Как правильно продать квартиру по дарственной

Оглавление:

Нюансы продажи дарственной квартиры

Каждый счастливый обладатель подаренной жилплощади рано или поздно задает себе вопрос, можно ли продать дарственную квартиру. Сделка купли-продажи на подаренную квартиру имеет несколько особенностей, которые следует учесть. Чтобы этот процесс прошел удачно, необходимо четко знать свои права и обязанности.

Можно ли продать подаренную недвижимость

Одаряемый после процедуры дарения получает в Регистрационной палате документ, подтверждающий его право собственности на объект недвижимости. Если одаряемый получил всю жилплощадь полностью, он имеет право распоряжаться своей жилплощадью по собственному усмотрению.

Если сделка была заключена до 1996 года, в договоре может быть прописано, что даритель имеет право проживать в квартире до конца жизни, но на момент продажи квартиры это условие теряет силу. Договор дарения не должен содержать никаких условий, то есть передача своей собственности происходит безвозмездно, значит, одаряемый дарителю ничего не должен.

После вступления договора дарения в законную силу, даритель и все остальные родственники, проживавшие ранее на жилплощади, это право теряют. Тем более, после продажи квартиры ни один из них претендовать на квадратные метры не может.

Как проходит сделка по продаже

Эта процедура ничем не отличается от стандартной сделки продажи. Необходимо собрать документы и предоставить их в кадастровую палату. Если собственник один и в квартире не прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, то достаточно предоставить документы, удостоверяющие личность, договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.

Если одаряемый состоит в браке

Если на момент состояния в браке одному из супругов достается в дар квартира, она не является совместно нажитым имуществом и разделу не подлежит.

Но может случиться такое, что один из супругов в браке может получить квартиру, затем продать ее с целью покупки другого объекта недвижимости. Здесь новое жилье уже можно считать совместным имуществом, которое супруги приобретали, будучи в браке.

Чтобы не было лишних проблем с разделом имущества, можно поступить двумя способами:

  1. Перед покупкой нового объекта недвижимости на деньги, вырученные с продажи дарственной квартиры, один из супругов может подписать нотариально заверенное соглашение о том, что он письменно подтверждает, что это не совместно нажитое имущество.
  2. Второй вариант: при составлении договора купли-продажи прописать в нем тот факт, что недвижимость приобретается на личные средства одного из супругов.

Если квартира приобретается с доплатой, то вопрос придется решать в судебном порядке. Та часть средств, которые были выручены от продажи дарственной квартиры, разделу не подлежат, если, конечно, это документально подтверждено. Та часть квартиры, за которую вносили доплату в браке, считается совместно нажитым имуществом, и будет делиться между супругами пополам.

Рассчитать все достаточно просто. Если доплата за новую квартиру была всего 10%, то при разводе супруг одаряемого получит всего 5% от общей стоимости объекта недвижимости.

Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку

Совершить сделку продажи квартиры, подаренной несовершеннолетнему ребенку, может только его родитель, законный представитель или опекун. Но взамен необходимо предоставить молодому гражданину жилплощадь, по квадратуре не меньше, чем он имел в собственности.

Кроме того, если ребенку больше 14 лет, он может присутствовать на сделке и ставить подписи в договоре вместе с его представителем. Дети до 14 лет на сделке не могут присутствовать. Для совершения сделки нужно два заявления:

  • От родителей, законных представителей или опекунов на разрешение продажи квартиры принадлежащих несовершеннолетнему ребенку.
  • От органов опеки и попечительства о том, что ребенок в результате сделки получит равноценное жилье.

Налогообложение

При продаже объекта недвижимости налоги рассчитываются следующим образом:

  • Если квартира в собственности менее 3 лет и ее стоимость меньше 1 миллиона рублей, налог платить не следует.
  • Если квартира в собственности менее 3 лет и ее стоимость больше миллиона рублей, необходимо заплатить налог 13% от ее стоимости с вычетом из общей суммы 1000000 рублей.
  • Если квартира продается с целью купить вариант дешевле, налогом 13% облагается разница между стоимостью с вычетом из нее 1000000 рублей.
  • Если на вырученные с продажи дарственной квартиры деньги покупается жилье дороже, государство возвращает 13% от разницы в цене.

Вариантов, как продать дарственную квартиру, множество. Вопрос этот зависит от многих обстоятельств, но от самого дарителя в этой ситуации уже ничего не зависит. Если был подписан договор дарственной, одариваемый ничего не должен дарителю, и может распоряжаться подарком по своему усмотрению, не согласовывая своих действий с третьими лицами, в том числе и с бывшими собственниками жилплощади.

Продажа дарственной квартиры

Когда человек становится обладателем подарка в виде квартиры, у него сразу возникает вопрос касательно того, как ей распорядиться. Не всегда есть желание оставлять недвижимость себе, ведь за нее нужно ежемесячно платить и следить за ней. Именно поэтому возникает вопрос: «Можно ли продать полученную в дар квартиру?» Многих также волнует:

Можно ли ее продать, если даритель жив?

— Какие даритель имеет права на квартиру, если он в ней проживает?

— Считается ли квартира совместной собственностью супругов?

Чтобы ответить на все эти и многие другие вопросы, необходимо рассмотреть некоторые нюансы этого непростого дела.

Можно ли продать квартиру, полученную по договору дарения?

