Договор управления с арендатором нежилого помещения

Оглавление:

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 мая 2013 г. N 13112/12 Суд отменил принятые по делу судебные решения в части взыскания неосновательного обогащения в размере коммунальных платежей и направил дело в этой части на новое рассмотрение, поскольку предоставление коммунальных услуг арендатору помещения определяется договором и дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, подтверждающим исполнение этой обязанности арендатором, в материалах дела не содержится, таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя считать правомерным

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 по делу N А72-6044/2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2012 по тому же делу.

В заседании приняла участие представитель заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» (ответчика) — Савельева Н.М.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства «Аметист 1» (далее — компания) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» (далее — общество), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее — комитет), муниципальному образованию «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска о взыскании 290 229 рублей 77 копеек, в том числе 278 111 рублей 53 копеек неосновательного обогащения, 11 918 рублей 24 копеек пеней.

После неоднократных уточнений заявленных требований компания просила взыскать с муниципального образования «город Ульяновск» в лице комитета, муниципального образования «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска и общества неосновательное обогащение за теплоснабжение в размере 175 387 рублей 86 копеек, холодное водоснабжение в размере 17 355 рублей 1 копейки, водоотведение в размере 15 538 рублей 55 копеек, горячее водоснабжение в размере 94 610 рублей 40 копеек, содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 115 888 рублей 8 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 973 рублей 72 копеек.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 исковые требования удовлетворены частично; с муниципального образования «город Ульяновск» в лице администрации города Ульяновска в пользу компании в числе прочего взыскано 103 322 рубля 45 копеек неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010, 8 382 рубля 3 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2011 по 18.01.2012; с общества в пользу компании в числе прочего взыскано 271 305 рублей 49 копеек неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010, 22 009 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2011 по 18.01.2012; в остальной части и в отношении других ответчиков исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 20.08.2012 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество просит их отменить в части взыскания с него неосновательного обогащения в размере коммунальных платежей, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

В отзыве на заявление администрация города Ульяновска просит оставить судебные акты в оспариваемой обществом части без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 29.09.2004 N 7578/4139 (далее — договор аренды) находящегося в муниципальной собственности города Ульяновска нежилого помещения площадью 345,3 кв. метра, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, пр-т Хо Ши Мина, д. 21 (далее — помещение).

Согласно пункту 2.2.8 договора аренды общество обязалось в течение двух недель с момента его подписания заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, а также содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади.

Однако общество указанные договора на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами не заключило.

Компания, осуществляющая функции по управлению многоквартирным домом, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги (теплоснабжение).

В ходе рассмотрения данного спора ответчиками заявлено о применении исковой давности к требованиям.

По итогам оценки фактических обстоятельств дела суд первой инстанции, исходя из характера спорных правоотношений и оснований их возникновения, различным образом решил вопрос об ответчиках по каждому из заявленных по делу требований.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанным лицом по содержанию общего имущества многоквартирного дома является в силу прямого указания закона собственник помещения — муниципальное образование «город Ульяновск».

В то же время суд первой инстанции счел, что, в отличие от обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Принимая во внимание заявление ответчиков о применении исковой давности, суд первой инстанции удовлетворил частично требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 12.08.2008 по 31.12.2010 в пределах установленного законом трехлетнего срока для защиты нарушенного права.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.

Между тем суды при взыскании с общества неосновательного обогащения, возникающего в связи с невнесением платы за предоставленные коммунальные услуги, не учли следующее.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).

Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суды также не учли, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Суды, взыскивая с общества плату за коммунальные услуги, применили пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Суды при рассмотрении дела также не учли, что муниципальное образование «город Ульяновск», являющееся собственником помещения, в лице комитета заключило в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор на управление многоквартирным домом от 01.04.2008 (далее — договор управления) с компанией, осуществляющей функции управляющей организации, подтвердив тем самым свои обязанности по содержанию имущества перед лицом, предоставляющим коммунальные услуги.

Подпунктами «а» и «б» пункта 1.1 договора управления, заключенного в период действия договора аренды с обществом, предусмотрено, что компания от своего имени, но за счет собственника выступает посредником в отношениях с ресурсоснабжающими организациями с целью получения собственниками коммунальных услуг, а также в отношениях с иными подрядными организациями при выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и т.д.

