Договор уступки права в жск

Переуступка ЖСК

Вопрос такой, какие риски и что нужно проверить при такой сделке:

Квартира была куплена продавцом по ЖСК, дом сдан еще в 2013 г. SU155 в МО

Сейчас предлагается эта квартира по переуступки — проходит в офисе застройщика.

Смущает низкая по сравнению с рынком цена, а также то, что так долго не была оформлена собственность, при этом ключи получены (значит подписан акт приемки-передачи).

Продают через агентство. Агентство говорит что оформление прав через суд.

24 Января 2016, 18:16 Петр, г. Москва

Ответы юристов (28)

Здравствуйте. По какой причине?

Уточнение клиента

Что-то не сделал застройщик. Все этом доме оформляли через суд.

24 Января 2016, 18:33

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте! Меня еще смущает, что по договору уступки. А право чего уступают, если квартира в собственности?

Или же квартира еще не достроена и не передана участнику жск?

Что из правоустанавливающих документов есть?

Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

То есть, Вам еще в суд нужно будет обратиться с иском о признании права собственности?

Уточнение клиента

Квартира не в собственности. Ключи получены, то есть вероятно какой-то акт приемки передпчи был. При этом говорят, что su155 в этой ситуации все равно могут переуступать, у них в офисе и происходит переуступка.

24 Января 2016, 18:35

Здравствуйте. 2 момента. Сам договор уступки есть на руках? Оплачена ли квартира?

Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

с чем это связано?

Уточнение клиента

Самого договора еще нет, со слов — все оплачено. Думаю, что это все предоставят.

24 Января 2016, 18:37

Она не в собственности до сих пор?

Уточнение клиента

Нет. Собственность по обычной процедуре не могли сделать из-за застройщика, а в суд не подавали.

24 Января 2016, 18:36

Если нет свидетельства о праве собственности, то соответственно покупка недвижимости имеет серьезные риски. Входить в ЖСК через переуступку пая, а затем судится, очень рискованно, так как возмжны проблемы либо у продаваца (например не полностью оплатил пай либо у самого ЖСК)

С примерными рисками можете ознакомиться в статье gazeta.bn.ru/articles/2013/12/18/141205.html

Вообще лучше собственнику самому оформить квартиру в собственности и уже затем продавать. Если этого сделано не было, значит имеются какие-то проблемы, о которых можно только догадываться.

Так желательно узнать, что именно не сделал. Может быть что то такое, что помешает оформлению прав.

Если дом сдан официально, а не на словах, то застройщик не мог что то не сделать по идее.

Уточнение клиента

Я так понял, это часто на рынке и особенно с су155, дом полностью функционирует. Ремонты сделаны, квартиры по росреестру есть с оформленной собственностью, но она как раз оформлена ближе к концу 2015, хотя сдался он еще в 2013

24 Января 2016, 18:40

Петр, на сегодняшний день, есть СУ- 155, которые в суд. порядке признаются банкротом. Важно понимать о каком именно СУ-155 идет речь, их 2 в МО

Сейчас предлагается эта квартира по переуступки — проходит в офисе застройщика.
Петр

Договор переуступки можете выложить?

Смущает низкая по сравнению с рынком цена, а также то, что так долго не была оформлена собственность, при этом ключи получены (значит подписан акт приемки-передачи).
Петр

Акт точно получен?

Продают через агентство. Агентство говорит что оформление прав через суд.
Петр

Уточнение клиента

Я так понял обычная большая су155, которая проходит санацию.Документов на руках пока никаких нет. Вот и спрашиваю, что требуется и при каких обстоятелсьтвах лучше не влазить 🙂 Через суд — так как что-то не сделал застройщик. Говорят, отработанная практика. По акту передачи точно н снаю. Ключи на руках у них.

24 Января 2016, 18:43

Вообще оформление через суд это и есть риск. Для того, чтобы просчитать риски, нужно знать точно, почему оформление через суд пойдёт, на основании чего. Тогда можно говорить о конкретных рисках и шансах оформить.

А так главный риск, что просто суд не признает право собственности.

