Договор управления многоквартирным домом публичный

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318 (ключевые темы: управляющая компания — договор управления многоквартирным домом — публичный договор — собственники помещений — текущий ремонт)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-1318

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Лукоянова А.Н. и Синицыной О.Р.,

при секретаре Шпилевой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кузьменко В.И. на заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 г. по гражданскому делу по иску Кузьменко В.И. к ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» об урегулировании разногласий по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом, которым в удовлетворении исковых требований Кузьменко В.И. отказано.

Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения истца Кузьменко В.И. и представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В., судебная коллегия

Кузьменко В.И. обратился в суд названным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он как собственник квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в г. «данные изъяты» направил генеральному директору ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заявление о рассмотрении вопроса о возможности принятия в управление обществом указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик согласился принять дом в управление и направил истцу на рассмотрение договор управления. ДД.ММ.ГГГГ Кузьменко В.И. сообщил директору управляющей компании, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решено избрать в качестве управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», одновременно с этим представил на рассмотрение прокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически известил Кузьменко В.И. об отклонении протокола разногласий в части, что, по мнению истца, не соответствует положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителей.

Системное толкование положений Жилищного кодекса РФ (пункты 2 и 3 статьи 162, статьи 39, статьи 158) и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 10, 16, 17, 28, 31) свидетельствует о том, что государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния многоквартирных жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. В статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В связи с этим пункт 2.1.2. договора, по мнению истца, следует изложить в иной редакции, при которой исключается возложение на управляющую компанию обязанности выполнять работы по текущему ремонту по решению общего собрания собственников помещений лишь в пределах предоставленного собственниками финансирования. Пункты 2.2.13 и 3.3.7, предусматривающие право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если недостатки подтверждены результатами проверок контролирующих и надзорных органов, и обязанность собственников в течение 10 дней провести собрание, исключить из договора. Пункт 4.5. договора, по мнению истца, ущемляет право потребителя на получение необходимой и достоверной информации в части реквизитов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги платежному агенту управляющей организации, так как в договоре не указаны наименования юридических лиц — платежных агентов управляющей организации. Пункт 5.1.1. договора ущемляет права потребителя, поскольку расширяет, по сравнению с установленными законом, основания освобождения управляющей компании от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

Истец просил условия договора управления многоквартирным жилым домом от «данные изъяты» между собственником квартиры N «данные изъяты» дома N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» принять в редакции собственников помещений дома:

— пункт 2.1.2. принять в редакции: «2.1.2. По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

— пункты 2.2.13., 3.3.7 исключить;

— пункт 4.5. принять в редакции: «4.5. Собственники вносят платежи за жилищно-коммунальные услуги непосредственно управляющей компании или на транзитный банковский расчетный счет ОАО «ЕИРКЦ», либо иным способом по согласованию сторон»;

— пункт 5.1.1. принять в редакции: «5.1.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

— пункт 5.1.3. принять в редакции: «5.1.3. Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Центральным районом города Костромы Администрации города Костромы, Корнилова О.Г., Корнилов А.Г., Корнилов Д.А., Корнилов С.Н., Попков В.В., Арбузова М.В., Бесчастнов И.В., Бесчастнов Д.В., Бесчастнов В.Н., Бесчастнова Н.Ш., Марголина З.К., Мухин В.А., Мухина О.В., Мухин А.В., Орлов А.А., Орлова И.А., Лебедева А.С., Доманская В.Ф., Коршунов В.П., Доманская С.В., Коршунова Н.П., Курицын В.Б., Горбунова Р.Б., Телешова Э.Н., Логинова Н.Д., Солодовник Т.Ю., Солодовник С.Н., Солодовник Т.Я., Кузина И.Н., Кутузова Л.Д., Глебов А.С., Глебова Ф.В., Кудрявцева Е.А., Павленко В.А., Ершов Н.С., Ершова Л.Г., Черкасова А.Г., Пирогов А.П., Суздаль С.И., Нестерук И.А., Малышев А.В., Малышева О.А., Смирнова Т.П., Полынский Б.Ф., Захаров Д.Ю., Дмитриева А.Ю., Егорова С.Н., Егоров Д.О., Иванова Н.И., Иванов А.И., Орлов А.Ю., Чикина Л.В., Чикина Н.Б., Чикин И.М., Моргунова Н.Н., Моргунов Е.Н., Бурцев Д.Н., Бурцева О.П., Туманова Н.Г., Чугунова И.А., Чугунов М.П., Чугунов М.Г., Романов А.В., Пискунова Р.А., Сальникова Е.Н., Сальников В.А., Нестерова И.В., Осокина З.М., Осокин В.В., Рязанов В.В., Косенков В.Б., Косенкова В.М., Вехов В.Д., Вехова В.С., Воронова С.П., Воронов А.В., Корнилов Ю.А., Корнилова Н.Н., Камазакова Л.К., Пугачева А.А., Яковлева Е.И., Сучкова Т.В., Зуева В.И., Поправкина Н.П., Кишкан Е.Н., Кишкан В.Э., Липина В.П., Шелестов С.Д., Шелестова И.И., Баринова Ю.В., Потапова Т.В., Потапов М.Ю., Знаменский А.В., Лапина С.В., Полынский Б.Ф.