Когда вы получаете квартиру в дар, она становится вашей законной собственностью. Именно поэтому распоряжаться ей можно по своему желанию и усмотрению. Ответ здесь будет положительный, что несомненно радует тех, кому сделали такой подарок.

Дарение квартиры – безусловная сделка, поэтому в ней не должен значиться момент, который говорил бы о праве дарителя на проживание в этой самой квартире. Он также не может владеть этой собственностью после смерти того, кому квартира была подарена. Оба этих действия будут незаконными.

Как осуществляется продажа?

Чтобы продать подаренную квартиру, необходимо пройти два важных этапа. Возникает вопрос через какое время можно продать квартиру после ее покупки? Ответ прост. Как только будет подписан договору купли-продажи.

Следующий шаг – регистрация в Кадастровой палате.

Документы, которые понадобятся при продаже квартиры:

  • договор купли – продажи;
  • письменное соглашение опекунского совета для тех, у кого в квартире прописаны дети или недееспособные граждане.

Важно отметить, что в этом случае не требуется письменное согласие супруги или супруга, так как подаренная квартира считается исключительно собственностью того, кому был сделан подарок. При разводе данное имущество также не будет делиться. Вам придется самостоятельно решать через какое время после покупки квартиры можно ее продать, что для многих является несомненным плюсом.

Для тех, кто состоит в законном браке

Как говорилось выше, подаренная квартира – собственность только одного супруга. В случае, если вы захотите продать эту недвижимость и купить другую, нужно учесть следующие нюансы:

  • Приобретая новую квартиру будучи в браке за денежные средства, она становится уже совместно нажитой. При разводе она также будет делиться между бывшими супругами.
  • Сложность состоит в том, что в суде будет не так просто доказать тот факт, что квартира действительно куплена за ваши деньги, особенно если с доплатой.

Для того, чтобы избежать непредвиденных ситуаций нужно обязательно знать через какое время можно продавать квартиру после покупки. Также важно выполнить следующие действия:

  • Подписать соглашение о разделе имущества между двумя супругами и в нем указать, что новая квартира является вашей. Заверить данный документ можно будет у нотариуса или зарегистрировать в Росреестре.
  • Необходимо будет отметить в договоре купле – продажи, что квартира приобретается на средства, полученные от продажи собственного имущества. Поэтому заранее изучите вопрос о том, через какой срок можно продать квартиру после ее покупки.

Что делать, если квартира подарена ребенку?

Для того, чтобы не возникло сложностей с продажей такой квартиры, необходимо получить согласие органов опеки. Только в этом случае имущество можно выставлять на продажу. Согласие можно получить, если ребенку представится равнозначное жилье взамен подаренной квартиры. Бывают случаи, когда ребенка отправляют в какое – либо социальное учреждение. В этой ситуации на его счет нужно будет обязательно положить денежную сумму равную стоимости квартиры.

Тот же порядок действий предусмотрен в случаях, когда в квартире прописал недееспособный гражданин.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной?

Итак, через какое время можно продать квартиру без налога? Доход гражданина от продажи квартиры, которая находится в собственности более трех лет (с недавних пор – пяти лет) не подвергается налогообложению. То же самое касается варианта, когда стоимость недвижимости не превышает миллион рублей. Если же квартира стоит больше названной суммы, тогда ее владелец обязан заплатить налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры и миллионом рублей.

Чтобы вернуть налог с продажи квартиры полученной по дарению, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства и подать декларацию 3-НДФЛ. Также нужно будет собрать и подготовить следующие документы:

  • ксерокопию паспорта;
  • ксерокопию свидетельства о праве собственности на квартиру;
  • договор купли – продажи

Таким образом можно сделать вывод, что подаренная квартира также может подлежать продаже, как и другое имущество. Главное – не забывать заплатить налог при продаже подаренной квартиры.

Пошаговая инструкция продажи дарственной квартиры

Для начала нужно собрать полный печень документов. К ним относятся:

  • паспорт;
  • свидетельство о собственности;
  • кадастровые документы;
  • договор купли — продажи;
  • акт приема-передачи;
  • выписка лицевого счета;
  • выписка из домовой книжки.

Для того, чтобы приступить к продаже, нужно первым делом заключить договор купли – продажи. Для этого можно обратиться в проектно-инвентаризационное бюро. Там необходимо будет написать заявление на получение кадастровых выписок.

Следующим шагом будет обращение в ЖЭУ. Там вам нужно будет выписать всех, кто зарегистрирован в вашей квартире и получить выписку из домовой книги, а также лицевого счета.

После покупки квартиры через какое время ее можно продать? Если вы получили в дар лишь часть квартиры, нужно будет посетить нотариуса и попросить его составить уведомление. Это делается для остальных жильцов квартиры, чтобы они были в курсе о том, что доля квартиры продается. Они будут иметь преимущественное право на покупку этой части в течение одного месяца с момента получения уведомления. Если же никто из них не воспользуется данной возможностью, тогда можно будет продать собственную долю квартиры кому угодно.. Для тех, кто хочет осуществить продажу самостоятельно, можно подать объявление в СМИ. Также можно обратиться к риэлторам своего города.

Когда покупатель будет найден, нужно заключить с ним договор купли – продажи, заверенный нотариально. Также важно составить акт приема – передачи и обратиться в регистрационную палату, чтобы осуществить регистрацию прав собственности на покупателя.