Петр, извините, но дать юридическую консультацию по рискам сделки в отсутствие представления о том, что происходит с домом, при пояснениях «что-то не сделал застройщик», не представляется возможным. Можно, конечно, поднять всю историю застройщика в интернете, поискать по конкретному дому сведения на форумах и на сайтах судов, но предложенного вами гонорара явно недостаточно для таких трудозатрат.

По смыслу так и получается.

Эта фраза не понятна.

что так долго не была оформлена собственность
Петр

Кроме того, если пай выплачен и акт приемки подписан, то уступка права требования невозможна. Только договор купли-продажи.

Так как, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Уточнение клиента

говорят, что именно по жск и именно этот застройщик это позволяет сделать.

24 Января 2016, 18:46

Если акт есть, то не могут .

Статья 11. Уступка прав требований по договору
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Все ясно, а сам собственник что поясняет, почему продает?

Уточнение клиента

общаюсь с агентом. Проадет, так как это был инвестирование. А ясно, простите, что?)

24 Января 2016, 18:49

Нужно видеть договор и главное знать почему через суд оформление пойдёт, что мешает оформить так, не в судебном порядке. А без этого можно только предполагать и вариантов может быть масса. Вплоть до того, что просто обман идёт какой то. Продадут квартиру и будете с ней мучаться, от того и цена низкая.

Каким документом оформлена квартира?

Уточнение клиента

а как это посомтреть? Смотрю в открытых источниках

24 Января 2016, 18:51

Без документов и проекта договора юрист не сможет ничего сказать, кроме того, что сделка подозрительная с учетом оглашенной перспективы судебного разбирательства. Петр, Вы соберите все документы и уже с ними обратитесь с аналогичным вопросом, можно будет говорить конкретно и не строить тысячу предположений и догадок. Может, там и нормально все, так не понятно.

Ну вот тогда пусть и дадут сначала договор, потом обоснование, почему через суд узаканивать придётся и далее уже можно говорить предметно.

А сейчас говорить не о чем, так как просто причины нет, по которой оформлять придётся через суд и договора для анализа нет у Вас на руках.

Договор по переуступке права должен быть зарегистрирован в ЕГРП, иначе переуступка ничтожна. Договор еще не заключен, а Вас уже отправляют в суд. Вопрос для чего? Что требовать, если планируется заключение договора? Или этот договор априори будет с нарушением закона? Как уже указали коллеги-суд-это уже и есть риск.

Может сделать это одно, а вот сделает ли он это в итоге. Сейчас у СУ155 меняется руководство и неизвестно какая политика будет у компании после смены руководства.

Низкая цена как раз и является причиной того, что полноценное оформление квартиры в собственность может занять не только время, но и финансовые затраты.

Если очень хотите приобрести эту квартиру, но совершенно справедливо опасаетесь, можете застраховать сделку.

Нужно у продавца спросить. Скопируйте все документы у него. Скажите, что для консультации с юристом.

Ясно, что об этом говорят в офисе.

Проадет, так как это был инвестирование.
Петр

Пока не будет всех документов все риски оценить нереально.

Необходимо уточнить у продавца, что он готов Вам предоставить, какие документы

Обязательно нужно уточнить все детали сделки: условия договора, почему договор по переуступке права, а не договор купли-продажи, основания для обращения в суд. Только потом можно оценить конкретные риски. Но, повторюсь, можно застраховать свои риски по договору. В частности, ответственность Продавца в случае признания договора недействительным. Тогда страховая компания возместит Вам ущерб.

не выложены документы по сделке оценить верность ответов — сложно

Не могу закрыть вопрос

Не могу закрыть вопрос.

Не могу закрыть вопрос.

Вопрос нельзя закрыть. Ответа на него нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка Пая по ЖСК

Хочу переуступить свой пай по ЖСК в новостройке. Дом сдан и поставлен на кадастровый учет. Ключи не получены и АПП не подписан. Менеджер застройщика по переуступке две недели назад сказал что переуступка возможна, после этого он уволился. Новый менеджер говорит, что сейчас переуступка не возможна, потому что пай выплачен полностью. Как я понимаю, здесь играет роль человеческий фактор и нежелание работать. Какими аргументами можно убедить застройщика дать согласие на переуступку?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, если у застройщика принципиальная позиция по этому вопросу — никак не убедите, правда на его стороне.
Можно предложить «отблагодарить» менеджера и посмотреть на его реакцию.