Свердловским районным судом г. Костромы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Кузьменко В.И. просил заочное решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с отклонением судом его довода о том, что заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным для ответчика. Договор управления многоквартирным домом в силу положений статьи 426 Гражданского кодекса РФ является публичным договором. Возможность установления дифференцированного размера платы за содержание и ремонт для каждого многоквартирного дома в зависимости от срока эксплуатации, степени износа и т.д., не противоречит требованию пункта 2 статьи 426 ГК РФ об одинаковой цене товаров, работ, услуг и иных условий в публичном договоре. Стоимость (цена) каждой работы (услуги) управляющей организации должна быть одинакова для всех домов, а в зависимости от характеристик конкретного дома размер платы за содержание и ремонт может отличаться. Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами существует спор о заключении договора, а не об отдельных его условиях.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Кузьменко В.И. дал пояснения, аналогичные доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» Борисенко Д.В. возражал против удовлетворения жалобы, указывая, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Кузьменко В.И., являющийся собственником квартиры по адресу: «данные изъяты» /том 1 л.д. 4/, направил ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» (далее — управляющая компания, организация) заявление о возможности принятия в управление в соответствии со статьёй 162 ЖК РФ многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» /том 1 л.д. 5/. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему было сообщено, что управляющая компания готова принять указанный дом в управление, и одновременно на рассмотрение представлен договор управления /том 1 л.д. 6, 11-15/. Срок рассмотрения собственниками помещений дома проекта договора управления ДД.ММ.ГГГГ по согласованию с директором управляющей компании был продлён на 2 месяца /том 1 л.д. 7/.

ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» было принято решение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания » «данные изъяты»», избрать в качестве иной управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» и утвердить условия договора управления с протоколом разногласий, избрать совет многоквартирного дома, председателем совета — Кузьменко В.И. /том 1 л.д. 8-9, 16/. Протокол собрания и протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ направлены ответчику /том 1 л.д. 17/.

ДД.ММ.ГГГГ управляющая компания направила Кузьменко В.И. как председателю совета многоквартирного дома сообщение о частичном согласии с протоколом разногласий и представила протокол урегулирования разногласий, согласно которому предложила пункты 2.1.2., 2.2.13, 3.3.7., 4.5., 5.1.1., 5.1.3. принять в редакции, предложенной ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» /том 1 л.д. 18, 20/.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, вследствие чего суд пришёл к выводу, что управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом на предложенных собственниками жилых помещений условиях.

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.

В соответствии со статьёй 426 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (пункт 1).

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2).

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 3).

В соответствии со статьёй 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).

Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.

Согласие ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» заключить договор управления с собственниками дома N «данные изъяты» по ул. «данные изъяты» в г. «данные изъяты» свидетельствует о том, что у ответчика имеется возможность предоставить потребителям соответствующие услуги, выполнить соответствующие работы. Следовательно, отказ в заключении договора недопустим.

Как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, цена работ и услуг, оказываемых организацией, устанавливается одинаковой для всех собственников помещений одного многоквартирного дома. Цена может варьироваться только для собственников разных домов, исходя из технического состояния дома, года его постройки и иных обстоятельств.

Однако это, вопреки утверждениям представителя ответчика, не исключает публичности договора и не противоречит пункту 2 статьи 426 ГК РФ, так как изменение цены в такой ситуации экономически обусловлено, то есть, носит объективный характер.

В связи с указанным выше, судебная коллегия полагает, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, а, следовательно, ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +» при наличии решения общего собрания собственников помещений дома обязано заключить договор с Кузьменко В.И.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 2.1.2. предложенного управляющей компанией к заключению договора предусмотрено выполнение работ по текущему ремонту по решению общего собрания собственников в пределах предоставленного собственниками финансирования.

