Как правильно продавать квартиру по переуступке

Покупка квартиры по переуступке в новостройке: что это значит

Юридические особенности договора уступки права требования на жилую недвижимость позволяют приобрести гарантию получения еще не построенной квартиры.

Договор переуступки объекта жилой недвижимости юристы называют договором уступки права требования или замены стороны в обязательствах. В январе 2018 года редакция Domik.ua изучила правила заключения таких сделок по жилой недвижимости.

В современной украинской практике договоры переуступки жилья в незавершенных новостройках интересны и первичным покупателям, решившим уступить право на требование квартиры в недостроенном доме, и новым покупателям — клиентам, пожелавшим стать владельцем жилья. Востребованность в таких сделках среди покупателей объясняется доступной стоимостью недвижимости. Цена квартиры на начальном этапе строительства всегда ниже, чем на этапе завершающем. Кроме того, при переуступке вторичный покупатель может рассчитывать на цену более низкую, чем предлагаемую застройщиком в выбранном жилом комплексе.

Договоры уступки права требования применяют на первичном рынке недвижимости при продаже жилья в строящихся новостройках, когда квартиры как объекта собственности на правовом уровне пока что не существует. Заключение подобного договора фиксирует переход права требования от первичного покупателя жилья к новому покупателю. При утверждении договора уступки новый покупатель не получает квартиру в собственность, а приобретает право на её получение в собственность.

Как выглядит механизм регистрации застройщиками здания завершенного строительства, ввода дома в эксплуатацию и перевода квартир в объект собственности инвестора жилья, читайте по ссылке.

Субъекты договора переуступки

В договоре продажи квартиры по переуступке участвуют три субъекта: первичный покупатель права требования — продавец, вторичный покупатель этого права и застройщик.

Застройщик дает согласие на совершение переуступки, подтверждая, что первый покупатель выплатил 100% стоимости квартиры по праву требования. Если этого не произошло, застройщик дает согласие на сделку, если новый покупатель обязуется доплатить сумму за право требования до полного объема, определенного в договоре между застройщиком и первым покупателем.

Покупатель квартиры по переуступке, кроме общепринятой проверки застройщика, должен учесть, что он берет на себя все обязательства первичного покупателя, заложенные в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Эти обязательства зависят от установленных законодателями форм привлечения инвестиций в строительство жилья.

Типы первичных соглашений о привлечении инвестиций в жилье, доступные для договоров переуступки

Согласно закону № 978-15 от 10.06.2017 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в Украине прияты следующие финансово-кредитные механизмы привлечения средств для строительства жилья, описанные ниже.

Участие покупателя в фонде финансирования строительства (ФФС). Покупатель квартиры заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, представляющим интересы строительной компании. Одобрение такого договора сторонами означает, что покупатель стал доверителем ФФС, который передает инвестиционный вклад управителю ФФС. Управитель организовывает строительство, возводит объект, вводит его в эксплуатацию и передает жилье покупателю. Договоры с ФФС делятся на типы «А» и «Б». При реализации договора ФФС-«А» класс комфорта жилья и стоимость квадратного метра определяет застройщик. При реализации договора ФФС-«Б» параметры жилой недвижимости определяет субъект-управитель, а застройщик обязан выполнить установленные требования в ходе возведения строительного объекта.

Приобретение жилья через институт совместного инвестирования (ИСИ). При реализации такого договора покупатель квартиры приобретает выпущенные ИСИ целевые облигации. На привлеченные через ИСИ средства застройщик возводит здание, а передача жилья в собственность покупателю-держателю целевых облигаций происходит в форме их погашения – обмена на квартиру.

Действуют договоры переуступки и в случае использования форвардного дериватива – ценной бумаги с гарантиями продать в будущем активы, которыми может выступать жилье. При реализации этой схемы первичный покупатель составляет договор о покупке дериватива с субъектом, выпустившим ценную бумагу в обращение на бирже. Деривативы обращаются на бирже до заранее обозначенного момента их закрытия. В период обращения на бирже растет стоимость ценных бумаг. При закрытии дериватива наступают условия выполнения обязательств, связанных с ценной бумагой. В случае с недвижимостью – выкуп дериватива выпустившим его субъектом по цене, зафиксированной на момент выпуска в обращение. На полученные деньги покупатель ценной бумаги приобретает жилье. На момент закрытия дериватива его цена может быть выше стартовой. Разница между стартовой ценой дериватива и его биржевой стоимостью на момент закрытия составляет прибыль выпустившего ее субъекта.