Подпунктом «а» пункта 2.4 договора управления установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном жилом доме вносить плату за помещение и коммунальные услуги в размере и порядке, утвержденных этим договором.

Положения договора управления в части определения прав и обязанностей собственника помещения в многоквартирном жилом доме при избрании способа управления в лице управляющей компании соответствуют положениям статей 155, 162 Жилищного кодекса, а также Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Согласно пункту 6 Правил предоставление коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник или лицо, использующее помещение на ином законном основании (пункт 2 Правил), осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Условия предоставления коммунальных услуг собственнику помещения в зависимости от выбранного способа управления определяются на основании договора, заключаемого с управляющей организацией, а также товариществом или кооперативом (пункт 9 Правил). Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, арендатору жилого помещения определяются в соответствующих договорах — договоре найма, договоре безвозмездного пользования, а также в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предоставлении помещения во владение и (или) пользование, заключаемом собственником жилого помещения.

Пунктом 12 этих же Правил установлено, что собственник жилого помещения, выступающий наймодателем, ссудодателем или арендодателем жилого помещения, в целях обеспечения предоставления нанимателям, ссудополучателям, арендаторам коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства жилого помещения, заключает с исполнителем договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенную правовую позицию о надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения, с учетом привлечения собственника помещения к участию в деле рассмотреть иск к надлежащему ответчику, проверить обоснованность заявленного требования с учетом возражений последнего.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2012 по делу N А72-6044/2011, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2012 по тому же делу в части удовлетворения иска к обществу с ограниченной ответственностью «Текстильсервис» отменить.

Дело в отменной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Обзор документа

Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд с иском к собственнику нежилого помещения и обществу, арендующему его.

Как указал истец, ответчики не оплатили содержание и ремонт общего имущества дома, а также предоставленные коммунальные услуги.

Суды трех инстанций сочли требования частично обоснованными.

Они пришли к выводу, что содержание и ремонт общего имущества должен оплачивать собственник помещения, а коммунальные услуги — арендодатель (поскольку эта обязанность возложена на него договором аренды).

Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение и пояснил следующее.

В силу ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение должно быть специально установлено законом или договором.

По ЖК РФ собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, которые их предоставляют.

При этом ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ нет норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в т. ч. в многоквартирных домах.

Нижестоящие суды приняли во внимание договор аренды, заключенный между арендатором и собственником помещения. По его условиям общество было обязано заключить необходимые соглашения по коммунальным ресурсам (однако не сделало этого).

Между тем, как подчеркнул Президиум, этот договор аренды регулирует отношения только собственника и арендатора.

Поэтому не было оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором обязательств собственника по несению коммунальных расходов в пользу третьего лица.

Пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых ресурсов.

На арендодателя как на собственника помещения возлагается обязанность обеспечить условия для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, оплачивать поставщикам ресурсы.

Таким образом, в данном случае нет оснований для взыскания стоимости коммунальных услуг с арендатора помещения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Главное меню

Собственник и Арендатор нежилых помещений: Кто несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ?

Опубликовано 12 Ноя 2014 — 11:40 пользователем Ольга

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений. Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества возложено на его собственника Законом (статья 210 ГК РФ). Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией . Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал , что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения . Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок).
Далеко не все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заинтересованы в содержании общего имущества дома, а потому всячески пытаются переложить эти траты на плечи арендаторов. Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.
По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом.
О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье.

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  1. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  2. Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».

Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)

После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.

Выводы по рассмотренным вопросам:

Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
  3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  4. Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.

С уважением,
Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394

Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде по разным категориям споров.

Собственник нежилого помещения не заключает договор с Управляющей компанией

В июле 2014 года прошло собрание собственников, на котором нас выбрали Управляющей компанией. Цель деятельности – осуществлять общую хозяйственную деятельность, сбор денег и перечисление их ресурсоснабжающим организациям.

Мы заключили индивидуальные договора со всеми собственниками, в которых прописана их доля участия в общих расходах, зафиксированы показания приборов индивидуального учета расхода воды и электроэнергии.

Собственники нашего делового центра занимаются сдачей помещений в аренду.

В январе 2015 года поменялся собственник у одного из нежилых помещений. Реально мама отдала помещение дочке.