Данное условие противоречит действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом, согласно статье 162 ЖК РФ, управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В соответствии со статьёй 158 ЖК РФ и пунктами 28 и 31 Правил, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее — Правила эксплуатации), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Статьёй 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с указанным пункт 2.1.2. договора следует принять в редакции, предложенной истцом, которая подразумевает обязанность управляющей компании независимо от достаточности финансовых средств, получаемых от собственников по договору управления, выполнять работы по текущему ремонту, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома и по решению общего собрания собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту сверх нормативного минимума за счет дополнительно предоставленного собственниками финансирования, порядок которого определяется указанным решением общего собрания собственников.

Также подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из договора пунктов 2.2.13. и 3.3.7., предусматривающих право управляющей компании требовать от собственников помещений принятия решения о финансировании ремонтных работ или других технических мероприятий на общем домовом имуществе, если их необходимость подтверждена результатами проверок контролирующих и надзорных органов, то есть, фактически предусмотрено право требовать от собственников дополнительного финансирования текущего ремонта, необходимого в целях исполнения нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Подлежит принятию в редакции истца и пункт 5.1.1. договора, поскольку редакция данного пункта, предложенная управляющей компанией, предусматривает дополнительное основание освобождения организации от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором, что противоречит требованиям пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Такое основание освобождения от ответственности как вина собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе, несвоевременное выполнение ими своих обязательств по договору, действующим законодательством не предусмотрено.

Поскольку требование об исключении из договора пункта 2.1.13. подлежит удовлетворению, то подлежит удовлетворению и требование о принятии редакции пункта 5.1.3., предусматривающей исключение из данного пункта указания на пункт 2.1.13. договора.

В тоже время не подлежит удовлетворению требование истца о принятии в предложенной им редакции пункта 4.5. договора.

Формулировка данного пункта, предложенная управляющей компанией, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права потребителя. Кроме того, предлагаемая истцом формулировка принята быть не может в силу того, что конкретизирует платёжного агента управляющей компании, который не является постоянным и может поменяться.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: принятии пунктов 2.1.2., 2.1.13., 3.3.7., 5.1.1., 5.1.3. договора в предложенной истцом редакции, отказе в принятии предлагаемой истцом редакции пункта 4.5. договора.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 июня 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кузьменко В.И. удовлетворить частично, урегулировать разногласия по отдельным условиям договора управления многоквартирным домом между Кузьменко В.И. и ООО «Управляющая компания «Ремжилстрой +», приняв договор управления многоквартирным домом N «данные изъяты» по улице «данные изъяты» в городе «данные изъяты» в следующей редакции:

пункт 2.1.2. договора: «По решению общего собрания Собственников помещений выполнять работы по текущему ремонту, осуществляемые Управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»;

пункты 2.2.13. и 3.3.7. из договора исключить;

пункт 5.1.1. договора: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, Управляющая компания несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Управляющая компания освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие действий непреодолимой силы (форс-мажор), а также по иным основаниям, предусмотренным законом»;

пункт 5.1.3. договора: «Управляющая компания не несет ответственности в случае неисполнения собственниками обязательств, предусмотренных п. 2.2.12 настоящего Договора».

В удовлетворении остальной части исковых требований Кузьменко В.И. отказать.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным считается такой договор, одной из сторон которого является коммерческая организация, обязанная выполнять вытекающие из договора обязательства в отношении любого лица, обратившегося к ней по поводу заключения договора, при этом цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей.

По мнению департамента, договор управления многоквартирным домом не соответствует признакам (характеристикам) публичного договора по ряду оснований:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Договор управления многоквартирным домом является уникальным для конкретного многоквартирного дома и одинаковым для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, данный договор определяет взаимоотношения управляющей организации с ограниченным по количеству и вполне определенным перечнем лиц, выступающей второй стороной договора. Не все жители многоквартирного дома, проживающие в нем на законных основаниях, а только собственники могут выступать второй стороной договора.

2. Существенным условием договора является то, что перечень и периодичность оказания услуг определяется либо общим собранием собственников, с учетом предложений управляющей организацией, либо в результате открытого конкурса по данному дому. Соответственно цена договора формируется либо на договорной основе, как совместное решение собственников и управляющей организации, либо в результате торгов (в случае конкурса).

3. Для публичных договоров характерно то, что обязанной заключать такой договор выступает коммерческая организация. В случае с договором управления обязанность заключить такой договор возникает не в силу характера деятельности управляющей организации, а в силу решения, принятого общим собранием. Более того, заключение договора управления многоквартирным домом является обязанностью не поставщика, а потребителя, т.е. каждого собственника.

