Гражданский кодекс сдача в аренду

Глава 58 — Найм (аренда)

Глава 58 — Гражданского кодекса

Найм (Аренда)

Параграф 1. Общие положения о найме (аренде)

Статья 759. Договор найма
1. По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
2. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды).

Статья 760. Предмет договора найма
1. Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).
Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма.
2. Предметом договора найма могут быть имущественные права.
3. Особенности найма отдельных видов имущества устанавливаются этим Кодексом и другим законом.

Статья 761. Право передачи имущества в найм
1. Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права.
2. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найму.

Статья 762. Плата за пользование имуществом
1. За пользование имуществом с нанимателя взимается оплата, размер которой устанавливается договором найма.
Если размер платы не установленный договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют важное значение.
2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найму.
3. Договором или законом может быть установлен периодический просмотр, изменение (индексацию) размера платы за пользование имуществом.
4. Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если через обстоятельства, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенным образом уменьшилась.
5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлен договором.
6. Наниматель освобождается от платы за все время, на протяжении которого имущество не могло быть использовано ним через обстоятельства, за которые он не отвечает.

Статья 763. Срок договора найму
1. Договор найму укладывается на срок, установленный договором.
2. Если срок найму не установленный, договор найму считается заключенным на неопределенный срок.
Любая из сторон договора найму, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другу сторону за один месяц, а в случае найму недвижимого имущества — за трех месяцы. Договором или законом может быть установленный другой срок для предупреждения об отказе от договора найму, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут быть установленные максимальные (предельные) сроки договора найму отдельных видов имущества.
Если к всплыву установленного законом максимального срока найму ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с спливом максимального срока договора.
Договор найму, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, который отвечает максимальному сроку.

Статья 764. Правовые следствия продолжения пользование имуществом после окончания срока договора найму
1. Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найму, то, из-за отсутствия возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

Статья 765. Передача имущества нанимателю
1. Наймодатель обязан передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найму.

Статья 766. Правовые следствия непередачи имущества нанимателю
1. Если наймодатель не передает нанимателю имущество, наниматель имеет право по своему выбору:
1) требовать от наймодателя передачи имущества и возмещение убытков, причиненных задержкой;
2) отказаться от договора найму и требовать возмещения причиненных нему убытков.

Статья 767. Качество вещи, переданной в найм
1. Наймодатель обязан передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора найму и ее назначению.
2. Наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые нему известные и которые могут быть опасными для жизни, здоровье, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.
3. Наниматель обязан в присутствия наймодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи у ее владения не убедится в ее исправности, вещь считается такой, что переданная нему в надлежащем состоянии.

Статья 768. Гарантия качества вещи, переданной в найм
1. Наймодатель может гарантировать качество вещи на протяжении всего срока найму.
2. Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию соответственно договору, наниматель имеет право по своему выбору требовать:
1) замены вещи, если это возможно;
2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;
3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещение затрат на их устранение;
4) разрыв договора и возмещение убытков, которые было нему причиненные.

Статья 769. Права третьих лиц на вещь, переданную в найм
1. Передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.
2. При заключении договора найму наймодатель обязан сообщить нанимателя о все права третьих лиц на вещь, которая передается в найм. Если наймодатель не сообщил нанимателя о все права третьих лиц на вещь, которая передается в найм, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или разрыв договора и возмещение убытков.

Статья 770. Правопреемство в случае изменения собственника вещи, переданной в найм
1. В случае изменения собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.
2. Стороны могут установить в договоре найму, который в случае отчуждения наймодателем вещи договор найму прекращается.

Статья 771. Страхование вещи, переданной в найм
1. Передача в найм вещи, которая была застрахована наймодателем, не прекращает действия договора страхование.
2. Договором или законом может быть установленная обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, которая переданная в найм.

Статья 772. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения вещи
1. Наниматель, который задержал возвращения вещи наймодателю, несет риск ее случайного уничтожения или случайного повреждения.

Статья 773. Пользование вещью, переданной в найм
1. Наниматель обязан пользоваться вещью соответственно ее назначению и условий договора.
2. Если наниматель пользуется вещью, переданной нему в найм, не за ее назначением или с нарушением условий договора найму, наймодатель имеет право требовать разрыва договора и возмещение убытков.
3. Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной нему в найм, лишь по согласию наймодателя.