Находившийся ранее арендатор в этом помещении продолжил работу.

Надлежащего уведомления о смене собственника мы так и не получили, нам было сказано о переходе прав собственности только на словах, документов и свидетельств не представлено.

Дочка продолжала осуществлять текущие платежи по договору еще три месяца, но от подписания нового договора уклонялась.

В мае 2015 года мы получили письмо от арендатора этого помещения с предложением заключить договор с ним, т.к. по их мнению в настоящий момент у нас нет никакого договора и поэтому нет оснований для оплаты. На словах нам было сказано, что между собственником и арендатором заключен какой-то договор по управлению принадлежащим ей имуществом, который предполагает, что Арендатор может самостоятельно осуществлять все платежи, участвовать в управлении и прочее.

Есть судебная практика, что если мы заключим договор с Арендатором, то потеряем возможность требовать погашения задолженности от собственника. Что увеличивает наши риски неплатежа, т.к. арендаторы помещения более мобильны, чем собственники.

Остаток задолженности за 1 квартал Дочка-собственник оплачивать отказывается, т.к. по ее мнению с ней никто договора не заключал. Арендатор хочет заключить договор для осуществления платежей, но выдвигает ряд неудобных для нас условий по предоставлению документов и прочее.

Мы хотим ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник — физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.

Как на правильно это сделать?

скажите, а так ли Вам нужен договор с этими потребителями? может лучше направить их в РСО для заключения договоров напрямую?

Вы указали, что хотите « ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник — физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.» и поинтересовались «как правильно это сделать?»

Думаю, Вам стоит ознакомиться с главой XI 354 Постановления. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=law;n=134513)

Согласно п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление №354):

Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;

в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку

Так согласно п. 114. 354 Постановления: При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего вида и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно прекращает подачу потребителю коммунального ресурса соответствующего вида.

В случае, когда приостановление предоставления коммунальной услуги вызвано наличием у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги, исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно п. 117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги — через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354) . Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).

Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.

По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?

Если Вы хотите ограничить потребление электроэнергии физическому лицу, то Вы должны обязательно соблюсти ряд условий.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

(утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)

117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги — через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

б) проведения планово-профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, — через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя.

118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.

119. Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;

в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку.

120. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня устранения причин, указанных в подпунктах «а», «б» и «д» пункта 115 и пункте 117 настоящих Правил, в том числе со дня полного погашения задолженности или заключения соглашения о порядке погашения задолженности, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12186043/#ixzz3XaNTgcHO

Спасибо Вам за ответ. Хочу уточнить на счет документа, которым мы УК (юр. лицо) должны руководствоваться при отключении или введении режима ограничения электроэнергиии. Вы ссылаетесь на Правила предоставления коммунальных услуг (постановление №354). Но есть еще один документ: Правила полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 (ред. от 06.03.2015)).

Можем ли мы отключать электроэнергию или ограничивать её руководствуясь Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии? У нас же не мнококвартирный дом, а офисное здание и собственник физ. лицо, но осуществляющее коммерческую деятельность.

По вопросу режима ограничения. Мы должны сделать график, когда мы будем ограничивать потребление или должны установить электрический автомат меньшей мощности для этого потребителя?

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

Вам следует обратиться с претензией к собственнику, в которой требовать от собственника оплаты долга. Есл собственник не оплатит — обращайтесь в суд с иском о взыскании задолженности.

Используйте следующую правовую позицию:

«В соответствии с положениямист. 209 ГК РФ, 30 ЖК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст.153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст. 158 ЖК РФ, установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома.
Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами (ст. 39 п.2 ЖК РФ).

Наша Управляющая компания была избрана ________ года, решение общего собрания собственников МКД. Исполнение данного решения обязательно для всех собственников многоквартирного жилого дома.

В течение времени с _______ года — по настоящее время мы надлежащим образом исполняем свои обязательства.

Сложивщаяся судебная практика подтверждает, что отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между собственником и организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает собственника от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

На основании изложенного, прошу в течение 7 дней произвести опаты долга за оплату коммунальных услуг и содержания жилья в размере ______ рублей.

в случае невыполнения требования, мы будем вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств и дополнительных судебных расходов на оплату государственой пошлины и оплату услуг юриста.