Договор управления многоквартирным домом публичный

Если собственниками выбран способ управления через управляющую компанию (далее УК) или ТСЖ приняло решение передать управление УК, то при заключении договора с УК у собственников МКД всегда возникает множество вопросов.

Правовой статус договора управления МКД

В ЖК РФ (ст. 162) говорится о договоре управления МКД, но нигде не дается определение его содержания и правовой природы договора. По этому поводу имеется множество различных точек зрения. Распространенной является позиция, что договор управления МКД носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда. Гораздо реже встречается мнение, что данный договор является самостоятельным договором. В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК РФ.

Скорее всего, отнесение рассматриваемого договора к смешанным не представляется возможным, т.к., исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор — это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению МКД отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ), договор управления МКД должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

До рассмотрения порядка заключения договора и его условий обратим внимание на наименование данного договора — это договор управления многоквартирным домом. МКД включает в себя, как общее имущество (далее ОИ), так и отдельные жилые и нежилые помещения, а поэтому более точно следовало бы назвать данный договор договором управления ОИ МКД, т.к. на Управляющего МКД, будь то ТСЖ, УК, ИП возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается помещений, находящихся в частной, государственной или иной отличной от общей собственности, то УК лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не всегда самостоятельно осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Договор управления МКД нельзя признать публичным, т.к. условия управления домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в нашем случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у УК возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

За основу предпочтительнее брать примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ. В частности, распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы № 05-14-243/6-1 от 15.08.2006 г. был утвержден примерный договор управления многоквартирным домом (далее — Примерный договор).

Принятое в установленном порядке решение о выборе УК и условиях договора управления МКД обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления МКД порождает обязанность собственников заключить договор управления. Однако данная обязанность возникает не по отношению к УК, а в отношении других собственников. Сама УК не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между УК и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом МСУ (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Законодательство также прямо не устанавливает возможности собственников помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор управления, заключить соответствующий договор.

Заключение договора с каждым из сособственников представляется не вполне оправданным. Поскольку договор заключается с одной УК, на одинаковых условиях для всех собственников, представляется допустимым закрепление в законодательстве возможности заключения одного договора собственников с УК. Для этого было бы достаточно по решению общего собрания предоставить избранному собственниками представителю право на заключение соответствующего договора на утвержденных собранием условиях. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников, может быть определен и в едином договоре, т.к. она будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в ОИ.

Договор управления МКД, как и любая сделка, должен иметь структуру правоотношений:

  • объект — многоквартирный дом;
  • субъекты — участники сделки;
  • содержание — совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.

МКД — объект договора управления

Именно отдельно взятый МКД определяет предмет договора управления. От правильности отражения информации о предмете зависит объем обязательств УК.

Сложность подготовки типового договора управления в том, что в каждом отдельно взятом МКД есть свои особенности.

Одна из главных особенностей — состав ОИ и его описание.

Состав ОИ определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ; органами государственной власти — в целях контроля за содержанием ОИ; органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УК в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

В договоре управления необходимо четко отразить весь состав общего имущества МКД.

Субъекты в договоре управления МКД

В том случае, если выбран способ управления через УК и в доме не создано ТСЖ, то основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления ОИ МКД выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте.

Содержание договора управления МКД

Содержание прав и обязанностей УО, изложенных в проектах договоров управления предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса УК работает «на унифицированных формах договоров», которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления МКД. Но всегда ли они соответствуют тре бованиям законодательства:

ПП РФ № 416 от 15.06.2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», ПП РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (с изменениями и дополнениями от: 6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г.) Собственник должен либо скрупулезно проверять соответствие предложенного договора от УК, либо разрабатывать свой собственный

Условия договора, требующие особого внимания.

  • срок действия договора (от 1 года до 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ));
  • описание ОИ МКД;
  • цена договора, порядок ее изменения;
  • организация расчетов за ЖКУ;
  • фиксации фактов неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств УК;
  • письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • перечень условий, которые стороны признают существенными.

Чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже ее условия, тем меньше должен быть срок действия договора.

Детальная фиксация ненадлежащего исполнения и/или неисполнения договора, позволит с легкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления МКД с недобросовестной УК.

Письменный досудебный порядок урегулирования споров, позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. Закрепленный, к примеру, месячный срок ответа на претензию, дает возможность найти юридическую поддержку и/или правовое сопровождение.

Подробное описание ОИ, позволит требовать от УК устранения неисправностей такого имущества. А в случаях незаконного отказа в устранении таковых, привлекать третьи организации, с последующим возложением расходов на свою УК (ст. 397 ГК РФ). Неисполнение же существенных условий договора, влечет упрощенную процедуру расторжения договора управления.

