Имущественный вычет при продаже домов

Налоговый вычет при покупке и продаже дома

Последнее обновление 2018-01-01 в 11:30

Если дом приобретён с земельным участком, Вы можете получить возврат НДФЛ за обе покупки. В этой статье мы подробно рассмотрим только льготу на дом, а про землю вся информация находится в статье «Вычет при покупке земли»

В соответствие с Налоговым кодексом РФ, вычет по сделкам покупки и продажи дома направлены на то, чтобы освободить налогоплательщика от уплаты налога, либо вернуть ранее уплаченный.

Отличия при покупке и продаже:

  • имущественный вычет при покупке жилого дома предоставлен гражданам в виде возврата налога на доходы физических лиц, уплаченного ими в казну государства (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК).
  • при продаже — льгота данной категории представляет собой полное или частичное освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от такой сделки, т.е. уменьшает налоговую базу (пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Возврат налога при покупке дома

Существуют обязательные требования, чтобы получить налоговый вычет при покупке дома, необходимо:

  • быть налоговым резидентом РФ;
  • иметь официальный доход с уплатой налога по ставке 13% (кроме дивидендов).

Размер

  • максимальная сумма, с которой Вы можете сделать вычет 13% — 2 000 000 руб.;
  • следовательно, предельная сумма возврата НДФЛ при покупке дома — 260 000 руб.

Размер льготы не является фиксированной величиной, но предоставляется в пределах установленных ограничений. Частный дом должен быть оформлен как жилой.

Пример 1

Пример 2

В случае если полученной Вами компенсации НДФЛ будет недостаточно для полной реализации вычета, Вы имеете право переносить остаток на будущие годы до его максимального исчерпания.

Пример 3

Абрамов О.П. купил частный дом в 2016 году за 2 910 000 руб.

За 2016 г., с Абрамова О.П. было удержано НДФЛ с заработной платы в сумме 67 700 руб.

За 2017 г., 70 400 руб.

Следовательно, Абрамову О.П. вернут за 2016 и 2017 г., налога на доходы физических лиц в сумме 67 700 + 70 400 = 138 100 руб.

Оставшуюся сумму в размере 260 000 – 137 000 = 123 000 руб. Абрамов сможет получить за 2018 и последующие годы в след. налоговых периодах пока общая сумма не достигнет максимального ограничения.

Как вернуть налог с покупки дома

Для того чтобы выбрать наиболее удобный способ необходимо знать как получить налоговый вычет за покупку дома.
Существует два способа получить возврат:

  1. через своего работодателя;
  2. через местную ФНС.

Разницей этих способов является то:

  • что обратившись к своему работодателю, Вы сможете налоговый вычет при покупке дома получить сразу, т.е. работодатель перестанет удерживать НДФЛ и ежемесячно Вы будете получать прибавку к заработной плате.
  • через налоговый орган по месту жительства Вы можете получить компенсацию в следующем году. Для этого Вам будет необходимо дополнительно приложить к пакету документов декларацию 3-НДФЛ. Таким образом, Вы сможете вернуть удержанный с Вас налог сразу за весь предыдущий год одним платежом.

Необходимый пакет документов:

  • заполненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ или заявление в налоговый орган в произвольной форме на получение уведомления для работодателя;
  • договор о покупке;
  • справка от налогового агента (в т.ч.работодателя) по форме 2-НДФЛ о полученных доходах;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилой дом;
  • паспорт (при личном обращении в налоговую) и копия ИНН (желательно);
  • подтверждающие расходы документы.

Когда можно обращаться за вычетом?

  • обратиться можно в любое время;
  • но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года с момента обращения.

Отказать в получении льготы могут в следующих ситуациях:

  • отказ в приеме налоговой декларации (не по той форме, нет подписей, не заполнены поля, обязательные для заполнения, представлена не в тот налоговый орган, в который должна быть представлена, при личном обращении в налоговую — отсутствие у Вас паспорта или нотариально удостоверенной доверенности у Вашего уполномоченного представителя);
  • сделка осуществлялась между близкими родственниками;
  • покупка совершалась полностью за счет дотаций или иных сертификатов.