Если дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, идете в Росреестр со справкой о выплаченном пае и регистрируете право собственности, далее продаёте.

Антонина, спасибо большое за ответ. Проблема в том, что по утверждению застройщика,сначала он оформляет собственность на застройщика, потом на ЖСК, и только после уведомления о получении собственности на ЖСК, я могу оформить собственность на себя. А на это у застройщика и ЖСК уходит год-полтора. Это действительно так, или я все-таки могу пойти сейчас в Росреестр самостоятельно, если ЖСК выдаст справку о выплаченном пае?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Если Устав ЖСК позволяет, Правление ЖСК не против, то можете свое членство в ЖСК уступить. Аргумент для застройщика — денежное вознаграждение за организацию уступки прав. Других аргументов тут нет.
Если с уступкой проблемы, если ситуация с документами позволяет. регистрируйте право и продавайте. Только учтите вопрос налогообложения полученного дохода.

Даниил, спасибо. Да, я озвучила этот аргумент вчера Пику- то что они получат озвученные ими 150 000 руб вознаграждения за переуступку, и уже есть готовый покупатель. Странно, что у них все зависит от желания и нежелания заниматься отдельного менеджера, буду стараться выйти на руководство.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, не сможете Вы со справкой о выплате пая пойти и зарегистрировать право. Не все тут так просто как может показаться на первый взгляд. По закону сначала ЖСК должно на себя право оформить и только потом передать это право Вам (справка о выплате пая + акт передачи квартиры). Ускоренно вопрос можно решить только в судебном порядке. Для решения вопроса рекомендую обращаться в какое-нибудь общество защиты прав потребителей. по закону такие общества освобождены от уплаты гос.пошлины за обращение в суд. Стоимость их услуг сопоставима с размером гос.пошлины, которую Вы обязаны будете уплатить при самостоятельной подаче иска. Если нужно обращайтесь, дам контакт. Есть успешный опыт сотрудничества.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

если это Пик, тогда всё ясно.
Наверное речь идет о бывших Мортоновских объектах. Они как раз оформляли на начальном этапе по договору ЖСК, потом переводили на ДДУ, это стоило определенную сумму за регистрацию, не все перешли на дду. Те кто остался на ЖСК теперь мучаются с оформлением собственности.

Переуступка пая на недвижимость в России в 2018 году

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Что это такое

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:

  • как происходит зачисление в члены кооператива;
  • сумма первоначального вступительного взноса;
  • нужно ли уплачивать определённую сумму средств каждый месяц, квартал или с другой периодичностью;
  • кто оплачивает коммунальные услуги до тех пор, пока квартира не будет оформлена в собственность;
  • другие важные моменты членства в кооперативе

Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.

Видео: переуступка пая в ЖСК

Законодательная база

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.

Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.

Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.

Для этого ему нужно:

  1. Уплатить вступительный взнос.
  2. Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.

Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:

Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Другому физическому лицу

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Между родственниками

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Договор переуступки

Добрый день,нам предлагают приобрести квартиру в ЖСК по договору переуступки пая за 540 тыс, данный пай закреплен за гражданином Х который внес в кооператив 44 тис.грн., и не может более выплачивать пай из-за фин.проблем по его договору стоимость квартиры (пая) составляет 340 тыс.грн.( Договор паевого участия от 2014 года). Подскажите пожалуйста законно ли Кооператив увеличивает стоимость пая или по договору переуступки цена должна остаться такой же как и в договоре с гражданином Х? Какие могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности по данному договору? Спасибо

Консультации Советников

Договор об уступке прав (замена стороны в обязательстве стороны) или как его еще называют переуступка предусматривает замену стороны. То есть вместо гражданина Х Вы становитесь стороной договора.

Договор должен быть нотариально удостоверен.

Во-первых Вы должны быть уверен не купил ли кто-то еще кроме Вас эту часть. Если да то будет спор кто из Вас будет собственником.

Во-вторых нужно быть уверенным точно ли не оплатил гражданин Х свою часть. Если он оплатил все он может стать собственником.

И очень важно точно знать предусмотрено в договоре с гражданином Х возможность переуступки. Ведь если в договоре запрещено такое делать а Вы все равно заключите договор переуступки его могут признать в судебном порядке не действительном. В лучшем варианте для Вас вы сможете рассчитывать только на возвращение денег и скорей всего в принудительном порядке .