Многих интересует, когда можно продать квартиру после дарения, если дарственная доля ее разделена в процентном соотношении? По закону, в этом случае, она не сможет быть выставлена на продажу. Максимум, можно получить денежные средства, которые будут равны доле собственника в добровольном или же принудительном порядке. Последний вариант рассматривается в судебном порядке.

Таким образом понятно, что существует большое количество различных нюансов и аспектов, которые нужно учитывать при продаже дарственной квартиры.

Когда можно продать квартиру после дарения

Приобретая как подарок недвижимость, счастливцы часто озадачиваются вопросом: можно ли продать подаренную квартиру.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Договор дарения квартиры обладает характерными признаками:

  • безвозмездность;
  • взаимное согласие сторон, т.е. даритель желает подарить квартиру, а одаряемый готов ее принять;
  • имущество дарителя уменьшается, а одаряемого увеличивается.

Собственник, право которого зарегистрировано в соответствии с законодательством, может поступать с принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению: осуществить его продажу, подарить, сдать в аренду. Желание нового владельца продать подаренную квартиру, в большинстве из представленных в практике случаев, легко осуществимо при отсутствии в ней старых жильцов. Новый собственник может столкнуться с рядом проблем, пытаясь продать дарственную квартиру:

  1. Даритель, являющийся единственным собственником квартиры, может заключить договор дарения без волеизъявления граждан, проживающих в ней.
  2. Договор дарения можно оформить не только на всё жилое помещение, но и на его долю.
  3. На практике в роли дарителя часто выступают пожилые люди, плохо разбирающиеся в законах, не понимающие до конца всех последствий своего поступка. Подарив свое единственное жилье, они уверены, что смогут спокойно проживать в нем до конца жизни.
  4. Органы опеки и попечительства должны согласиться на продажу квартиры, если в ней прописаны дети, но только в случае, если их родители лишены родительских прав и они находятся под опекой.
  5. Сложно найти желающих покупать квартиру с прописанными в ней посторонними гражданами.

В договоре дарения может быть оговорено право проживания лица, подарившего квартиру в ней, что, по мнению многих юристов, лишает его основного признака – безвозмездности. При реализации договора дарения правовые аспекты особенно тесно переплетаются с нравственными. Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной, если в ней проживает близкий человек? С юридической точки зрения, можно. Закон предполагает, что взрослый дееспособный человек должен задумываться о последствиях, прежде чем совершать такие серьезные действия.

Через какое время можно продать квартиру после дарения

Договор дарения квартиры подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего новому хозяину предстоит оформлять права собственности на недвижимость в соответствии с установленной законом процедурой:

  • собрать необходимые документы;
  • обратиться в управление Росреестра по месту нахождения дома;
  • получить свидетельство, подтверждающее право собственности.

Законом предусмотрено, что на оформление права собственности государственные органы имеют не более трех месяцев.

Свидетельства о госрегистрации права сейчас уже не выдают, новый собственник получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости – этого вполне достаточно. Одаряемый получает выгоду без каких-либо затрат с его стороны, поэтому он должен уплатить налог на подаренную квартиру. Если квартира подарена кем-либо из близких родственников, налог платить не придется.

Новый хозяин в некоторых случаях задается вопросом: когда можно продать квартиру после дарения? По закону ее можно продать сразу после того, как будет получена выписка из Единого госреестра прав на недвижимость, но это стоит делать только при экстренной необходимости, т.к. придется платить налог.

Документы для продажи квартиры, полученной по договору дарения

При продаже подаренного жилья, необходимо собрать стандартный для этого рода сделок пакет документов:

  • паспорта или другие удостоверяющие личность документы;
  • выписка из Единого госреестра прав на недвижимость;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • справка из паспортного стола о том, что в квартире прописаны или проживают другие лица;
  • согласие органов опеки на продажу при наличии детей среди прописанных лиц;
  • договор о купле-продаже;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Налоги при продаже квартиры

Продажа любого объекта недвижимости облагается подоходным налогом (НДФЛ), который составляет 13% с резидентов Российской Федерации, т.е. лиц, проживающих в стране не менее 183 дней на протяжении двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% — с нерезидентов.

Какой налог придется платить новому владельцу квартиры, если он надумает её продавать, зависит от того, сколько лет он владел этим жилищем. Чтобы подсчитать, какой налог придется платить, необходимо учесть следующие нюансы:

  • когда именно подарили квартиру – ориентиром должна служить дата 1 января 2016 года;
  • когда новый хозяин зарегистрировал своё право собственности на подарок — до или после 1 января 2016 года;
  • является даритель близким родственником или посторонним человеком;
  • в течение какого периода новый собственник владеет квартирой.

В ЕГРП вносится запись о появлении нового собственника у объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной на выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года не платить налог при продаже можно, если квартира в собственности уже не три года, как раньше, а пять лет. Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, продающих жилище, подаренное близким родственником, например дарителем является бабушка, а одаряемым – внук. К близким родственникам нормативные акты относят родителей, мужа, жену, детей, братьев и сестер, они перечислены в Семейном кодексе РФ. Невестка или зять не относятся к близким родственникам, в отношении них будет действовать срок пять лет.