Возврат НДФЛ при покупке дома в 2018 году, изменения

Вносимые изменения в налоговое законодательство коснулись ст. 220 и ст. 217 НК России.

  • Стоимость продажи дома не может быть ниже кадастровой оценки умноженной на коэффициент 0,7.
  • При подаче документов, если право собственности оформлено после 15.07.2016, нужно предоставить выписку из ЕГРП, для подтверждения права на вычет. Письмо ФНС РФ от 24.08.2016 г. № БС-3-11/3879.
  • При получении вычета через работодателя введена новая форма о подтверждении права на получение имущественного вычета на дом. Форма КНД 1150074. Письмо ФНС РФ от 06.10.2016 г. № БС-4-11/18925.

Возврат налога на доходы физических лиц при покупке дома в 2018 г. в новой редакции не претерпел особенных изменений в части порядка и условий его получения, кроме указанных выше.

Налоговый вычет при продаже дома

Граждане, осуществляющие продажу своего имущества, попадают в категорию лиц, которые обязаны заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от дохода. Но есть много нюансов и далеко не все обязаны его платить, возможно, что вам удастся его избежать.

Если всё-таки Вы попадаете в категорию людей, которые вынуждены платить этот налог, то в таком случае государство предоставляет льготу, можно вернуть эти деньги, путём получения имущественного вычета.

Основными критериями предоставления этой льготы является:

  • продажная стоимость объекта;
  • длительность владения им;
  • дата приобретения.

Согласно положениям пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК имущественный вычет при продаже дома может быть предоставлен в виде уменьшения налоговой базы на 1 000 000 руб. от суммы продажи.

Вместо имущественного налогового вычета налоговый резидент РФ вправе уменьшить полученный налогооблагаемый доход на сумму затрат при приобретении дома.

Пример 1

Шолохов И.В. купил в 2017 г. дом стоимостью 1 900 000 руб., а в феврале 2018 г. решил его продать по кадастровой стоимости за 2 300 000 руб.

Для Шолохова И.В. существует два варианта определения налоговой базы, поэтому налог может составить:

  1. (2 300 000 – 1 900 000) × 13% = 52 000 руб.
  2. (2 300 000 – 1 000 000) × 13% = 169 000 руб.

Ему выгоднее будет использовать первый вариант, который сэкономит 117 000 руб. в сравнении со вторым способом.

Пример 2

Антонов В.В купил в 2017 г. дом стоимостью 800 000 руб., а в феврале 2018 г. решил его продать по кадастровой стоимости за 1 100 000 руб.

Есть два варианта расчёта:

  1. (1 100 000 – 800 000) × 13% = 39 000 руб.
  2. (1 100 000 – 1 000 000) × 13% = 13 000 руб.

Антонову В.В. выгоднее будет использовать второй вариант, который сэкономит ему 26 000 руб. по сравнению с первым.

Есть важный нюанс при определении стоимости дома для имущественного вычета, согласно введенному закону №382 от 29.11.2014 г., цена продажи не может быть ниже кадастровой стоимости дома, умноженной на коэффициент 0,7.

Если всё-таки налога избежать никак не получается, то вместо имущественного налогового вычета следует заявить документально подтвержденные расходы как в этом примере.

Пример 3

Лапшин А.Ф. купил в 2016 г. жилой дом стоимостью 3 000 000 руб., а в ноябре 2018 г. он продал этот дом за эту же сумму 3 000 000 рублей. Но после проверки кадастровой стоимости оказалось, что его стоимость составляет 4 800 000 руб.

Следовательно, варианты расчёта вычета будут следующими:

  • По кадастру: 4 800 000 × 0,7 = 3 360 000 руб.
  • Фактическая продажа: 3 000 000 руб.

Т.к. 3 360 000 > 3 000 000, то (3 360 000 – 3 000 000) × 13% = 46 800 руб.

Налоговый вычет на дачу в 2018 г.