Статья 774. Піднайм
1. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (піднайм) возможное лишь по согласию наймодателя, если другое не установлен договором или законом.
2. Срок договора піднайму не может превышать срока договора найму.
3. К договору піднайму применяются положение о договоре найму.

Статья 775. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные от пользования вещью, переданной в найм
1. Нанимателю належит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные ним в результате пользования вещью, переданной в найм.

Статья 776. Ремонт вещи, переданной в найм
1. Текущий ремонт вещи, переданной в найм, ведется нанимателем за его счет, если другое не установлен договором или законом.
2. Капитальный ремонт вещи, переданной в найм, ведется наймодателем за его счет, если другое не установлен договором или законом.
Капитальный ремонт ведется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт может быть проведен в умный срок.
3. Если наймодатель не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию соответственно назначению иd условий договора, наниматель имеет право:
1) отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;
2) требовать разрыва договора и возмещение убытков.

Статья 777. Преобладающие права нанимателя
1. Наниматель, который належно исполняет свои обязанности по договору найму, после всплыву срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора найму на новый срок.
Наниматель, который намеревается воспользоваться преобладающим правом на заключение договора найму на новый срок, обязанный сообщить об этом наймодателя к всплыву срока договора найму в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, — в умный срок.
Условия договора найму на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преобладающее право нанимателя на заключение договора прекращается.
2. Наниматель, который належно исполняет свои обязанности по договору найму, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преобладающее право перед другими лицами на ее приобретение.

Статья 778. Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм
1. Наниматель может улучшить вещь, которая есть предметом договора найму, лишь по согласию наймодателя.
2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.
3. Если улучшение вещи сделан по согласию наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.
4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, созданная новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Частица нанимателя в правые собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлен договором или законом.
5. Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Статья 779. Следствия ухудшения вещи, переданной в найм
1. Наниматель обязан устранить ухудшение вещи, которые произошло по его вине.
2. В случае невозможности восстановление вещи наймодатель имеет право требовать возмещения причиненных нему убытков.
3. Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений наймодателя.

Статья 780. Ответственность за вред, которая причиненная в связи с пользованием вещью, переданной в найм
1. Вред, причиненному третьим лицам в связи с пользованием вещью, переданной в найм, возмещается нанимателем на общих основаниях.
2. Вред, причиненному в связи с пользованием вещью, возмещается наймодателем, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которые он не знал и не мог знать.
Условие договора найму об увольнении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которые он не знал и не мог знать, есть никчемной.

Статья 781. Прекращение договора найму
1. Договор найму прекращается в случае смерти физического лица — нанимателя, если другое не установлен договором или законом.
2. Договор найму прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем.

Статья 782. Право наймодателя отказаться от договора найму
1. Наймодатель имеет право отказаться от договора найму и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.
2. В случае отказа наймодателя от договора найму договор есть разорванным из момента получения нанимателем сообщение наймодателя об отказе от договора.

Статья 783. Разрыв договора найму на требование наймодателя
1. Наймодатель имеет право требовать разрыва договора найму, если:
1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
2) наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;
3) наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
4) наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта был положен на нанимателя.

Статья 784. Разрыв договора найму на требование нанимателя
1. Наниматель имеет право требовать разрыва договора найму, если:
1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
2) наймодатель не выполняет своей обязанности относительно проведения капитального ремонта вещи.

Статья 785. Обязанности нанимателя в случае прекращения договора найму
1. В случае прекращения договора найму наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального сноса, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
2. Если наниматель не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Статья 786. Исковая давность, которая применяется к требованиям, которые вытекают из договора найму
1. К требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении затрат на улучшение вещи применяется исковая давность в один год.
2. Перебежал исковой давности относительно требований наймодателя начинается из момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя — из момента прекращения договора найму.

Параграф 2. Прокат

Статья 787. Договор проката
1. По договору проката наймодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность из передачи вещей в найм, передает или обязуется передать подвижную вещь нанимателю в пользование за плату на определенный срок.
2. Договор проката есть договором присоединения. Наймодатель может устанавливать типичные условия договора проката. Типичные условия договора проката не могут поднимать прав нанимателей, установленных законом.
Условия договора проката, которые ухудшают положение нанимателя сравнительно с тем, что установлен типичными условиями договора, есть никчемными.
3. Договор проката есть публичным договором.

Статья 788. Предмет договора проката
1. Предметом договора проката есть подвижная вещь, которая используется для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей.
2. Предмет договора проката может использоваться для производственных потребностей, если это установлен договором.