Договором переуступки может быть увеличена стоимость паевого взноса , но это по согласованию сторон и это не обязанность , а право ЖСК. Вам решать иди на такие изменения или нет

Здоровья! Для того, чтобы дать Вам полный ответ на Ваши вопросы нужно, как минимум ознакомиться с договором, подписанным продавцом пая с ЖСК. Если в договоре предусмотрена норма изменения цены, то ЖСК вправе её менять, если нет, то соответсвенно нет!

Касательно же вторй половины Вашего вопроса, то все трудности могут вытекать опять-таки, с первоначального договора. Советую Вам, обратиться в нотариальную контору (или к частному нотариусу) взяв с собой копию первоначального договора, и он (нотариус) уже ознакомившись с первоначальным договором, даст Вам исчерпывающий ответ.

Для получения исчерпывающей информации хотелось-бы конечно посмотреть проект договора от ЖБК, но так как Вы его не предоставили, обращу Ваше внимание на моменты:

1. Предыдущий пайщик имеет право на пай вместе со своей супругой, если он находится в браке, конечно, и отсюда нужно делать вывод о том, законен ли будет договор переуступки права требования к ЖБК.

2. Если с супругой пайщика и ее частью в совместном имуществе супругов проблем нет (она дает разрешение на продажу пая) — нужно Вам выяснить — сумма в 540 — включает ли те 44, уже оплаченные, или нет. И является ли сумма в 540-44-340 = хххх санкцией первому пайщику за просрочку оплаты за квартиру. Т.е. Вы должны понять, не будете ли Вы платить чужие штрафы/пеню. Отсюда и делать вывод — нужна ли Вам вещь, стоящая 340 за 540 000?

3. В этом и будет ответ на Ваш вопрос «. законно ли Кооператив увеличивает стоимость пая или по договору переуступки цена должна остаться такой же как и в договоре с гражданином Х. » — не него юристы не смогут ответить, т.к. НАМ не видно структуры цены в 540. Общее правило — цена договора после его исполнения не изменяется. А штафы/пеня — это проблемы предыдущего пайщика «Х». Вы можете оплатить их в структуре цены 540, а позже в судебном порядке взыскать их с него, т.к. это его долги

4. С регистрацией квартиры при полном расчете за пай и если со строительными доккументами ЖБК все ОК — то у Вас проблем не возникнет. Единственно, если подтвердится, что ЖБК хоте с Вас взять чужие штрафы — подумайте, с маленькой лжи начинается большая. Может. не стоит с такими делками просто иметь дело. Может, есть какая-то проблема с документами, которые первичны для регистрации объекта недвижимости в целом (земля, строительные документы и введение в эксплуатацию, подключение коммуникаций) на основании которых именно процедурно зарегистрировать будет проблематично. И именно по этой причине «Х» отказался платить дальше?

За более подробными консультациями обращайтесь отдельно. С ув.

Договір переуступки — 3 сторонній договір, за яким всі права і обов`язки Х стануть вашими. Тому потрібно детально ознайомитися з договором. Для цього договору необхідна згода Х і кооперативу. Перед укладенням договору переуступки, попросіть письмову згоду Х і кооперативу на укладення даного договору.( Якщо пізніше його зхочуть оскаржити і визнати недійсним через відсутність чиєїсь згоди, письмова згода буде Вашим +). Попросіть кооператив надати документи, які підтверджуть право власності на дану пайову квартиру, чи документи, на підставі яких вони розпоряджаються квартирою, а також письмовий лист зі змістом, що Вони підтверджують що Вони її не продали, і відсутні права інших осіб на цю квартиру, Або можете підійти до будь-якого нотаріуса, щоб він перевірив дану квартиру в реєстрі речових прав на майно щодо власника квартири а також в держ реєстрі щодо обтяжень, заборон( щоб розуміти, чи накладений на неї арешт, заборона відчудження, інші обтяження, тому що часто з права власності все чудово, але квартиру не можна продати, тому що на неї накладені заборони (арешт та інші). Це може все перевірити, нотаріус, коли ви її купуватимете і отримувати права власності, але рідко коли укладається договори переуступки, тому краще спочатку перевірте всю можливу інформацію по даній квартирі, візьміть завірену копію технічного паспорту в Х чи кооперативу, в якому чітко визначені межі вашої частки, не всієї квартири, а вашу частину), перегляньте по договору участі в паю на квартиру, чи прописано її адресу, площу. Тому що потім також можуть виникати проблеми.

