оказание услуг риэлтора

    Как любой другой документ, подобное соглашение должно быть составлено правильно. Поэтому, для придания ему должной юридической силы, необходимо избежать типичных ошибок, какие допускают некоторые физические лица.

    Во избежание этого рекомендуется заранее ознакомиться с его наиболее общим образцом.

    Приложение к договору на оказание риэлторских услуг

    Данное приложение уместно к использованию в тех случаях, когда к основному документу уже после его согласования и составления необходимо внести какие-либо дополнения.

    Для того, чтобы не переоформлять заново основной документ, обе стороны могут договориться о составлении к нему приложения.

    В определенных случаях приложение может представлять из себя проект либо графическую схему конкретного объекта, которая прикладывается к договору для информативности. Делается это для того, чтобы контрагент смог презентовать помещение при сдаче его в срочную аренду либо при продаже.

    Агентский договор на оказание риэлторских услуг

    Описываемый документ, независимо от наименования оказываемых услуг, будет являться агентским. Это объясняется тем, что специалист агентства недвижимости будет действовать не от своего имени, а от имени условного заказчика.

    Напротив, если заказчик выпишет типовую доверенность, то подобное соглашение уже не будет считаться агентским.

    Но такая схема применяется очень редко, и уместна она только в том случае, если физическое лицо вынуждено покинуть условное место проживания и, соответственно, место оказания услуги на длительный срок. Указанный ранее образец одновременно является и агентским соглашением.

    Риэлторский договор на оказание услуг по продаже недвижимости

    Подавляющее большинство жилищных агентств работают по одной схеме: стоимость работы обычно напрямую привязывается к оценочной или рыночной стоимости фигурирующего объекта.

    Поэтому заказчику необходимо заранее приготовиться к тому, что за свою деятельность риэлторы запросят примерно 5-7 % от оценочной стоимости. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости обязательно должен обозначать конечную стоимость, иначе он будет не легитимным.

    Посреднические услуги при сдаче жилья в аренду

    Аренда недвижимости сегодня — это большой рынок, где сталкиваются интересы продавцов (арендодателей) и покупателей (нанимателей). Желающих и сдать, и снять недвижимость одинаково много, вот только найти им друг друга, чтобы составить удачную «пару», не всегда удается. При сдаче квартиры (офиса) в аренду поиски нанимателя можно поручить или доверить риэлторам. Это существенно экономит время арендатора и освобождает его от многих утомительных занятий:

    • ежедневных просмотров объявлений;
    • обязанности после работы, вместо отдыха, отвечать на телефонные звонки или устраивать «смотрины».

    Такую ношу вполне могут взять на себя риэлторы — в этом их суть работы. Для этого достаточно созвониться с ними, узнать о всех условиях и заключить договор об оказании посреднических услуг. Какие услуги риэлтора можно найти сегодня на рынке аренды недвижимости?

    Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья

    Любая риэлторская кампания предоставляет возможность заключения двух видов договора:

    Типовой договор об оказании посреднических услуг

    Типовые договоры заключают в основном для стандартных недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса. Например, для Москвы — это такие квартиры:

    • однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах, соответствующей стоимостью до 35 000 — 45 000 руб (стоимость — это ежемесячная арендная плата);
    • однокомнатные и двухкомнатные в центре до 40 000 — 50 000 руб.

    Состав услуг по типовому договору будет следующим:

    • прием заявления от собственника;
    • подбор потенциального клиента (нанимателя) через клиентскую базу;
    • показ квартиры будущему нанимателю в присутствии хозяина;
    • заключение договора найма.

    Эксклюзивный договор на услуги риэлтора

    Такой договор заключается для квартир бизнес-класса:

    • однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах от 35 000 — 45 000 руб.;
    • однокомнатные и двухкомнатные в центре от 40 000 — 50 000 руб.

    Состав услуг такой же, как и в типовом пакете, однако есть различия в подборе клиентов и в степени ответственности риэлторов перед собственником недвижимости.

    Отличия эксклюзивного договора от типового:

    • При эксклюзивном оказании услуг наниматель подбирается, исходя из требований собственника.
    • Если наниматель, найденный в клиентской базе, не удовлетворит запросы собственника, то агентство рекламирует квартиру и подыскивает клиентов под нее.
    • Риэлтор несет ответственность, если наниматель нарушит договор, выселившись раньше указанного в нем срока: агентство подыскивает нового нанимателя.