Продажа до 3 лет после дарения

Если продажа подаренной квартиры планируется ее новым хозяином раньше, чем через три года после регистрации в Росреестре, ему придется платить налог вне зависимости от обстоятельств процедуры дарения. При этом не имеет значения, была квартира подарена до или после 31 декабря 2015 года, т.к. трехлетний срок владения обязателен и до принятия новых правовых актов. Граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, например, пенсионеры и инвалиды, обязаны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости. Если дарителем является посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока пяти лет, ему придется платить двойной налог – на дарение и с продажи.

Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, т.е. в каждом регионе может устанавливаться срок, отличный от общероссийского, превышать который нельзя.

С 2016 года внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости, при этом неважно, как она была получена. Это объясняется распространенностью намеренного занижения реальной стоимости квартиры в договоре купли – продажи с целью уменьшения суммы налога.

В настоящее время на рынке недвижимости существует два вида стоимости:

Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, сообразуясь со всеми факторами, влияющими на цену жилья:

  • валютный рынок;
  • сезонность;
  • престижность района;
  • этаж и многое другое.

Рыночная стоимость нестабильна, подвержена частым переменам. Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, т.к. никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.

На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют. Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.

Когда новый собственник, т.е. одаряемый, обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.

По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведётся с учётом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена. Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года. Стоимость квартиры по договору купли – продажи, и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога.

Кадастровая стоимость даренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный в действительности доход и указывает в договоре заниженную стоимость. Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности непосредственно зависят от данной величины. При несогласии собственника с кадастровой стоимостью, он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд.

Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый «понижающий коэффициент»).

Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам.

При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

Примеры:

  1. Бабушка подарила своей внучке квартиру 01.04.2015. Право собственности оформлено до 1 января 2016 года, а именно — 05.06.2015. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет выполняется по старым правилам, кадастровая стоимость не учитывается, с учетом налогового вычета налог равен нулю.
  2. Квартира в доме была получена по договору дарения 02.03.2016. Собственность узаконена после 1 января 2016 года — 15.04.2016. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет проводится по новым нормам, кадастровая стоимость необходимо умножить на 0,7 («понижающий коэффициент»).

Доход от продажи равен (3,5 миллиона Х 0,7) = 2 миллиона 450 тысяч рублей.

13% = 2 450 000 – 1000 000 Х 13% = 188,5 тысяч рублей.

С учетом налогового вычета налог равен 188,5 тысяч рублей.

Для наглядности расчет представлен в таблице.

Смогу ли я продать квартиру полученную по дарственной?

Здравствуйте! Мои родители сейчас хотят оформить на меня дарственную на квартиру. Я в ней жить не собираюсь и планирую после смерти родителей (пока они остаются в ней жить и прописаны в ней только они) сразу её продать. Имею ли я на это право, так как есть ещё старший брат ( 11 лет живёт в Испании).
И вообще какие у меня возникают при получении квартиры по дарственной права и обязанности. Благодарю за внимание и помощь.
С уважением Марина.

Добрый день.Меня зовут Ирина.Помогите пожалуйста!Нужно оформить квартиру а ситуацыя следующая. Я купила уже давно квартиру у своей родной тетки(которая была оформлена дарственной от ее матери т.е моей бабушки). и я так понимаю она теперь должна переоформить на меня тоже дарственную?Какие документы нужны для этого от нее,и меня?И должна ли я буду платить налог за подарок?(у меня ребенок инвалид с детства)Заранее спасибо.С ув

Если квартира оформлена на Вас, т.е. у Вас есть правоустанавливающие документы на квартиру, то дополнительно ничего оформлять не надо.
Если же квартира не оформлена на Вас, то оформить её можно заключив один из договоров: договор купли-продажи квартиры (если Вы выплатите за неё определенную сумму) или договор дарения (если тетя передаст Вам квартиру безвозмездно). Для оформления этих договоров понадобятся следующие документы: правоустанавливающий документ на квартиру, технический паспорт, независимая оценка, справка о зарегистрированных, а также Ваши паспорта и коды. Что касается налогообложения, то при оформлении договора купли-продажи оплачивается налог в 5% от стоимости квартиры, если квартира находилась в собственности меньше 3-х лет. Если тетя подарит Вам квартиру, то в конце года Вам необходимо будет оплатить налог в размере 5% от оценочной стоимости квартиры, т.к. Вы примите дар от родственника не первой линии родства.

Марина Шернина, юрист АН «Город»

Так как деньги на квартиру вы получите от продажи дома, который принадлежит только вам, то ваш супруг должен подтвердить в нотариально заверенном заявлении, что квартиру вы приобретает за личные средства и в дальнейшем претендовать на нее не будет. В противном случае, данная квартира будет вашей совместной собственность, так как будет приобретена в период брака.

Дарственная вместо договора купли-продажи квартиры: пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все

С 1 сентября все сделки на сумму свыше 150 тысяч гривен должны осуществляться только через банки, но люди ищут способы обойти введенные НБУ ограничения

Теперь все расчеты по договорам, в которых указана сумма более 150 тысяч гривен, должны производиться в безналичной форме, через банки. Более того, НБУ запретил нотариусам оформлять эти сделки без предоставления платежного поручения банка. Также руководство НБУ пообещало взять под контроль комиссионные, взимаемые банками с граждан при перечислении средств между счетами, и не допустить их необоснованного повышения.