Можно ли получить имущественный вычет на дачу, волнует многих. Согласно пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. можно получить при продаже и жилых домов, и дач, и садовых домиков, а по покупке таких же объектов вычет в размере 2 000 000 руб. может быть предоставлен только на жилой дом. Важным условием для получения является как оформлены документы собственности, рассмотрим подробнее.

Налоговый вычет при покупке дачи

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК России, имеют право на получение налоговой льготы в виде компенсации НДФЛ в порядке, установленном для совершения подобной сделки с частным домом, рассмотренным выше.

  • Обязательно дача должна быть оформлена как жилой дом;
  • в случае, если дача оформлена как нежилое помещение, вычет при покупке не представляется.

Налоговый вычет при продаже дачи

  • Если дом оформлен как жилой, вычет положен на тех же условиях что и для частного дома, рассмотренном выше.
  • Если в документах указан дом как нежилой, вычет положен только на 250 000 руб. от стоимости сделки.

Вместо имущественного налогового вычета и в том, и в другом случае можно заявить документально подтвержденные расходы.

Налоговый вычет на дом в СНТ

  1. при покупке дома в СНТ вычет получить нельзя;
  2. при продаже — можно.
  • Размер налогового вычета на садовый дом при продаже можно получить с суммы 250 000 руб., если дом не относится к жилым;
  • Если садовый дом оформлен как жилой, можно заявить имущественный налоговый вычет при его продаже в размере 1 000 000 руб. и при покупке — в размере 2 000 000 руб., на тех же основаниях что и частный дом, рассмотренный выше.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(54 оценок, средняя: 4,37)

Имущественный налоговый вычет при продаже земельного участка

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Интересует вопрос, касательно имущественного вычета при продаже недвижимости — земельного участка.

Я приобрел земельный участок за 600 тыс рублей. Затем разделил его на два равных, получив 2 свидетельства о регистрации права собственности (ИЖС). Спустя год (от получения новых зеленок) я решил их продать по 700 тыс каждый. Правильно ли я понимаю, что избежать налога НДФЛ я смогу только в том случае, если один участок я продам в этом году, используя при этом налоговый вычет 1 млн. рублей, а другой участок — в следующем году, опять используя ПОЛНОЦЕННЫЙ налоговый вычет 1 млн рублей. Так ли это? Есть при продаже данных 2-х участков (зеленки менее трех лет) есть другие варианты избежать уплаты НДФЛ? Как правильно уплачивать налог с продажи земли? Каков имущественный налоговый вычет при продаже? Заранее спасибо.

Ответы юристов (3)

Доброго Вам дня!

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется к доходам от имущества за год в целом не зависимо от количества объектов. То есть не на каждый объект отдельно.

Для примера: если продадите оба участка в одном году, то получите доход 1 400 000 рублей. (1 400 000 — 1 000 000 (налоговый вычет)) * 13% = 52 000 рублей составит сумма налога, подлежащая уплате с дохода.

Каждый участок у Вас стал самостоятельным объектом, в том числе для налогообложения. Поэтому для налогообложения время владения ими будет исчисляться с момента получения новых свидетельств на каждый из участков (также сказал Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/7-577 от 18.08.2011).

В этом плане в Вашей ситуации действительно целесообразнее продать земельные участки в разные налоговые периоды (годы).

В этом случае продадите первый участок и заявите о предоставлении налогового вычета в сумме дохода, но не более 1 000 000 рублей. А потом в следующем году продадите второй участок и заявите налоговый вычет и по нему. Других вариантов не платить налог нет.

Налоговые вычеты можно получить при подаче налоговой декларации по НДФЛ. Она подается до 30 апреля года следующего за годом получения дохода. Налог в декларации рассчитывается самостоятельно и уплачивается до 15 июля.

Есть вопрос к юристу?

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику как при продаже земельного участка, так и при его покупке. Право на имущественный вычет возникает у налогоплательщика при каждой продаже недвижимости. Налог на доходы физических лиц уменьшается на сумму налогового имущественного вычета. Иными словами при продаже вы можете ежегодно пользоваться вычетом.
А вот при приобретении имущественный вычет предоставляется только один раз в жизни. П.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ.