    Чтобы наглядно понять преимущества «эксклюзивного» подбора нанимателя, заглянем в передачу «Давай поженимся»:

    При заключении типового договора собственник недвижимости — как одна и трех «невест на выданье» (только на бирже недвижимости таких «невест» гораздо больше). Потенциальный жених всего один и право выбора — у него, а ваши шансы — один к трем.

    При заключении же эксклюзивного посреднического договора свахи Гузеева и Сябитова (риэлторы) торжественно вводят вас в зал ожидания невест на выданье (клиентскую базу данных).

    Теперь вы в роли «жениха» и сами выбираете «невесту» (нанимателя).

    Ваши шансы стопроцентные, если только не получится так, что вас не устроит ни один вариант.

    Помогают ли риэлторы-посредники?

    Явные преимущества поиска нанимателя через посредника:

    • вам не нужно в сотый раз объяснять потенциальным клиентам где живете, как доехать, сколько балконов, какая ванная и т. д. ;
    • не нужно дрожать от страха, ожидая, кто на этот раз придет смотреть квартиру;
    • нет нужды засвечиваться в базе данных и принимать звонки еще несколько лет после сдачи квартиры.

    Кроме освобождения от поисков и помощи в демонстрации своей квартиры, посредники часто избавляют ленивых собственников от мук самостоятельного заключения договора на аренду (найм) и поисков стандартных форм для заполнения.

    Но это весьма относительное преимущество: рассчитывать на подсказки риэлторов при составлении самого арендного договора не стоит, и лучше самостоятельно изучить этот вопрос или проконсультироваться с независимыми юристами.

    Любой риэлтор (кроме риэлтора с доверительным управлением) заинтересован в одном — скорейшем заключении сделки. Что будет дальше, его мало волнует. Поэтому, спеша поскорее управиться с вами и работать дальше, он может пропустить в договоре какой-то невыгодный для вас пункт или забыть добавить что-то важное. Мало того, особо нетерпеливые риэлторы порой уговаривают своих клиентов быстрее подписывать сырые и непродуманные условия.

    Не станьте, благодаря лени и нежеланию включать мозги, легкой жертвой для таких же ленивых или, что еще хуже, нечестных риэлторов.

    Сколько стоят посреднические услуги

    • Большинство фирм при заключении типового договора на услуги риэлтора не берут плату с собственников.
    • При заключении эксклюзивного договора стоимость услуг — 50% от стоимости аренды в месяц.
    • Услуги риэлтора при доверительном управлении стоят дороже — в эквиваленте одной месячной арендной платы.

    Видео: Риэлтор сдает жилье в аренду

    АН Бульвар: продажа, покупка квартир, домов и участков, недвижимость в Харькове. Юридическое сопровождение

    Типы договоров на оказание риэлторских услуг

    На сегодняшний день наиболее распространены следующие договоры на оказание риэлторских услуг: агентский договор (соглашение), договор поручения, договор управления имуществом, договор о предоставлении риэлторских (посреднических) услуг, договор эксклюзивности (эксклюзивный договор).

    Агентский договор (соглашение)

    По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

    В зависимости от того, какие действия выполняет агент для принципала, а также от чьего имени он действует при выполнении таких действий (от своего или от имени принципала) и ведут ли такие действия к заключению сделки, агентский договор может быть договором комиссии, поручения или доверительного управления. Все они являются подвидами агентского договора.

    Вне зависимости от того, выступает агент от имени принципала или от своего имени, принципал обязан уплатить вознаграждение, даже если положение об оплате в договоре упущено.

    Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

    Договор поручения

    В некоторых случаях агентства недвижимости используют договор поручения. В соответствии со статьей 1000 Гражданского кодекса (ГК) Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. При этом действия, совершенные поверенным, создают, изменяют либо прекращают гражданские права и обязанности доверителя.

    Приведенное определение позволяет обозначить следующие основные признаки договора поручения. Договор поручения всегда двусторонний, его сторонами являются доверитель и поверенный. Поверенный вступает во взаимоотношения с третьими лицами от имени доверителя. К слову сказать, данный признак отличает договор поручения от сходного с ним договора комиссии, в котором посредник (комиссионер) вступает во взаимоотношения с третьими лицами от своего имени. Сделки, совершаемые поверенным от имени доверителя, порождают, изменяют либо прекращают гражданские права и обязанности доверителя. Это еще одно отличие договора поручения от договора комиссии, в котором по сделке, заключенной с третьим лицом, носителем прав и обязанностей является комиссионер. Как следует из определения договора поручения, его предметом являются те юридические действия (сделки), которые надлежит совершить поверенному от имени и за счет доверителя.

