Инвестиции и долевое участие в строительстве

Оглавление:

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения. Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.
Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).
При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).
В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. «Зеркальное» положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам. В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее — Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислен инвестиционный взнос;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— учтены права требования на объекты строительства (п. 9 ПБУ 19/02).
После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 «Финансовые вложения» ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — по контрагентам и договорам;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 58 (76), субсчет «Права участника строительства».
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76), субсчет «Расчеты с покупателем» Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
— начислен НДС.

Налогообложение

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Что касается инвестиционного взноса, то в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ при его перечислении (либо при финансировании строительства иным способом) объекта обложения НДС не возникает. Поэтому до переуступки прав требования по договору организация не должна исчислять и уплачивать НДС.
В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected], от 06.07.2011 N 16-15/[email protected], постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
На основании этой же нормы исчисляется налоговая база при реализации имущественных прав на нежилые помещения (не гаражи и машино-места) (письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/[email protected], постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).
Обратите внимание, что расходы на приобретение имущественных прав для целей п. 3 ст. 155 НК РФ определяются как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, по мнению специалистов финансового ведомства, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта 3 учитывать не следует (письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ, на день уступки прав требования, то есть на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (п. 8 ст. 167 НК РФ, смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11).

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается полученная налогоплательщиком прибыль, определяемая для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, как полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Очевидно, что при уплате инвестиционного взноса какого-либо дохода — экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ) — организация-инвестор не получает. В составе расходов инвестиционные платежи не учитываются на основании п.п. 14, 17 ст. 270 НК РФ.
В данном случае согласно п. 1 ст. 249 НК РФ у инвестора, а в последующем участника долевого строительства, облагаемый налогом на прибыль доход от реализации имущественных прав возникнет только при уступке прав требования по договору долевого участия (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за уступаемые имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (п. 2 ст. 249 НК РФ). При определении доходов из них исключаются суммы НДС, предъявленные налогоплательщиком приобретателю имущественных прав (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В данном случае расходом на приобретение имущественного права будет часть ранее уплаченного инвестиционного взноса, приходящаяся на уступаемое право требования (в части каждого помещения, право на которое переуступается). На момент реализации имущественного права эта часть инвестиционного взноса перестает быть целевым взносом или авансом (письмо УФНС России по г. Москве от 20.03.2006 N 19-11/21523).
Таким образом, в случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected]).
Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

15 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Долевое участие

Долевое участие как форма привлечения инвестиций

Современная бизнес-практика предлагает разнообразные механизмы инвестиций. Среди них и так называемое долевое участие. Оно позволяет бизнесу воспользоваться ранее незадействованными ресурсами и получить конкурентное преимущество.

Что такое долевое участие

Так называют метод привлечения инвестиций, при котором каждый инвестор вносит посильную для него долю денег. После этого заключается договор долевого участия. Его могут заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. Целью таких операций может быть расширение бизнеса или постройка нового объекта (жилого дома, торгового центра, офисного здания и пр.).

Чаще всего к такому способу привлечения финансов прибегают строительные компании. Но практика более разнообразна все чаще малый и средний бизнес привлекает дополнительное финансирование таким образом. Нередко в такие активы инвестируют и паевые инвестиционные фонды.

Как и все инвестиции, долевое участие в бизнесе имеет определенные недостатки и риски. Перед подписанием договора обращайте внимание на отсутствие диверсификации. Вкладывая в один бизнес, инвестор очень рискует. Поэтому всем рекомендуют быть долевиками в нескольких предприятиях. Желательно, чтобы они относились к разным отраслям.

Поскольку договоры долевого участия в строительстве распространены в Украине, рассмотрим другие способы страховки:

  • расторжение договора долевого участия;
  • страхование договора долевого участия.

Чтобы сделать их доступными, необходима нотариально заверенная регистрация договора долевого участия. Получив на руки бланк с текстом договора, проконсультируйтесь с юристом, который специализируется в данной сфере.

Перед подписанием документа стоит посоветоваться со специалистами страховых компаний. Узнайте, на каких условиях они страхуют риски.

Собрав максимальную информацию о компании, страховании рисков и условиях возможного расторжения соглашения, переходите к его подписанию. Помните: не бойтесь задавать вопросы. Уточняя, вы проясняете для себя картину, показываете себя солидным и ответственным партнером. В конце концов, вы защищаете свои деньги. Выбирайте сферу инвестирования и способ вложения капитала вдумчиво.

Хотите быть уверенным в грамотном составлении договора? Доверьте это профессионалам Юридической компании «Правое дело».

Инвестиции и долевое участие в строительстве

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.


Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

все зависит от ситуации. стоит проконсультироваться перед таким шагом с юристом, получить от него ответы на свои вопросы, перспективы и рекомендации.

На мой взгляд не выгодно вкладывать деньги в строящийся дом. Мало ли что может случиться. Это большой риск. Тут уж как повезет.

У меня если честно только негативное отношение и полное недоверие. Знакомые так строили квартиру в г. Самара, как мне помнится лет 10 строили, а потом их просто кинули, если честно по-моему дом до сих пор не достроили……………….