Более подробно об уплате НДФЛ при продаже земельного учстка

Для продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе НК РФ ограничений по количеству не предусмотрено. Для каждой сделки условия применения имущестенных вычетов по продаже одинаковы, а именно размер имущественного вычета — 1 млн руб., а в случае наличия документально подтвержденных расходов — возможность уменьшить базу для исчисления налога на сумму документально подтвержденных расходов по этой квартире (пп. 1 п. 1 ст. 220НК РФ).

Поэтому каждый раз раз в год Вы вправе при продаже воспользоваться данный вычетом в общем размере 1000 000 руб., поэтому целесообразней в один год продать 1 зем. участок, в другой — 2-й, таким образом налоговая база при подаче деклараций будет равна 0.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Мною покупалась 1к квартира в феврале 2012г за 2 млн рублей.

Сейчас планируется продажа за 3,5 млн. и покупка новой за 4 млн.

Насколько я понимаю, если продажа старой и покупка новой квартиры производятся в одном календарном году, то подоходный налог 13% не выплачивается.

Но я слышал об изменениях в 2014г в налоговом законодательстве что взаиморасчет не будет работать, и если я продам жилье менее 3х лет в собственности дороже перевоначальной стоимости, то буду обязан уплатить 13%, независимо от покупку нового жилья.

Ответы юристов (6)

Действительно, в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ

имущественный налоговый вычет
предоставляется на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в
них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного
строительства, и земельных участков, на которых расположены
приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в сумме фактически
произведенных налогоплательщиком расходов. Общий размер имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может
превышать 2000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение
процентов. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного
налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не
допускается. Таким образом, Вы имеете право получить имущественный вычет
при покупке только одной квартиры соизмеримо доли владения, если ранее
данным вычетом не пользовались.

При продаже в 2014 году квартиры,
находящейся в собственности менее трех лет, у налогоплательщика
возникает обязанность по представлению налоговой декларации не позднее
30 апреля 2014 года (ст.ст.228, 229 НК РФ) и в соответствии с п.п. 1 п.1
ст.220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный вычет не
превышающий в целом 1000000 рублей. Вместо использования права на
получение имущественного налогового вычета, Вы вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов.

Каких либо изменений не планируется.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Евгений! Вы не совсем правильно трактуете ситуацию. Речь идёт не о взаимозачёте, а о вашем праве на имущественный налоговый вычет, в сумме не превышающей 1 млн руб, либо его замену на уменьшение налогооблагаемой базы на размер фактически понесённых расходов. То есть раз квартира находилась в вашей собственности менее трёх лет, вы согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можете, при продаже её за 3.5 млн рублей, уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн, заплатив в итоге налог с 1.5 млн рублей. Для этого вам необходимо подать в налоговую заявление, приложив документы, подтверждающие ваш расход — договор купли продажи за 2 млн и акт о получении продавцом денег либо расписку. Один договор с указанием суммы сделки налоговую может не удовлетворить.

Далее, при покупке квартиры вы, согласно той же 220 ст. НК имеете право на имущественный налоговый вычет, если вы им уже не пользовались. В данном случае возврат суммы налогового вычета будет происходить через уменьшение налога на доходы, которые выплачивает ваш налоговый агент, говоря проще ваш работодатель.

Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации. Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья.

Если сумма от продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000 рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога, начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. № 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%. Например, продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5 000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000 рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета). Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при покупке дома.

Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000 000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей). Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере, квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того, что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного календарного года). И если со вторичным жильем здесь все достаточно просто, то участники долевого строительства находятся в весьма невыгодном положении. Ведь право собственности на новую недвижимость они оформят только спустя продолжительное время после оплаты будущей квартиры. Но вычет они могут оформить гораздо раньше – сразу после оформления акта приема-передачи квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2012г. №03-04-05/7-1442). Так что теоретически, если новостройка приобретается на конечной стадии строительства, будет возможно использовать вычет при ее покупке на погашение налога на доходы от продажи жилья. Естественно, при условии что вы успеете подписать акт приема-передачи в том же календарном году. В противном случае вычеты придется реализовывать «по-очереди».

Евгений, добрый день!