    Правам и обязанностям доверителя и поверенного посвящены статьи 1004–1007 ГК. Так, обязанности доверителя условно можно разделить на две категории (статья 1007): те, которые не могут быть изменены в договоре поручения (к ним относятся обязанности доверителя принять от поверенного все полученное им от выполнения поручения и выплатить поверенному вознаграждение), и те, в отношении которых договором могут быть предусмотрены иные правила (обязанности доверителя обеспечить поверенного средствами, необходимыми для выполнения поручения, и возместить ему расходы).

    Согласно статье 1007 Кодекса одной из обязанностей доверителя является выдача доверенности на совершение действий, предусмотренных договором. Данное требование обусловлено тем, что самим договором поручения урегулированы отношения между доверителем и поверенным, в то время как доверенность подтверждает соответствующие полномочия поверенного перед третьими лицами. Статья 1003 ГК устанавливает, что юридические действия, которые надлежит совершить поверенному, должны быть четко определены либо в договоре поручения, либо в выданной на основании него доверенности.

    Что касается поверенного, то на него по договору поручения могут быть возложены следующие обязанности:
    –выполнить данное ему поручение лично;
    –сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе выполнения поручения;
    –после выполнения договора поручения или в случае прекращения договора до его выполнения немедленно возвратить доверителю доверенность, срок которой не истек, и предоставить отчет о выполнении поручения и оправдательные документы, если это требуется по условиям договора и характеру поручения;
    –немедленно передать доверителю все полученное в связи с выполнением поручения.

    В соответствии с частью 1 статьи 1005 ГК поверенный имеет право передать выполнение поручения другому лицу (заместителю), если это предусмотрено договором поручения или если поверенный был вынужден прибегнуть к данному шагу с целью защиты интересов доверителя. При передаче обязательства по выполнению поручения заместителю поверенный должен уведомить об этом доверителя. В этом случае на поверенного возлагается ответственность за выбор заместителя.

    Следует обратить внимание на то, что договор поручения относится к тем немногим договорам, которые могут быть расторгнуты в одностороннем порядке. В статье 1008 Кодекса установлены правила прекращения договора поручения в ситуации, когда поверенный является субъектом предпринимательской (хозяйственной) деятельности. В этом случае сторона, имеющая намерение отказаться от исполнения договора поручения, должна уведомить контрагента не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

    Договор управления имуществом

    Это, пожалуй, один из самых сложных для понимания договоров на рынке риэлторских услуг. Исходя из статьи 1029 ГК суть этого договора заключается в том, что одна сторона (установитель управления) договора передает имущество в управление другой стороне этого договора (управляющему) на определенный срок. При этом управляющий обязан управлять имуществом за плату и от своего имени в интересах установителя управления или указанного им в договоре лица. Управляющий осуществляет управленческую деятельность без доверенности (часть 1 статьи 1031, часть 4 статьи 1033 ГК).

    В главе 70 Кодекса идет речь о двух видах договора управления имуществом: о договоре, который удостоверяет возникновение у управляющего права доверительной собственности; о договоре, который не удостоверяет возникновение у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущество. В первом случае в управление передается имущество (предмет договора) в виде финансовых активов, то есть денежные средства; ценные бумаги; документы, которые удостоверяют право собственности установителя управления (доверителя); долговые обязательства и право требования долга, которые не относятся к ценным бумагам. Управляющий будет являться доверительным собственником полученного в управление имущества (часть 5 статьи 1033 ГК), к которому действующим законодательством предъявляются, кроме требований главы 70 Кодекса, дополнительные требования. Во втором же случае в управление передается имущество, отличное от финансовых активов, а именно недвижимое имущество и/или движимое имущество. Управляющим в данном случае выступает субъект предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 1033 ГК). Дополнительных требований к этому виду управляющих в законодательстве не предусмотрено. Отметим, что в соответствии с частью 2 статьи 1031 ГК если недвижимое имущество передается в управление, договор управления подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в реестре сделок.

    В соответствии со статьей 1036 данного Кодекса если в договоре не указан срок его действия, он считается заключенным на пять лет. При этом по окончании срока действия договора одна его сторона должна подать другой заявление о прекращении договора (или изменении его условий), иначе такой договор будет считаться продленным на указанный в нем срок и на указанных условиях.

    Так чем же является управление имуществом: услугой или правомочностью? Ответ на этот вопрос можно найти только на практике, из самого договора управления каким-либо имуществом, в частности, из набора действий управляющего касательно указанного имущества в отношениях с возможными контрагентами.