Статья 789. Плата за прокат вещи
1. Плата за прокат вещи устанавливается по тарифам наймодателя.

Статья 790. Право нанимателя на отказ от договора проката
1. Наниматель имеет право отказаться от договора проката и возвратить вещь наймодателю в любое время.
2. Плата за прокат вещи, которая уплаченная нанимателем за весь срок договора, уменьшается соответственно продолжительности фактического пользования вещью.

Статья 791. Особенности договора проката
1. Наниматель не имеет права на заключение договора піднайму.
2. Наниматель не имеет преобладающего права на куплю вещи в случае ее продажи наймодателем.
3. Капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине нанимателя.

Параграф 3. Найм (аренда) земельного участка

Статья 792. Договор найму земельного участка
1. По договору найму (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок у владения и пользование за плату.
Земельный участок может передаваться в найм вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на ней, или без них.
2. Отношения относительно найму (аренды) земельного участка регулируются законом.

Параграф 4. Найм здания или другого капитального сооружения

Статья 793. Форма договора найму здания или другого капитального сооружения
1. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) укладывается в письменной форме.
2. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и большее подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 794. Государственная регистрация договора найму здания или другого капитального сооружения
1. Договор найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не меньшее одного года, подлежит государственной регистрации.

Статья 795. Передача здания или другого капитального сооружения в найм
1. Передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. Из этого момента начинается вычисление срока договора найму, если другое не установлен договором.
2. Возвращение нанимателем предмета договора найму оформляется соответствующим документом (актом), что подписывается сторонами договора. Из этого момента договор найму прекращается.

Статья 796. Предоставление нанимателю права пользование земельным участком
1. Одновременно с правом найму здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, которая прилегает к зданию илиd сооружения, в размере, необходимом для достижения цели найму.
2. В договоре найму стороны могут определить размер земельного участка, которая передается нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определенному, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которой владел наймодатель.
3. Если наймодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользование земельным участком, если другое не установлен договором наймодателя с собственником земельного участка.

Статья 797. Плата за пользование
1. Плата, которая справляется из нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование ею и платы за пользование земельным участком.

Параграф 5. Найм (аренда) транспортного средства

Статья 798. Предмет договора найму
1. Предметом договора найму транспортного средства могут быть воздушного, морского, речного судна, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п..
2. Договором найму транспортного средства может быть установлено, что он передается в найм с экипажем, который его обслуживает.
3. Стороны могут договориться о предоставлении наймодателем нанимателю комплекса услуг для обеспечения нормального использования транспортного средства.

Статья 799. Форма договора найму транспортного средства
1. Договор найму транспортного средства укладывается в письменной форме.
2. Договор найму транспортного средства с участием физического лица подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 800. Деятельность нанимателя транспортного средства
1. Наниматель самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия наймодателя укладывать от своего имени договоры перевозка, а также другие договоры соответственно назначению транспортного средства.

Статья 801. Затраты, связанные с использованием транспортного средства
1. Наниматель обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии.
2. Затраты, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет наниматель.

Статья 802. Страхование транспортного средства
1. Страхование транспортного средства осуществляется наймодателем.
2. Порядок страхования ответственности нанимателя за вред, которая может быть причинена другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.

Статья 803. Правовые следствия повреждения транспортного средства
1. Наниматель обязан возместить убытки, причиненные в связи с потерей или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло не по его вине.

Статья 804. Правовые следствия задачи вреда другому лицу в связи с использованием транспортного средства
1. Наниматель обязан возместить вред, причиненную другому лицу в связи с использованием транспортного средства, соответственно главе 82 этого Кодекса.

Статья 805. Особенности найму транспортного средства с экипажем, который его обслуживает
1. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства, переданного в найм с экипажем, ведутся его экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с наймодателем. Затраты на удержание экипажа несет наймодатель.
2. Экипаж транспортного средства обязанный отказаться от выполнения распоряжений нанимателя, если они противоречат условиям договора найму, условиям использования транспортного средства, а также если они могут быть опасными для экипажа, транспортного средства, прав других лиц.
3. Законом могут устанавливаться также другие особенности договора найму транспортного средства с экипажем.