Чтобы избежать вышеописанных рисков, надо выбирать надежного застройщика. А вот тут универсальных критериев, на самом деле, нет. В каждом регионе своя ситуация.

Покупка квартиры в строящемся доме, безусловно, выгодное вложение в плане ее стоимости. (вопрос о честности застройщика мы пока опустим). Но существует несколько нюансов, о которых не надо забывать. Квартиру надо купить на что-то. Как правило, застройщик требует сразу полную стоимость квартиры. Для этого нужно либо продать имеющееся жилье (которое далеко не у всех имеется), либо брать ипотеку. Продав имеющуюся квартиру, необходимо где-то жить — либо снимать, либо ютиться с родственниками. В случае ипотеки — придется какое-то время (в нашем регионе 1-2 года) платить ежемесячно за то, чего еще нет. Причем для среднестатистической семьи «бюджетников» это не маленькая сумма. Плюс даже средненький ремонт обходится обычно в 1/3 стоимости квартиры. По этому, решая вопрос о покупки квартиры в строящемся доме, необходимо реально представить все расходы, чтобы не остаться потом у «разбитого корыта.»

Как по мне, то лучше покупать уже «готовую» квартиру. Попасть на аферистов застройщиков проще простого. Да и время на ожидание окончания постройки не всегда есть. А так, ты видишь, что ты покупаешь, и можешь заселяться в ближайшее время. Поэтому, лучше не рисковать, подсобирать денег и купить уже постороенное жилье.

Выберите крупных застройщиков, которые на господдержке и работают на рынке более 10-15 лет. Тогда вы снизите риски в несколько раз. Кроме того вы можете страховать риск этот риск. Сейчас очень много страховых компаний. Есть и третий способ, чтобы полностью предотвратить риск — метод использования уникальных инструментов хеджирования.

Забыла указать: 5) Желательно, чтоб на квартиры давали кредиты надежные банки, например как ВТБ24, Уралсиб, Газпромбанк. Они очень тчательно проверяют застройщиков, смотрят из финансовые показатели, уставные документы и документы на объект строительства. Это лишняя гарантия.

Обсуждение старое, но решила написать. При покупке квартиры в новостойке надо обратить внимание на несколько факторов (сама работаю у застройщака): 1) проверить историю застройщика, как долго на рынке, сколько построил и сдал домов, часто ли задерживал сдачу домов; 2) какой договор будете подписывать. Лучше если это договор участия в долевом строительстве по 214 ФЗ с регистрацией в ФРС (устиции). Это гарантирует, что квартира не будет продана дважды и трижды. 3) Перед покупкой в новостройке загляните в проектную декларацию. Там указан номер земельного участка. Закажите выписку по этому земельному участку в ФРС (устиции). Это большой список с перечнем квартир, которые уже проданы в новостройке. Там не должно быть указаний на ту квартиру, которую вы хотите купить. Если это договор уступки, то наоборот должен быть перечислен тот, у кого покупаете. Выписка дается любому. Необходимо предъявить паспорт. Срок изготовления — 5 раб. дней. 4) Поищите информацию в интернете. Наверняка есть сайты, на которых люди обсуждают проблемы новостроек. В Нижнем Новгороде это сайт NN.RU. На написанное там застройщики не имеют никакого влияния. Сама чуть не ущла в другую компанию. Только по отзывам дольщиков поняла, что компания не строит, а кидает людей.

В дольщики идти опасаюсь — не хочется попасть на большие деньги, нарвавшись на аферистов. Лучше куплю земельный участок в пригороде. Даже если не получится со строительством собственного дома, земля — тоже очень хорошее вложение капитала.

Да, это очень опасно. Много раз людей кидали, когда собирали деньги, за будущие квартиры и пропадали… Нужно быть внимательным и бдительным. Заключать сделки только когда вы уверены

Все же, самый лучший вариант, это искать знакомых, которые уже занимались или занимаются недвижимостью. Раз на раз не приходится. Мошенничество процветает полным ходом.

Довольно рискованные вложения, особенно во время или накануне экономического кризиса! вероятность того, что строфка будт заморожена очень высока.. Лучше вкладывать средства в уже построенные квартиры и дома — да, дороже, но риск минимальный.

Риск, конечно, существует. Но сейчас всё-таки ситуация чуть лучше, чем 10 лет назад. Да и застройщика можно выбрать. Многие из них уже не первый год на рынке, к таким доверия побольше.

самое страшное, вложить все деньги, ждать 2 года, и остаться без квартиры.

Идея — вкладывать деньги в строительство, очень хорошая, она мне сразу понравилась. Так я оказалась в числе «счастливчиков», которые уже 10 лет ждут свои квартиры.В нашей 16-этажке уже закончили строить 2 этаж. Такими темпами на кладбище скорее переедешь, чем в новую квартиру

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

  • беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
  • получение нового (первичного) жилья;
  • широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
  • возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
  • гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

  • сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
  • некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
  • финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

  • застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
  • помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.