1) квартира куплена за 2 мл. продается на 3,5 млн. есть два варианта:

а) 3, 5млн. — 1 мл.= 2 млн с них заплатить налог 13% ( это применить налоговый вычет с продажи). Сумма к уплате 260 000

б) 3,5 млн.- 2 млн== 1, 5 млн. облагаемая налогом база нее нужно заплатить 13% ( это уменьшить доходы на расходы) сумма налога = 195 000. Должны быть подтверждающие расход документы на 1,5 млн.

2) Вы сейчас покупаете квартиру за 4 млн. и если Вы никогда в жизни не пользовались налоговым вычетом при покупке, то имеете право к возврату налога с 2 млн. Это 260 000.

Если при использовании схем первой части и при условии, что не пользовались вычетом, Вы при заполнении декларации о продаже подадите сразу заявление на возврат налога, то есть возможность сделать перезачет. Однако, есть особенность, что при применении и п.а и п.б. разницу между вычетом по покупке Вам возвращать не будут.

Считайте, что Вам выгодней. Правильно заполняйте декларацию и документы на получение вычета при покупке.

Это достаточно расхожие мнение, что продажа и покупка квартиры ( разные квартиры) в одном году связаны в налогообложении. Мнение ошибочно. Связь идет обратная покупка и продажа одной и той же квартиры ( для уменьшения доходов на расхды).

Вопрос: О праве на получение имущественных вычетов
по НДФЛ, если налогоплательщик продал доли в праве собственности на квартиру,
принадлежащие ему менее трех лет, и в течение месяца после продажи долей купил
квартиру.

МИНИСТЕРСТВО
ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 19 июня
2012 г. N 03-04-05/9-744

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком были проданы
доли в квартире, находившиеся в его собственности менее трех лет. В течение
месяца после продажи указанных долей налогоплательщиком была куплена квартира.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета
в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей
в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

При этом при продаже в налоговом периоде принадлежащих на
праве собственности менее трех лет нескольких долей налогоплательщик имеет
право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в
целом 1 000 000 руб.

Согласно абз. 2 пп. 1 п. 1
ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.

В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220
Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты
или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.

Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1
ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору
купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на
квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права
собственности.

Таким образом, если доход от продажи долей в квартире и
покупка другой квартиры с оформлением права собственности на нее произведены в
одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение обоих
имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220
Кодекса.

Сумма дохода, превышающая суммы примененных имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных п. 1 ст. 220
Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в
общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Одновременно сообщаем, что для получения информации о
порядке получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы
физических лиц рекомендуем обратиться в налоговый орган по месту жительства.

и
таможенно-тарифной политики

Вопрос: Каков порядок налогообложения дохода
налогоплательщика при продаже и покупке в одном налоговом периоде квартиры?

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

от 25 ноября 2011 г. N 20-14/4/[email protected]

Порядок предоставления налогоплательщикам
имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 Налогового
кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 210
НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах,
или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208
НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации
имущества, находящегося на территории РФ и принадлежащего налогоплательщику.

Исходя из положений пункта 3 статьи 228
и пункта 1 статьи 229
Налогового кодекса РФ, при получении физическим лицом дохода от продажи
имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого
физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.

Декларация
представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года следующего за
истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического
лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет,
исчисленная исходя из налоговой декларации,
уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля
года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Пунктом 3 статьи 210
НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая
ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов,
подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных
налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик,
являющийся резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового
вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности,
квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов.

К таким расходам относятся расходы на приобретение
квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так
и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в
собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества,
определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.

Имущественный вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное
имущество было фактически реализовано.

Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же
налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что
ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе
в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ реализовать свое право на получение данного вычета в связи
с покупкой указанного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик
имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме,
израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в
частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2
млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без
учета сумм, направленных на погашение процентов:

— по целевым займам (кредитам), полученным от
российских организаций и индивидуальных предпринимателей, фактически
израсходованным на указанные цели;

— по кредитам, предоставленным банками, находящимися
на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов
(кредитов), полученных на указанные цели.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором
возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне
зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению
указанного выше имущества.