— Основная цель такого ограничения — увеличение объемов безналичных расчетов и привлечение дополнительных ресурсов для кредитования экономики, — заявила заместитель председателя Национального банка Украины Вера Рычакивская. — Надеемся, что нововведение увеличит поступление финансовых ресурсов в банковскую систему и повысит ликвидность банков на сумму около 6 миллиардов гривен. Также это будет способствовать снижению уровня долларизации депозитов и росту безналичных расчетов физических лиц.

Тем временем в СМИ и в интернете уже появились советы, как не «светить» деньги и рассчитываться по-старинке, «наличкой». В первую очередь люди рекомендуют пойти самым простым, но весьма небезопасным путем — занизить стоимость недвижимости. Однако при этой схеме нужно договориться с нотариусом, поскольку он вправе усомниться в законности сделки и отказаться заверять договор.

Еще предлагают разбить общую сумму на части. К примеру, один адвокат посоветовал рассрочить платеж и вносить его ежедневными траншами на сумму не более 150 тысяч гривен.

Некоторые юристы рекомендуют и вовсе перевести сделку купли-продажи в другую категорию, не подпадающую под ограничение НБУ. Например, подписать договор дарения, а расчет произвести, не афишируя сдел­ку. Но все эти схемы имеют существенные недостатки и могут привести к потере денег и жилья.

Кроме того, многие эксперты утверждают: после фактического запрета расчетов наличными при купле-продаже недвижимости количество сделок существенно сократится. Правда, только на вторичном рынке, поскольку при приобретении нового жилья расчеты и так идут через банк.

Президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов отметил, что к зиме покупателей квартир в старых домах станет на 10–15 процентов меньше.

— По нашим оценкам, треть граждан, которые могут приобрести жилье, пока не готовы «декларировать» свои доходы, — говорит Александр Рубанов. — Ограничение НБУ, безусловно, нанесет сильный удар по рынку вторичной недвижимости, на котором в 90 процентах случаев платят «живыми» деньгами.

О том, как теперь будут проходить сделки купли-продажи недвижимости и стоит ли использовать схемы для того, чтобы обойти ограничения НБУ, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— В Киеве в сентябре уже несколько договоров удостоверено. Но пока это единичные случаи. Дело в том, что сразу после выхода постановления НБУ № 210 от 6 июня 2013 года об ограничении наличных расчетов все продавцы и покупатели недвижимости активизировались, чтобы успеть провести сделки до введения этого новшества. Поэтому в августе у нотариусов было много работы по удостоверению договоров купли-продажи жилья. Теперь ожидается затишье на какое-то время, пока люди разберутся, как вести себя в новых условиях.

Хочу отметить, что и раньше было немало сделок, участники которых производили безналичный расчет через банки. Чаще всего инициаторами выступали продавцы. Ведь перевод денег через банк гораздо безопаснее, хотя и влечет дополнительные расходы. Для удостоверения сделки нотариусу достаточно было заявления продавца о том, что он получил деньги на свой счет и претензий к покупателю не имеет. Этот документ подшивался к делу и в случае каких-то проблем подтверждал факт получения средств.

Теперь же практически все договоры, касающиеся квартир, домов, земли (ведь недвижимость редко стоит меньше 150 тысяч гривен), долж­ны проходить при участии банков. Я не считаю, что это новшество создает осложнения на рынке. Во всех развитых странах крупные сделки проводятся только через банк.

Мы уже общались с представителями нескольких крупных банков по поводу стоимости их услуг при перечислении денег от покупателя продавцу. Называлась сумма в пределах 510–1000 гривен. Это за открытие счетов, прием наличных, перечисление денег между счетами и дальнейшее их обналичивание. Однако если покупатель хранил сбережения в иностранной валюте, то он потеряет еще до 0,5 процента общей суммы при ее конвертации в гривню. Ведь, согласно распоряжению НБУ и действующему законодательству, расчеты могут производиться только в национальной валюте. Не исключено, что найдутся дельцы, которые предложат обменять валюту по более выгодному курсу. Но люди должны понимать, что такой шаг — всегда риск.

— Как теперь нотариус должен проверять оплату сделки?

— В постановлении НБУ четко сказано: если сумма в договоре, заключаемом между физическими лицами, превышает 150 тысяч гривен, то нотариус удостоверяет документ только после того, как убедится, что оплата произведена в безналичной форме. Подтверждающими документами являются платежное поручение с подписью сотрудника банка и штампом финучреждения или квитанция о расчетах с помощью платежной карты.

Впрочем, есть еще один способ расчета, разрешенный Нацбанком, — через депозит нотариуса. Это специальный счет, который имеют многие нотариусы. Он используется для временного хранения денег клиентов до завершения нотариальных действий.

Так вот, теперь в случае использования нотариального депозита покупателю не нужно открывать счет в банке. Он вносит стоимость квартиры на депозит с указанием, что деньги могут быть использованы только для перечисления продавцу. Нотариус не вправе направлять эти средства на другие цели, и перевод денег на счет продавца происходит лишь с письменного согласия покупателя.

— В какой последовательности теперь будет происходить оформление купли-продажи квартиры?