Другая ситуация обстоит при покупке жилья, строящегося жилищно-строительным кооперативом. В случае переуступки права требования на квартиру в ЖСК возможны ситуативные ограничения. Первичные покупатели жилья становятся членами кооператива, внося вступительный взнос и личный пай. Кооператив заключает договор со строительной компанией, которая возводит здание и вводит объект в эксплуатацию. После этого право собственности на квартиры переходит в ЖСК, который обменивает квартиры на личные паи участников объединения. Для совершения операции переуступки жилья вторичный покупатель должен вступить в кооператив на правах ассоциированного члена.

Обмен квартиры на пай означает вступление покупателя в право собственности. Это может произойти до выплаты покупателем полного объема пая. В такой ситуации первичный собственник квартиры может пользоваться жильем, но не может распоряжаться — продать или сдать в аренду. Такое обстоятельство не позволяет производить операцию переуступки жилья.

Подтверждение расчета между продавцом и покупателем

Не зависимо от того, каким способом происходит финансирование жилищного строительства, стороны любого договора переуступки должны письменно подтвердить проведение расчета по сделке. Если продавец и покупатель договорились провести сделку в долларах США, в договоре должна быть зафиксирована оплата в национальной валюте. Если сумма сделки превышает 150 тыс. гривен, оплату совершаются в безналичной форме и предоставляют подтверждение из банка. Если стороны договорились о поэтапной оплате, в договоре фиксируется размер и подтверждение первой оплаты, делающей этот договор действительным. Также в договоре утверждают график последующих оплат, их суммы и форму подтверждения.

Какие документы получает покупатель квартиры по переуступке

Договор переуступки должен быть нотариально заверен. По завершении сделки покупатель права переуступки получает следующие документы:

— Основной договор или его первую заверенную контрагентом и нотариусом копию.

— Подтверждение расчетов между первичным покупателем и застройщиком.

— Подтверждение расчетов между первичным и вторичным покупателем.

— Акт передачи вышеуказанных документов.

— Письменное согласие на переуступку от первичного покупатели права требования, если это не предусмотрено в договоре переуступки.

Узнать, какие государственные пошлины и сборы должны выплачивать первичный и вторичный владелец будущего жилья и компании, что возводят покупаемую жилую недвижимость, можно из статьи «Какие налоги платят инвесторы и застройщики в 2017 году».

Подробно познакомиться с вопросами, которые интересуют читателей, обсуждающих возможность покупки квартиры с применением договора переуступки можно на форуме юридическая консультация портала Domik.ua.

Выбор жилой недвижимости для инвестирования в Киеве, привлекательной по цене и уровню комфорта, можно сделать при помощи обширного каталога предложений жилья от застройщиков столицы.

Выбрать строительную компанию столицы, которой можно доверять, проследить этапы деятельности предприятия и подробно изучить список объектов девелопера дает возможность актуальный перечень застройщиков Киева.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

На первичном украинском рынке недвижимости все большую популярность набирает покупка квартир по переуступке. Зайдите на DOM.RIA и вы увидите, что доля таких сделок составляет около 10%. Это вполне законный и недорогой способ получения в собственность строящегося жилья. Но этот способ несет в себе определенные риски, не всегда оправданные скидкой на стоимость квартиры. Так что такое и как делается переуступка квартиры в новостройке, и как приобрести квартиру по данной схеме с минимальными рисками?

Переуступка – это продажа недостроенной квартиры. Как бы ни хотелось сэкономить, но организовать переуступку квартиры в сданной новостройке не удастся. Продавец и покупатель жилья в этом случае ограничены временем до подписания акта приемки/передачи дома. Это правило действует и при переуступке квартиры в новостройке самому застройщику.

Как делается переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Форма договора может изменяться, так как зависит от схемы инвестирования. Но всегда договор с новым покупателем заключается в той же форме, что и с первичным инвестором. По факту после передачи прав у нового владельца на руках должны быть следующие документы:

  • договор переуступки квартиры в новостройке;
  • основной договор;
  • согласие застройщика на сделку;
  • согласие банка;
  • подтверждение взаиморасчетов;
  • акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Данная схема широко распространена, и перекупщики на украинском рынке вовсю используют ее. Случается, что первичные инвесторы продают новые квартиры по переуступке потому что нуждаются в деньгах (так они всегда говорят). Но на практике истинной причиной продажи может быть высокий риск того, что стройка так и не будет закончена. Еще один фактор риска – то, что строящееся жилье может оказаться некачественным.