Для подтверждения права на имущественный налоговый
вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, налогоплательщик представляет:

— при приобретении квартиры на основании договора
купли-продажи — документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права
собственности на квартиру;

— при приобретении прав на квартиру в строящемся доме
— договор долевого участия в строительстве (соинвестрирования), а также акт о
передаче квартиры.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его
письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ,
подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на
доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных
документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты
денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к
приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета
покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке
материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных
продавца и другие документы).

На основании пункта 2 статьи 220
НК РФ указанный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой
декларации в
налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.

Таким образом, в случае если налогоплательщик в одном
налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе
воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов при
соблюдении следующих условий:

— ранее имущественный налоговый вычет,
предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 НК РФ, ему не предоставлялся;

— право на получение имущественного налогового
вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи
220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в
котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.

Основание: разъяснение ФНС
России от 31.03.2009 N ШС-22-3/[email protected]

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости:
жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика, земельного участка и другого имущества

Момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества

При продаже жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка, находившихся в долевой собственности;

При улучшении жилищных условий (т.е. при продаже одного жилья и приобретении на эти деньги другого;

Условия и порядок получения вычета при продаже имущества

Хочется начать с самого главного — того, о чем (почему-то) ни Минфин РФ, ни ФНС не говорит, а молчит как партизан, — для получения имущественного налогового вычета при продаже как движимого, так и недвижимого имущества, самым главным условием его получения является наличие у налогоплательщика подтверждающих право на вычет и размер дохода документов (точнее (в большинстве случаев) — их копий, т.к. оригиналы свидетельства о регистрации прав собственности на недвижимость сдаются в Росреестр для регисрации в ЕГРП, договор купли-продажи автомобиля — в МРЭО, ПТС — передается новому владельцу)

Размер имущественного вычета при продаже имущества зависит от вида имущества, от продажи, мены, дарения которого получен такой доход, и времени обладания им.

Согласно пункту 1 статья 220 Налогового кодекса РФ предельный размер суммы, с которой можно получить вычет:

в размере полученного дохода от продажи имущества — если имущество находилось в собственности 3 года (5 лет) и больше;

1 000 000 рублей со всего проданного в течение года недвижимого имущества — если недвижимое имущество (от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе) находилось в собственности менее 3 (5) лет;

250 000 рублей — от продажи любого другого имущества (которое не указано в предыдущем пункте) и долей в нем.

Вычетом по доходу от продажи можно пользоваться ежегодно.

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Пример: физческое лицо (налоговый резидент РФ) в течение прошлого года продало дачу за 800 000 рублей и (автомобиль за 300 000 рублей. И дача и автомобиль были в собственности менее 3 (5) лет. Какие документы, в какие сроки такое лицо должно подать в ФНС и какие налоги уплатить?

Физические лица, получавшие в течение прошлого года доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности меньше 3 лет, обязаны самостоятельно:

исчислить НДФЛ с указанного дохода;

представить в налоговый орган по месту своего жительства налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 Налогового кодекса РФ);

Декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за годом, в котором было продано такое имущество, а уплатить НДФЛ необходимо до 15 июля.

При этом в целях определения налоговой базы по доходам, полученным от продажи имущества, налогоплательщик имеет право:

а) применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 рублей (при продаже недвижимости) и 250 000 рублей (при продаже иного имущества),

б) либо уменьшить доходы на сумму расходов, понесенных при приобретении этого имущества. Выбранный вариант налогоплательщик указывает в прилагаемом к декларации заявлении и заполняет соответствующий раздел декларации.

Таким образом, доход налогоплательщика от продажи дачи в пределах максимального размера вычета для недвижимости, а с дохода от продажи автомобиля он обязан будет уплатить НДФЛ до 15 июля следующего за тем годом, в котором продан автомобиль по ставке 13% с разницы (300 000 — 250 000) = 50 000 х 13% = 6 500 рублей.