— Нотариус проверяет паспорта продавца и покупателя. Смотрит правоустанавливающие документы. Действующее законодательство дает нотариусу право обратиться с запросом в бюро технической инвентаризации для подтверждения достоверности документов, предъявленных продавцом, в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до введения в действие электронного реестра. И хотя закон не обязывает осуществлять запрос в БТИ, я бы рекомендовала это делать для того, чтобы быть уверенным: документы, предъявленные продавцом, являются окончательными (по ним не совершались другие нотариальные действия, не выдавались дубликаты). Такой подход защищает людей от мошенников, которые могут воспользоваться ситуацией, когда в Госреестре прав на недвижимое имущество нет данных, существующих на сегодняшний день только в БТИ.

Далее составляется договор и обсуждается способ оплаты. Стороны даже могут сразу подписать договор, но он остается у нотариуса. Продавец и покупатель отправляются в банк, чтобы открыть счета и условиться о процедуре расчета (кстати, счета можно открыть накануне, за день или два до совершения сделки), покупатель перечисляет деньги на счет продавца и получает подтверждающий документ, который передает нотариусу. Продавец убеждается, что деньги пришли на его счет. После этого нотариус удостоверяет договор и вносит информацию о нем в реестр.

— Сейчас некоторые риелторы и юристы говорят о том, как можно обойти введенные НБУ огра­ничения наличных расчетов. В частности, обсуждается способ занижения указанной в договоре стоимости недвижимости.

— Полагаю, большинство нотариусов отказалось бы работать по такой схеме. Во-первых, всем известно, что с 1 сентября стоимость квартир в Украине не упала до 150 тысяч гривен. Кроме того, занижение цены может стать поводом для привлечения к ответственности как участников сделки (продавцов, покупателей), так и оценщиков за преднамеренное уклонение от уплаты налогов или их значительное уменьшение. Если выяснится, что указанная цена гораздо ниже рыночной, то у нотариуса тоже возникнут серьезные проблемы. Ведь не могут квартиры в одночасье резко подешеветь.

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи обязательно нужна экспертная оценка стоимости недвижимости с целью налогообложения. И у оценщиков есть определенная методика, которой они обязаны четко придерживаться.

— Можно ли обойти ограничения Нацбанка, заключая договор дарения вместо договора купли-продажи?

— Теоретически можно. Но это будет явно фиктивный документ. Если нотариусу предлагают заверить договор дарения между посторонними людьми, он вправе заподозрить обман. Ведь задача нотариуса — следить, чтобы каждая сделка соответствовала своему назначению. Также он обязан объяснить людям, какие последствия может иметь прикрытие договором дарения сделки купли-продажи. А риски огромные. Фактически покупатель подписывается под документом о том, что он получил собственность в дар. В случае расторжения договора или признания его недействительным покупатель не вправе требовать назад свои деньги, поскольку юридически ничего не пла­тил. Не меньше рискует и продавец. Достаточно покупателю добиться подписания договора до передачи денег — и продавец потом никогда не докажет, что ему должны. Ведь в договоре не идет речь о деньгах. Поэтому не советую людям прибегать к такой схеме. Пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все.

— Юристы обсуждают еще и такой вариант: указать в договоре купли-продажи, что оплата будет производиться частями — по 150 тысяч гривен.

— Буквально несколько дней назад Национальный банк дал официальное разъяснение по этому вопросу. В безналичной форме должны осуществляться платежи на общую сумму договора независимо от размера каждого платежа. То есть вы можете рассчитываться частями, но если стоимость квартиры превышает 150 тысяч гривен, то все деньги нужно вносить через банк. Выходит, и таким способом обойти ограничения не удастся.

— Какие еще схемы попытаются использовать люди, не желающие проводить большие суммы через банк?

— Возможны разные варианты, но все они будут либо незаконными, либо рискованными с точки зрения безопасности сделки. Так, некоторые «умники» предлагают основную часть стоимости квартиры (например, 85 процентов) выплачивать по предварительному договору, а оставшуюся сумму, которая меньше 150 тысяч гривен, — при заключении основного договора. Но возникает вопрос: много ли найдется покупателей, готовых отдать большую часть денег за квартиру, не получив права собственности на нее? Эта схема очень удобна только для мошенников.

Гораздо безопаснее производить расчеты через банк, теряя несколько сотен гривен, чем ввязываться во всевозможные сомнительные махинации, рискуя и деньгами, и квартирой. Ведь все схемы аферистов строятся на желании жертвы сэкономить или обойти какие-то огра­ничения.

Можно ли продать квартиру полученную по дарственной?

Современные люди стали очень осторожно относится к всякого рода приобретениям. А все потому, что на сегодняшний день нередко встречается мошенничество. Даже узнав том, что родственник или знакомый хочет подарить им квартиру, многие настораживаются, начинают выяснять, как сделать это законно, и не может ли после этого возникнуть проблем. Зачастую потенциальных одариваемых также интересует вопросы: когда можно продать квартиру после дарения и облагается ли налогом данная процедура. На них и ответим в данной статье.

О чем свидетельствует законодательство?

Гражданский Кодекс, а именно 32 его глава определяет дарение как отчуждение недвижимости из собственности дарителя и безвозмездную передачу его одаряемому. То есть, последний не должен давать дарителю что-то взамен. Такая сделка может быть заключена только при согласии на нее обеих сторон.

После того, как сделка будет зарегистрирована, одаряемый приобретает статус полноправного владельца переданного в дар жилья и может совершать с ним любые действия относительно его желаний. В том числе, подаренное жилье может быть продано, но для этого оно не должно быть объектом претензий третьих лиц, доказывающих через суд, что при проведении сделки дарения были нарушены их права.