Стосовно вартості, чіткої норми, яка регулювала дане питання, немає, ціна визначається за домовленістю сторін, або як прописано в умовах договору, тому також прочитайте права та обов`язки кооперативу. Кооператив може виставляти будь яку ціну, але чи приймати її чи ні вирішувати Вам. Можете попросити в кооперативу інформацію, чим вони обгрунтовують підняття ціни більше на 100 тисяч.

І як говорила уже моя колега Єлизавета Тарабака, краще оформіть договір переуступки у нотаріуса, і попросіть щоб він перевірив об`єкт пай-квартиру.

Ксения, добрый день!

Если хотите, можете переслать мне на электронную почту все договоры, все предложения, которые у вас есть в отношении данного пая, я все пересмотрю, проанализирую и буду Вас в дальнейшем консультировать по данному вопросу.

Из предоставленной Вами информации, можно лишь поумничать и рассказать Вам теорию, что совершенно не поможет в решении вопроса.

С Уважением, Ирина Цалцалко!

1.Переуступка прав недвижимости обычно осуществляется до сдачи дома в эксплуатацию и заключается с участием 3-х сторон — первичного покупателя, застройщика и нового покупателя. По форме договор заключается письменно в той же форме, в которой заключался договор с первичным покупателем. Если договор с первичным покупателем был заключен в простой письменной форме, договор переуступки прав также будет заключаться в простой письменной форме, если договор с первичным покупателем был заключен в нотариальной форме, то, соответственно, договор переуступки прав также подлежит нотариальному удостоверению. Из практики аналогом договора переуступки прав выступает договор о внесении изменений в договор с первичным покупателем, то есть на нового покупателя возлагаются те же права и обязанности, которые возлагались на первичного покупателя.

В настоящее время существует практика, согласно которой чаще всего продают квартиры в новостройках по договору переуступки из-за того, что новостройка с низкой вероятностью будет введена в эксплуатацию, или существуют реальные риски для получения права собственности на квартиру в таком объекте. Потому обязательно нужно осуществлять проверку на соответствие закону всех необходимых документов.

2. Перед заключением договора необходимо обязательно проверить документы на земельный участок, строительство, документы застройщика, наличие арестов, судебных споров, прочее, поскольку заключение договора переуступки прав несет такие же риски и негативные последствия, как и заключение договора с застройщиком с первичным инвестором.

3. Перечень необходимых документов:1)паспорт, налоговый код нового инвестора, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о брак;2)документы по компании застройщика (Вытяг, Выписка с Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР), Свидетельство о регистрации, Статут, приказ о назначении подписанта-представителя застройщика, если застройщик физическое лицо-предприниматель – Выписка или Вытяг с ЕГР). Если застройщик физическое лицо — паспорт, налоговый код, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке; 3) договор, заключенный с первичным инвестором (оригинал); 4) документ, подтверждающий внесение первичным инвестором суммы внесенных средств (оригинал); 5) получение согласие инвестора на заключение договора о переуступке прав (при необходимости).

Договор об уступке прав при покупке квартиры

Договор об уступке прав (замена стороны в обязательстве) часто используется на первичном рынке недвижимости с учетом того, что большая часть квартир на начальных этапах строительства выкупается инвесторами и на этапе завершения строительства дома они продают такое жилье. Поскольку объект не сдан в эксплуатацию, право собственности на квартиру не зарегистрировано, нельзя заключить прямой договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Единственный вариант на этом этапе — договор об уступке прав, или как его еще называют «переуступка права требования». По этому договору первоначальный покупатель (лицо, что покупало квартиру) продает свои права на квартиру новому покупателю.