Организация расчетов

Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, в котором не созданы ТСЖ и управление которым осуществляется УК, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой УК.

Следует включать в договор управления условия относительно расчетов за ЖКУ и регистрации граждан, через систему государственных инженерных служб (известную как ЕИРЦ). ЕИРЦ — это общегородская стабильно работающая система, которая позволяет домовладельцам на первых этапах становления отношений с УК, не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков).

Выбирая расчеты за ЖКУ и регистрацию граждан посредством ЕИРЦ, домовладельцы получают, возможность сосредоточится на самом на качестве услуг предоставленных УК.

Цена услуг

При заключении любой сделки, даже самой незначительной, определяющим фактором принятия ее условия является цена товара, работы, услуги. Основная масса собственников жилья попросту игнорирует условия о стоимости услуг управления МКД.

Чтобы осознанно проработать вопрос цены договора управления, следует уяснить, что стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) им утверждена быть не может, и согласно ч. 2 ст. 157 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. УК не может перепродавать перечисленные коммунальные услуги, и тем более устанавливать на них тарифы.

Ч. 7 ст. 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, определяется на общем собрании собственников в таком доме, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем 1 год.

Если договор не будет содержать отсылок к тарифам, утверждаемым местными администрациями или органами исполнительной власти субъекта РФ, то ставка не измениться в течение периода действия договора

П. 1-2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту ОИ в МКД. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя стоимость принимаемых на себя УК обязательств отраженных в договоре управления МКД, и целого набора обязательств установленных законом, для организаций осуществляющих функции управления МКД.

Контроль над УК

УК ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, устанавливает обязанность любой УК обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой УК договоров управления МКД), о выполняемых работах и услугах, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ ПП № 731.

Утвержденная дополнительно договором управления форма такого отчета, может стать ключом к достижению целей эффективного финансового контроля.

Возможность создания резервного фонда УК и связанные с этим риски

Юридически, возможность создания резервного фонда, посредством включения в договор управления соответствующих условий существует. Ч. 2 ст. 162 ЖК РФ позволяет УК, по заданию собственников МКД осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. Реализуя идею создания резервных фондов, наряду с технико-юридическим аспектом, вы должны учесть, что размер соответствующих отчислений не может входить в ставку за содержание и ремонт ОИ МКД. В рассматриваемой ситуации, УК оказывает услугу по сбору и хранению средств резервного фонда, стоимость которой учитывается ставкой за содержание и ремонт ОИ МКД. Но при этом существует большая доля вероятности утраты средств недобросовестными УК.

Почему важно утвердить текст договора на общем собрании собственников?

Важно не только выбрать на общем собрании форму управления (в данном случае посредством УК), но и серьезно обсудить, а затем утвердить сам текст договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры.

Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора, то УК имеет полное право предоставить свой вариант договора. Но некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья, хотя формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро, что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить. Если же на общем собрании собственников текст договора обсуждался и был утвержден, то при выборе УК жильцы вправе настаивать, чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях, указанных в решении Общего собрания конкретного дома (п . 1 ст. 162 ЖК РФ).

Обязательным приложением договора должен быть раздел «Термины и определения», в который следует внести понятия, не охваченные Постановлением ПП РФ № 354 и/или иными правоустанавливающими нормативными документами федерального уровня.

Предлагаемые понятия , используемые в договоре

Собственник — субъект гражданского права, право собственности которого на жилое помещение в МКД зарегистрировано в установленном порядке.

Состав имущества — ОИ МКД, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД (доля Собственника помещения в данном доме) — доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве на ОИ в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире — доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме — доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на ОИ в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги в соответствии с ПП РФ № 354 от 06.05.11.

Содержание ОИ МКД — комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, поддержанию в исправном состоянии, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. включает:

— содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка);

— вывоз и размещение ТБО на городской свалке;

— техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к ОИ МКД;

— содержание конструктивных элементов МКД;

— обслуживание технических устройств, в т.ч. лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений МКД.

Текущий ремонт ОИ МКД — комплекс ремонтных и организационно — технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций включает:

— текущий ремонт общего санитарно — технического оборудования;

— текущий ремонт электротехнического оборудования;

— текущий ремонт конструктивных элементов МКД и придомовой территории;

— текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).

Состав общего имущества определенный Постановлением Правительства РФ № 491от 13.08. 2006 г.

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых
запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий в ТСЖ «Загорье»