Параграф 6. Лизинг

Статья 806. Договор лизинга
1. По договору лизинга одна сторона (лізингодавець) передает или обязуется передать второй стороне (лізингоодержувачеві) в пользование имущество, которое належит лізингодавцю на правах собственности и было приобретено ним без предшествующей договоренности из лізингоодержувачем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лізингодавцем у продавца (поставщика) соответственно установленных лізингоодержувачем спецификациям иd условий (косвенный лизинг), на определенный срок и за установленную плату (лизинговые платежи).
2. К договору лизинга применяются общие положения про найм (аренду) с учетом особенностей, установленных этим параграфом и законом.
К отношениям, связанных с лизингом, применяются общие положения о купле-продаже и положение о договоре поставки, если другое не установлен законом.
3. Особенности отдельных видов и форм лизинга устанавливаются законом.

Статья 807. Предмет договора лизинга
1. Предметом договора лизинга может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками, отнесенная соответственно законодательству к основным фондам.
2. Не могут быть предметом договора лизинга земельные участки и прочие естественные объекты, а также другие вещи, установленные законом.

Статья 808. Ответственность продавца (поставщика) предмета договора лизинга
1. Если соответственно договору косвенного лизинга выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лізингоодержувачем, продавец (поставщик) несет ответственность перед лізингоодержувачем за нарушение обязательства относительно качества, комплектности, исправности предмета договора лизинга, его доставки, замены, безвозмездного устранения недостатков, монтажа и запуска в эксплуатацию и т.п.. Если выбор продавца (поставщика) предмета договора лизинга был осуществлен лізингодавцем, продавец (поставщик) и лізингодавець несут перед лізингоодержувачем солидарную ответственность за обязательством относительно продажи (поставки) предмета договора лизинга.
2. Ремонт и техническое обслуживание предмета договора лизинга осуществляются продавцом (поставщиком) на основании договора между лізингоодержувачем и продавцом (поставщиком).

Статья 809. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга
1. Риск случайного уничтожения или случайного повреждения предмета договора лизинга несет лізингоодержувач, если другое не установлен договором или законом.
2. Если лізингодавець или продавец (поставщик) просрочили передачи предмета договора лизинга лізингоодержувачу или лізингоодержувач просрочил возвращения предмета договора лизинга лізингодавцю, риск случайного уничтожения или случайного повреждения несет сторона, которая просрочила.

Ст. 606 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 606. Договор аренды.

17 мая 2017

17 февраля 2017

17 июня 2016

16 марта 2016

Комментарий к отдельным положениям разъяснений ВС

19 ноября 2015

Кризис в экономике для компаний – как суровая зима для некоторых животных, которые впадают на это время в спячку. Требуется грамотно заморозить кое-какие активы, свернуть выполнение отдельных обязательств, как-то определиться с персоналом. И все эти операции следует проводить с минимизацией налоговых рисков. Статья рассказывает о том, как именно это делается.

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и сообщает следующее.

О налоге при УСН и налоге на имущество физлиц при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ИП

Арендодателем было передано в аренду имущество (деталь для работы спецтехники). Договор аренды был заключен устно. Была составлена расписка, по которой Арендодатель получил от Арендатора деньги в качестве залога за пользование имуществом. Внесенный залог больше стоимости имущества на 50%. Арендная плата вычиталась из стоимости залога. По истечении срока аренды арендодатель отказался принимать имущество обратно. Актов об отказе нет, имеются устные показания свидетелей. Теперь Арендодатель подал иск в суд с требованием оплатить аренду по сегодняшний день и пеню. Подскажите, как быть арендатору в данной ситуации. Имуществом арендатор не пользуется. Арендатором было приобретено собственное аналогичное имущество после выполнения обязательств по договору аренды. Имеются бух. документы.

Вопрос относится к городу Севастополь

О возможности применения ЕНВД при оказании услуг по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем

О применении ПСН в отношении сдачи в аренду имущества, нажитого во время брака и оформленного на имя одного из супругов

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения, а также патентной системы налогообложения и сообщает.

Об учете расходов по аренде земельного участка для целей налога на прибыль.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 29.06.2015 N ГД-4-3/[email protected] по вопросам применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики, рассмотрев обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения, сообщает следующее.

Глава 59. Наем (аренда) жилища.

Статья 810. Договор найма жилища.
1. По договору найма (аренды) жилища одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.
2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом:
3. К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 811. Форма договора найма жилища.
Договор найма жилища заключается в письменной форме.