Такой способ покупки требует более детальной проверки документов для того, чтобы уменьшить риски для нового покупателя. Кроме привычного анализа разрешительной документации на объект строительства, нужно учесть другие моменты:

1. Все отношения между новым покупателем и застройщиком будут регулироваться договором, который уже был заключен ранее на условиях в нем указанных между застройщиком и первоначальным покупателем. В зависимости от того, какую схему продажи использовал настройщик, это может быть предварительный договор купли-продажи, договор об уплате паевых взносов в ЖСК, договор купли-продажи имущественных прав. Все права и обязанности первоначального покупателя по этому договору приобретает новый покупатель.

2. Договор об уступке прав по общим правилам действующего законодательства должен заключаться в той же форме, что и договор, права по которым передаются. Если предварительный договор купли-продажи был нотариально заверен, договор об уступке прав тоже нужно нотариально заверять. В остальных случаях — простая письменная форма.

3. На заключение такого договора об уступке прав требуется согласие застройщика по первоначальному договору. При этом такое согласие должно быть письменным. Чтобы не возникало никаких недоразумений между сторонами, по нашему мнению, компания застройщика должна быть стороной в таком договоре об уступке права требования.

4. В зависимости от схемы продажи, договор об уступке прав может сопровождаться необходимостью выполнения других действий. К примеру, если происходит вступление в жилищно-строительный кооператив, нужно, чтобы новый покупатель стал ассоциированным членом этого кооператива. Также нужно выяснить момент с оплатой вступительного взноса, поскольку такой уплачивается каждым лицом, вступающим в кооператив, и не возвращается выходящему из кооператива.

5. При заключении договора об уступке прав нужно получить подтверждение о том, что компания застройщика на данный момент не имеет претензий относительно осуществленных первоначальным покупателем расчетов. На практике такое подтверждение осуществляется очень редко, но это важно. Если у предыдущего покупателя были просрочки платежей, возникли определенные штрафы, обязанность возмещения будет возложена на нового покупателя.

6. Средства, которые перечисляет новый покупатель по договору об уступке прав, первоначальному покупателю, формально не является средствами за квартиру. Это цена за отчуждение прав ( «плата за договор»). Даже если такую ​​цену будет согласовано в долларах между покупателями, обязательно должен быть определен гривневый эквивалент (все денежные обязательства в Украине должны иметь гривневый эквивалент). Расчеты между физическими лицами на сумму более 50 000 гривен должны осуществляться в безналичной форме.

Должно быть подтверждение такой оплаты. Один из путей подтверждения, что используется на практике — это расписка. К такому подтверждение есть ряд замечаний. Расписка — это долговой документ и использовать ее для подтверждения расчетов за уступку прав ненадежно и неправильно.

В договоре об уступке прав следует указывать, что расчеты между сторонами проведено и у первоначального покупателя нет претензий финансового характера к новому покупателю, он получил определенную сумму в момент заключения договора. Если устанавливать графики платежей, то соответственно права все перейдут к новому покупателя только после проведения всех оплат. Также потом нужно будет подтверждение этих оплат.

В договорах об уступке прав не нужно указывать заниженную стоимость, поскольку в случае признания его недействительным, новый покупатель всегда имеет право только на возвращение той суммы которая была указана в договоре.

Это лишь некоторые аспекты, связанные с заключением договора об уступке прав при покупке квартиры на первичном рынке. В любом случае уступка прав («переуступка») только добавляет рисков покупки и требует более детальной проверки.

Для проведения проверки, получения консультации или юридического сопровождения при покупке квартиры на первичном или вторичном рынке, обращайтесь по тел. 096-002-01-00.

Переуступка пая в ЖСК: что проверить

Переуступка пая в ЖСК, что проверить — одна из читательниц сайта задала вопрос. И ответ получился на небольшую статью. Наверняка она пригодится всем, кто решил купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе.

Сначала разберемся что значит аббревиатура ЖСК: расшифровывается просто, как жилищно-строительный кооператив.

Что он подразумевает:

  • вступление в кооператив, с одновременным внесением вступительного взноса;
  • согласие всех членов кооператива о принятии нового участника ЖСК (общее собрание);
  • оплата ежемесячных членских взносов.

На этих трех китах, собственно, и стоит ЖСК. Следовательно договор переуступки в ЖСК будет оформляться с прохождением всех этих этапов.