В статье 454 ГК РФ сделка купли-продажи определяется как отчуждение продавцом недвижимости при передаче ему взамен от покупателя денежной суммы, которую установил владелец. То есть, как при дарении, так и при продаже происходит передача прав собственности, но во втором случае она не безвозмездная, а требует оплаты.

Как оформляется дарственная?

Но лучше все-таки обратиться к нотариусу. Он поспособствует правильному составлению документа, не позволит одной стороне обмануть другую и станет в случае необходимости гарантом того, что сделка была законной.

Переданное в дар мужу или жене жилье не входит в совместно нажитое имущество, а значит, не нужно будет согласие второго супруга на то, чтобы второй подарил квартиру. Если же на территории жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, потребуется разрешение на сделку от опекунского органа.

Заверять дарственную у нотариуса обязательно только в том случае, когда даром является доля жилья, либо при наличии в нем зарегистрированных детей.

После того, как договор дарения и все необходимые документы будут переданы в Росреестр, и там проведена регистрация прав собственности, одариваемый становится ее полноправным собственником, способным распоряжаться ею на свое усмотрение.

Сколько ждать после получения прав на собственность перед тем, как продать подаренное жилье?

После заключения дарственной на квартиру нужно собрать требуемый пакет документов, отправиться с ним в Росреестр и получить свидетельство о праве на собственность.

Оформляется право собственности не больше трех месяцев. После того, как одаряемому передали подарок в виде квартиры, он должен оплатить налог от полученного дохода. Если даритель был прямым родственником одариваемого, оплата налога не потребуется.

Когда же можно продавать дареную недвижимость? Через сколько лет или месяцев? Закон позволяет сделать это сразу после получения новым собственником выписки из ЕГРП о правах на недвижимость.

У некоторых людей имеется заблуждение о том, что продавать жилье можно только после того, как из жизни уйдет его даритель. Это абсолютная неправда. Дарение — это не завещание, поэтому указанная ситуация никак не влияет на права нового собственника продавать жилье.

Еще встречаются точки зрения, по которым, якобы нужно выждать 3 года после получения прав на подаренную квартиру, и только потом ее можно продавать. Это тоже неверно. Никакого временного промежутка закон не предусматривает.

На заметку: Единственное, что, если квартира, которая была подарена, побыла в собственности менее 3 лет, при ее продаже нужно будет платить налог (13% от стоимости жилья).

То есть, для тех собственников, которые хотят продать подаренное жилье, но не ходят платить налог, целесообразно как раз выждать эти три года. По истечении этого срока налог при продаже платить не придется.

Схема продажи полученной в дар квартиры

  1. Первоначально чтобы продать полученную в дар недвижимость, нужно подготовить необходимые бумаги. Нужны будут паспорт собственника (или паспорта собственников, если их несколько), техническая документация (кадастровый документ, документы инвентаризации, справки о том, что отсутствует задолженность), свидетельство о праве собственности. Нередко требуют также и документ, где указано, что в квартире не производилась перепланировка. Также у вас могут запросить утверждающие оценочную стоимость жилья документы. Кроме оригиналов документов потребуются также их копии. Дарственная при этом не потребуется, ведь для покупателя не особо важно, каким образом вам досталась квартира, намного важнее факт того, что вы законный ее владелец.
  2. После подготовки документов, к сделке также должна быть подготовлена недвижимость. Важно, чтобы были оплачены долги за коммунальные услуги. При наличии залога, от него тоже нужно избавиться. Рекомендуется также выписать из жилья всех «лишних» людей, которые были в ней прописаны.
  3. Затем покупатель должен убедиться в соответствии квартиры заявленному описанию.
  4. Далее можно уже составлять договор купли-продажи. При его заключении должны присутствовать обе стороны, чтобы каждая при желании смогла внести в него свои коррективы. После ознакомления обеих сторон с составленным договором, они соглашаются с ним и ставят подписи. Лучше, если договор будет составляться у нотариуса. Так, сделка получится более безопасной.
  5. После того, как нотариус заверит договор, его нужно будет зарегистрировать в Росреестре. При этой процедуре также необходимо присутствие обеих сторон.
  6. Для регистрации купли-продажи потребуется оплата госпошлины и налога. Чек об оплате госпошлины и налоговая декларация также должны присутствовать в общем пакете документов, подаваемых в Росреестр. Кроме этого нужно приложить и их копии.
  7. Сотрудник Росреестра, который принимает документы, читает договор и при правильном его составлении берет все документы на регистрацию. Обычно регистрация осуществляется за 15 рабочих дней.

При передаче жилья в дар от одного близкого родственника к другому, одаряемый освобождается от уплаты налога в размере 13% от суммы дохода. Если же происходит купля-продажа, родственные связи не сыграют роли, и оплата налога по указанной ставке будет обязательна.

Также одариваемым должна быть составлена налоговая декларация, которая подается в налоговую инспекцию.

Лица, не желающие оплачивать данный взнос, нередко стараются уменьшить стоимость сделки.

Если 13% от стоимости жилья — это 1 млн. рублей или более, размер налога на этом останавливается.

Кроме указанного налога требуется также уплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре. Она составляет 2 тысячи рублей.