Статья 812. Предмет договора найма жилища.
1. Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть.
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.
3. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре найма жилища.
1. Сторонами в договоре найма жилища могут быть физические и юридические лица.
2. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство при изменении собственника жилища, переданного в наем.
При изменении собственника жилища, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Статья 815. Обязанности нанимателя жилища.
1. Наниматель обязан использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласий наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилище. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Статья 816. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним.
1. В договоре найма жилища должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилищем.
2. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими совместно с ним.
3. Если нанимателями жилища являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилища являются солидарными.
4. Порядок пользования жилищем нанимателем и лицами, постоянно проживающими совместно с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право нанимателя и лиц, постоянно проживающих совместно с ним, на вселение других лиц в жилище.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем.
2. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с частью первой настоящей статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жильцы.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов).
2. Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем.
3. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилища, переданного в наем.
1. Текущий ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.
2. Капитальный ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится переданное в наем жилище, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилищем, не допускается без согласия нанимателя.

Статья 820. Плата за пользование жилищем.
1. Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.
2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом.
3. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный договором найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Статья 821. Срок договора найма жилища.
1. Договор найма жилища заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилища, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи
816, положения статьи 818 и статей 822-824 настоящего Кодекса.

Статья 822. Преимущественные права нанимателя жилища.
1. При истечении срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на но
вый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или других условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право потребовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.
2. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823, Договор поднайма жилища.
1. По договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.
2. Договор поднайма жилища является возмездным, Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма.
3. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища.
4. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма.
5. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена нанимателя в договоре найма жилища.
1. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним Из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Статья 825. Расторжение договора найма жилища.
1. Наниматель жилища имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наимодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жилищем за три месяца, если наимодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилища на таких же условиях с другим лицом.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилища, если жилище стало непригодным для постоянного проживания в нем.
2. Договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда потребованию наймодателя в случае:

  1. невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;
  2. разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища.Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя при необходимости использования жилища для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наимодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
4. Если наниматель жилища или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилище не но назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наимодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилище не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наимодатель имеет право потребовать расторжения договора найма жилища.

Статья 826. Правовые последствия расторжения договора найма жилища.
При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилища.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 607 ГК РФ

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 608 ГК РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 609 ГК РФ

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

О государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 611 ГК РФ

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

См. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

См. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 613 ГК РФ

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 616 ГК РФ

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 618 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

О некоторых особенностях применения части 3 статьи 619 настоящего Кодекса, см. Обзоры Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 и от 5 мая 1997 г. N 14

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 622 ГК РФ

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 625 ГК РФ

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Статья 626. Договор проката

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 626 ГК РФ

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 426).

Статья 627. Срок договора проката

См. комментарии к статье 627 ГК РФ

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

См. комментарии к статье 628 ГК РФ

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

См. комментарии к статье 629 ГК РФ

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

См. комментарии к статье 630 ГК РФ

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

См. комментарии к статье 631 ГК РФ

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

См. Энциклопедию решений. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 632 ГК РФ

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 633 ГК РФ

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 634 ГК РФ

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 635 ГК РФ

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 636 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 637 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 638 ГК РФ

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 639 ГК РФ

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 640 ГК РФ

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 641 ГК РФ

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 642 ГК РФ

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 643 ГК РФ

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 644 ГК РФ

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 645 ГК РФ

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 646 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 647 ГК РФ

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 648 ГК РФ

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 649 ГК РФ

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 650 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

О рекомендациях по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53

О государственной регистрации аренды недвижимого имущества см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

См. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 652 настоящего Кодекса внесены изменения

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 653 настоящего Кодекса внесены изменения

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 653 ГК РФ

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654. Размер арендной платы

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 654 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655. Передача здания или сооружения

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 655 ГК РФ

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

§ 5. Аренда предприятий

См. Энциклопедию решений. Договор аренды предприятия

Статья 656. Договор аренды предприятия

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 656 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ в пункт 1 статьи 656 настоящего Кодекса внесены изменения

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

См. комментарии к статье 657 ГК РФ

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 658 ГК РФ

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

См. комментарии к статье 659 ГК РФ

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 660 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

См. комментарии к статье 661 ГК РФ

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Редакции Гражданского кодекса (часть вторая), опубликованные в «Собрании законодательства РФ» и «Российской газете», имеют расхождения. Текст предыдущего абзаца приводится в редакции «Собрания законодательства РФ»

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

См. комментарии к статье 662 ГК РФ

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

См. комментарии к статье 663 ГК РФ

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

См. комментарии к статье 664 ГК РФ

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.