    Договор о предоставлении риэлторских (посреднических) услуг

    Начнем с самого распространенного на сегодняшний день договора о предоставлении риэлторских (посреднических) услуг. Популярность этот договор снискал за относительную простоту и возможность вносить условия в текст договора. Требования к данному договору указаны в положениях главы 63 ГК, которая посвящена договорам на оказание различных услуг.

    По договору о предоставлении услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по задаче второй стороны (заказчика) предоставить услугу, которая используется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а заказчик обязуется оплатить исполнителю указанную услугу, если иное не установлено договором.

    Если договором предусмотрено предоставление услуг за плату, заказчик обязан оплатить предоставленную ему услугу в размере, в сроки и в порядке, которые установлены договором. Срок договора о предоставлении услуг устанавливается сторонами, если иное не установлено законом или другими нормативно-правовыми актами. Исполнитель имеет право переложить исполнение договора о предоставлении услуг на другое лицо, оставаясь ответственным перед заказчиком за нарушение условий договора.

    В случае невозможности выполнения договора о предоставлении услуг не по вине исполнителя заказчик обязан выплатить исполнителю компенсацию. Если условия договора невозможно выполнить по вине заказчика, он обязан выплатить исполнителю плату за предоставление услуг в полном объеме, если иное не установлено договором или законом.

    Убытки, причиненные заказчику невыполнением или ненадлежащим выполнением договора о предоставлении услуг за плату, подлежат возмещению исполнителем в полном объеме (в случае его вины), если иное не установлено договором. Исполнитель, который нарушил договор о предоставлении услуг за плату при осуществлении им предпринимательской деятельности, отвечает за это нарушение, если не докажет, что надлежащее выполнение оказалось невозможным вследствие не зависящих от него обстоятельств.

    Порядок и возможность расторжения договора о предоставлении услуг определяются договоренностью сторон или законом. Договор о предоставлении услуг может быть расторгнут, в том числе путем одностороннего отказа от договора, в порядке и на основаниях, установленных Кодексом, другим законом или за договоренностью сторон.

    Эксклюзивный договор

    Эксклюзивный договор — это письменное соглашение двух или более лиц о передаче риэлтору (агентству недвижимости) исключительных прав на осуществление риэлторской деятельности в интересах клиента. Этот договор относится к смешанным договорам, в действующем законодательстве Украины такого типа договоры не рассматриваются.
    Для продажи объектов жилой недвижимости эксклюзивный договор заключается на срок не менее двух месяцев. Для объектов коммерческой и загородной недвижимости этот срок составляет не менее шести месяцев.

    В договоре можно оговаривать различные нюансы. Так, в эксклюзивных договорах некоторые агентства недвижимости указывают, что если до истечения срока действия договора продавец «передумывает» продавать квартиру или дом, он должен заплатить риэлторскому агентству неустойку. Как правило, это возмещение затрат на проведение рекламной кампании. Также некоторые агентства недвижимости вносят в эксклюзивный договор по необходимости такие обязательства клиента, как своевременное освобождение квартиры или дома после заключения сделки, погашение задолженности по квартплате или коммунальным услугам.

    В случае нарушения условий договора агентством недвижимости продавец имеет право требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего снижения цены услуг. Поэтому в договоре целесообразно указать сроки устранения недостатков, сроки исполнения условий договора, ответственность за нарушение условий. Можно предусмотреть неустойку от цены услуги за каждый день просрочки (но неустойка не должна превышать стоимость услуги).

    Случается, что инициатором расторжения эксклюзивного договора становится риэлторская компания. Как правило, агенты по недвижимости отказываются работать «по эксклюзиву» лишь в том случае, когда собственник недвижимости существенно завышает стоимость объекта или требует продать его в чересчур сжатый срок. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, инициатор расторжения обязан предварительно сообщить об этом в письменном виде второй стороне.

    Исполнение обязательств по эксклюзивному договору удостоверяется составлением и подписанием сторонами акта выполненных работ или иным подтверждением, составленным в письменной форме.

    После приведения и описания различных видов договоров, используемых в сфере оказания риэлторских услуг, можно сделать вывод относительно наиболее приемлемых и удобных для работы договоров. На мой взгляд, таковыми являются договор о предоставлении риэлторских (посреднических) услуг и эксклюзивный договор.

    Первый договор является самым простым видом договоров и может эффективно служить при оказании услуг, если, конечно, он не переполнен взаимоисключающими пунктами. Второй договор считается более профессиональным и эффективным, поскольку позволяет риэлтору (агентству) работать по западным технологиям.