К декларации необходимо приложить копию договора купли-продажи, подтверждающего дату и стоимость приобретения имущества, и копию договора, подтверждающего дату продажи имущества с указанием его стоимости.

Налоговая декларация может быть представлена в налоговый орган лично или через представителя налогоплательщика либо направлена в виде почтового отправления с описью вложения. При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Для использования вычета при продаже место нахождения имущества занчения не имеет, т.е. оно может находиться как на территории РФ, так и за рубежом (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15.07.2016 № 03-04-05/41795 «О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже имущества, находящегося за пределами РФ»)

Отдельные практические варианты использования имущественного налогового вычета

На основании статьи 217 НК не подлежат налогообложению:

доходы, получаемые от физических лиц в порядке наследования (пункт 18);

Поэтому получается, что лучше оформлять наследование.

Квартира была куплена (приватизирована) в период брака и оформлена на одного из супругов (либо — оформлена доля в квартире). После развода бывший супруг решил подарить квартиру (долю в квартире) другому бывшему супругу. Будет ли одаряемый супруг платить налог?

Доходы, полученные в порядке дарения, в частности, квартиры, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Для иных лиц, не указанных в пункте 18.1 статьи 217 НК, освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц НК РФ не предусмотрено. При этом факт совместного проживания, ведение совместного хозяйства и наличие общего бюджета значения не имеют.

Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи или близким родственником одаряемого физического лица в соответствии с Семейным кодексом РФ, то у такого физического лица (одаряемого) возникает обязанность декларировать данный вид дохода и соответственно уплачивать с него налог на доходы физических лиц.

Когда вы одновременно продаете несколько единиц имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому — заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. При этом неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Основание: Письма Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/[email protected]).

Пример: в 2012 году Вы продали квартиру за 1 000 000 руб. В этом же году он приобрел другую квартиру за 4 500 000 руб. и в конце года продали ее также за 4 500 000 руб.

В отношении дохода от продажи первой квартиры Вы вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. По доходу от продажи второй квартиры Вы вправе его уменьшить на расходы, связанные с продажей, т.е. на 4 500 000 руб.

Многие считают, что потратив все вырученные от продажи «старой» квартиры на новую налог платить не надо. Это не так. Более подробную информацию о том, как уменьшить налог в такой ситуации можно узнать из нашей статьи «Имущественные вычеты при улучшении жилищных условий».

Статья написана и размещена 20 октября 2011 года. Дополнена — 14.12.2011, 22.04.2013, 04.02.2016, 09.08.2016.

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2018

Новости об имущественном вычете при продаже жилья

Наконец-то поставлена точка в многочисленных спорах с о том — с какого момента наследство считается принятым — с момента смерти наследодателя или с момента регистрации собственности на имя наследника (на основании свидетельства о праве на наследство). Письмом Минфина от 24.11.11 № 03-04-05/7-948 разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

В 2010 году налогоплательщиком было продано нежилое помещение, которое сдавалось в аренду в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

Письмом Минфина от 06.10.11 № 03-04-05/3-711 разъяснено, что если данное нежилое помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляется. Подробнее →

Письмом Минфина от 31.05.11 № 03-04-05/7-389 разъяснено, что если 3/4 доли в праве собственности на квартиру принадлежали налогоплательщику более трех лет (независимо от периода, когда увеличился размер доли), доходы от продажи квартиры, пропорциональные этой доле, не облагаются НДФЛ. Подробнее →

Налогоплательщик — физическое лицо являлось собственником 1/3 доли двухкомнатной квартиры с 1996 года и в 2009 году по договору дарения получило 2/3 доли в праве собственности данной квартиры. В июле 2010 г. квартира была продана.

Письмом Минфина от 15.04.11 № 03-04-05/5-264 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежавшей ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли — в 2007 году, в 2009 году квартира была продана.
Письмом Минфина от 08.04.11 № 03-04-05/5-239 разъяснено, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Таким образом, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В связи со смертью матери в апреле 2009 года физическое лицо вступило в наследство 1/2 доли в праве собственности на квартиру, которую впоследствии планирует продать.
Письмом Минфина от 07.04.11 № 03-04-05/5-233 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.