Вычисление суммы налога

Стоимость недвижимости, участвующей в купле-продаже, которая указана в договоре, составляет 100%. Если разделить эту сумму на 100, а результат умножить на 13, будет вычислено 13% — то есть как раз сумма налога, которую необходимо оплатить.

При превышении данной суммы одного миллиона рублей, вам не придется платить больше миллиона, то есть ваш налог все равно составит 1 миллион рублей.

Когда налог не платится?

Как было отмечено выше, налог при продаже по договору дарения квартиры в размере 13% от ее стоимости нужно платить, даже если она была подарена близким родственником. Но есть случаи, когда этот налог платить не придется. К ним относятся:

  1. Собственник владеет квартирой больше трех лет.
  2. Стоимость квартиры недвижимого имущества не превышает 1 миллиона рублей.
  3. Вместо проданного жилья лицо покупает другое с меньшей стоимостью. Налог будет оплачиваться от оставшейся разницы.

Когда и как подается декларация?

После процедуры гос. регистрации, одариваемый обязан подать в инспекцию налоговую декларацию. Причем не позднее одного календарного месяца. Пропускать этот срок можно только по крайне уважительным причинам (болезнь, банкротство и прочее). В противном случае на одариваемого могут наложить всевозможные штрафы, а возможна даже и отмена сделки купли-продажи.

У налоговой инспекции имеются права на взыскание на имущество собственника, который вовремя не оплатил сумму по декларации. Кроме взыскания одариваемому может грозить штрафная санкция. Ее будут применять, пока налог полностью не будет выплачен.

Другими словами, пропуск указанного для оплаты налога срока крайне нежелателен. Это может грозить попаданием в судебную инстанцию. Суд же, скорее всего, вынесет решение в пользу государственной стороны.

Возможность оспаривания дарственной на подаренное жилье сразу после регистрации сделки

Иногда при передаче квартиры в дар, в договоре указывают, что одаряемый имеет право на самостоятельное содержание квартиры, но не может ее отчуждать, пока не наступит определенный момент. В случае нарушения одаряемым этого пункта, сделку купли-продажи могут отменить через суд.

То есть, при несоблюдении правил, имеющихся в договоре, могут возникнуть отрицательные последствия.

Кроме разрыва договора купли-продажи вы должны будете выплатить все средства, выплаченные покупателем за квартиру, обратно. При этом госпошлина и налог вам возвращены не будут. То есть, представленная ситуация крайне невыгодна.

Правила, при выполнении которых, сделка будет заключена без проблем

  1. Оформить заявки в БТИ на получение кадастровых выписок.
  2. Запрос справки (В ЖЭКе) о количестве людей, которые прописаны в квартире.
  3. Подписание акта приемки жилого помещения по завершении сделки купли-продажи.

Обращение нового собственника в федеральную регистрирующую службу.

Продажа доли

При наличии других собственников квартиры, лицо, собирающееся продать свою долю (например, ½ часть), обязано предупредить их об этом. В первую очередь именно им нужно предложить выкупить долю. В течение одного месяца дольщики имеют право рассматривать данное предложение. Если через месяц они не купили долю, ее можно реализовать другому лицу.

Если собственники не были оповещены о том, что одна из долей их недвижимости продается, сделка купли-продажи может быть аннулирована. У них есть три месяца на то, чтобы оспорить сделку и добиться перехода права на квартиру к ним. Данные положения находятся в статье 250 ГК РФ.

Особенности продажи подаренной квартиры

Какие могут быть:

  1. В дарственных, заключенных до 1996 года нередко имеется пункт с указанием того, что у дарителя имеется право пожизненного проживания в переданной в дар квартире. Если продать это жилье, упомянутое условие потеряет свою юридическую силу.
  2. При состоянии людей в браке и получении одним из них жилья по дарственной, при разводе оно делиться не будет. Если же супруги продали подаренное жилье и купили на эти деньги новое — оно уже будет относиться к совместно нажитому имуществу, так как приобрели его в браке. Чтобы в такой ситуации между супругами не возникло споров, перед покупкой нового жилья можно подписать документ с фиксацией того факта, что жилье не относится к нажитому в браке имуществу. Можно также пометить в самом договоре купли-продажи, что жилье покупается на средства только одного из супругов. Если же при покупке квартиры пришлось еще доплатить какую-то сумму, то к совместно нажитому имуществу будет относиться только та часть квартиры, которая была куплена на общие средства.
  3. При продаже квартиры, которую подарили несовершеннолетнему ребенку, все вопросы решают его родители или опекуны. При этом взамен несовершеннолетнему обязательно должна быть предоставлена квартира с такой же площадью, как та, которую ему ранее подарили. При возрасте ребенка старше 14 лет, возможно его присутствие на сделке и подпись договора. При этом родители должны предоставить документ о том, что не возражают ребенку продать квартиру, а от опекунской структуры потребуется документ, подтверждающий факт того, что ребенку будет предоставлена равноценная квартира.

Заключение

Сделать выбор относительно того, можно ли вам продать жилье, полученное по дарственной, вы можете самостоятельно.

Для этого, нужно хорошо изучить текст дарственной на некоторые нюансы. Так как каждый договор дарения индивидуален. При отсутствии в нем каких-либо запретов, купля-продажа может быть осуществлена по закону.

Видео по теме