Переуступка пая в ЖСК: риски

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, как договор переуступки пая в ЖСК не регистрируется в Росреестре — он остается обычной бумагой. А это значит, что всегда существует опасность, что его могут заключить несколько раз подряд.

Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..

Стройка может затянуться на неопределенный срок. Причем причин может быть масса. На практике я встречал смену застройщика. Тогда для возобновления строительства пайщикам приходилось обращаться в мэрию города за помощью. Хотя чем мэрия здесь может помочь?

В отличие от долевого участия, банки не кредитуют переуступку пая в ЖСК, а следовательно дополнительно застройщика никто не проверит.

Как исключить риски

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при котором вам вернут деньги, если общее собрание ЖСК решит не принимать вас, как нового члена и не исключать «старого», который вам переуступает пай.

Второй вариант, более надежный — сначала получаете протокол собрания членов ЖСК, где указано согласие всех о вашем вступлении в кооператив, и только затем производите финансовые расчеты.

Что проверить при переуступке пая в ЖСК

К проверке стоит переходить только в том случае, если вы уверены в застройщике, т.е. в том. что он не заморозит строительство, не обанкротится или иным способом не подведет вас, тогда остаются только вопросы по оформлению договора.

Вам необходимо уточнить:
1. Полностью ли рассчитался предыдущий пайщик с застройщиком, нет ли пеней за просрочку.
Если не рассчитался полностью, то будет еще и переуступка долга наравне с переуступкой права требования.
Если есть пеня за просрочку. то убедиться, что договор уже не расторгнут из-за них (эти условия прописаны в договоре с застройщиком)

2. Сколько потребует застройщик за услугу по смене пайщика (обычно это прописывается в договоре с застройщиком). Переуступка осуществляется с разрешения или уведомления застройщика — надо соблюсти, указанную процедуру. согласие застройщика оформляется письменно.

3. Дополнительные финансовые обязательства:

  • какой размер вступительного взноса в ЖСК;
  • размер ежемесячной выплаты пайщика за то, что вы будете состоять в ЖСК;
  • есть ли ежемесячная оплата коммунальных платежей до сдачи дома (часто это оплата электроэнергии, которой пользуются строители в период строительства и там повышенные тарифы).

4. Документы по первому договору:

  • договор м/д физ. лицом и ЖСК;
  • предварительный договор;
  • если имеются, то дополнительные соглашения;
  • фискальные документы о внесении оплаты.

Передача документов оформляется актом приема-передачи.

5. Протокол собрания членов ЖСК о принятии нового члена — основание для принятия вас в ЖСК

6. Если строительство дома идет по ЖСК, значит, у застройщика нет всех разрешительных документов, которые требуются при строительстве, согласно ФЗ№214. Поинтересуйтесь, есть ли договор на аренду земельного участка, прошедший регистрацию — это самое важное.

Что еще надо знать при переуступке пая в ЖСК

Перед тем, как вы согласитесь на переуступку пая, вы должны понимать, что собственником сможете стать только в случае выплаты пая в полном объеме. А это может произойти как до, так и намного после постройки и сдачи в эксплуатацию дома.

В целом, застройщик знает, как проводить переуступку права в ЖСК, поэтому вы можете просто проконтролировать его действия по приведенным мною пунктам.

Финансовые затраты при переуступке пая в ЖСК

Здесь речь пойдет о примерных цифрах и возможных условиях, т. к. разные застройщики предъявляют разные требования в переуступке пая в ЖСК. Их нельзя в этом винить, т. к. отсутствие законодательства по ЖСК развязывает им руки, и к тому же ни один застройщик не любит когда кто-то приторговывает квартирами наравне с ним.

Дополнительные выплаты:

  • за оформление документов — от 20 тыс. рублей (точную цифру можно найти в Уставе ЖСК)
  • за вступление в ЖСК — от 10 тыс. рублей
  • целевой взнос при уже сданном доме — от 10 тыс. рублей
  • авансовая оплата услуг по ЖКХ — от 2 тыс. рублей
  • комиссия банка за перевод денег застройщику — от 2 тыс. рублей
  • оплата дополнительных кв. м. площади квартиры

Сегодня вы узнали какие о переуступке пая в ЖСК: риски и как их избежать, что проверить перед оформлением переуступки пая, условия переуступки и дополнительные финансовые издержки.