Перед тем, как согласиться на переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, вам нужно тщательно проверить и продавца, и недвижимость.

Проверьте застройщика

Убедитесь, что:

  • он дает согласие переуступку. Некоторые застройщики отказывают инвесторам в такой возможности, чтобы исключить перекупщиков и случайных людей;
  • он сам имеет все разрешительные документы на строительство;
  • никто не судится с застройщиком, и его не осаждают пикетами;
  • строительство не отстает от графика.

Также найдите и почитайте отзывы о переуступке квартиры в новостройке данной компании. Поинтересуйтесь, насколько удачно реализованы другие проекты. Идеальный вариант – это застройщик, который действует через ФФС (фонд финансирования строительства) и заключает соответствующий договор. В этом случае ваша сделка будет проходить под контролем государства.

Проверьте правильность подготовки документов

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке должен быть составлен подробно, однозначно и полно. Он должен быть нотариально заверен. Все штрафные санкции в отношении застройщика за ненадлежащее выполнение им договора (а они там есть) должны быть перенесены в договор переуступки в том же объеме. Это важно для защиты ваших прав.

Привлекайте опытных юристов для проверки всех документов и для проверки юридической чистоты покупаемой недвижимости и для исчисления налога по переуступке квартиры в новостройке. В отношении застройщика действуйте так, как если бы это была не уступка, а первичная покупка: перепроверьте все, что возможно.

Как заключить договор по переуступки прав на квартиру в новостройке

Сейчас заключают договора по переуступке двух видов:

ДДУ – договор долевого участия. При его заключении покупатель квартиры становится инвестором. Он обязуется покрыть расходы на строительство его доли недвижимости, для чего проводится перерасчет. При этом нужна вся сумма, поэтому переуступка квартиры новостройке в ипотеку часто происходит при заключении ДДУ. Такой договор должен быть зарегистрирован до подписания акта приемки-передачи. Так инвестор и будущий владелец избавляется от всех рисков, кроме инвестиционных. С одной стороны, он солидно защищен законодательством, а с другой, если «что-то пойдет не так», он потеряет часть инвестированных средств.

Если вы заключаете так называемый Предварительный договор купли-продажи (ПДКП). При этом продается право покупки (требования). Такой договор не проходит госрегистрацию. Это дает поле для злоупотреблений со стороны нечестных застройщиков: например, дублированной продажи. С другой стороны, вам не понадобится сразу вся сумма: платежи можно вносить согласно основному договору. Переуступка при покупке квартиры в новостройке по ПДКП – распространенный, но в определенной мере рискованный вариант.

Продажа недостроенного жилья по переуступке была выгодным бизнесом для продавцов, но сейчас его доходность снизилась. Для покупателей это по-прежнему отличная возможность сэкономить на приобретении квартиры. Только пользоваться этой возможностью нужно с умом, проверяя застройщика и продавца и купируя возможные риски.

Куплю — продам — переуступка, квартиры ЖК «Патриотика»

Форум недвижимости Domik.ua

23 июн 2017, 13:28

Не брали «воздух», а теперь это готовая квартира в уже сданом доме (причем с возможностью заключения с сентября 2017 прямых договоров с монополистами по ценам ЖКХ).
Берите, пока хотят 63000$, т.к. после получения в июле 2017 ПС цена будет еще выше.

P.S. Для ценового ориентира можете взять квартиры в Александрийском (брат-близнец Галицкого). Кстати, квартиры там хухе — внутренние стены в квартирах Александрийского сделаны из гипсокартона.

23 июн 2017, 13:42

23 июн 2017, 14:01

23 июн 2017, 14:10

23 июн 2017, 14:37

23 июн 2017, 14:46

Уважаемае Murena (надеюсь я правельно предположил что Ваш ник — женского рода? — если нет, извините).
Вот Ваша планировка, верно?
Да, те стены, которые Вы перечислили, можно сносить. Нет, это не свободная планировка.
Повторюсь: все стены, которые позначены жырной линией , ни сносить, ни делать в них прорезы категорически нельзя.

И разрешите поинтересоваться, откуда информация, что в августе будет заселение?
Я правильно понял, что ни сегодня, ни завтра продать/переуступить квартиру невозможно? А только после получения прав собственности? Вложения

23 июн 2017, 14:59

Офіційне повідомлення на сайті АКБ «АРКАДА» :
.
Сертифікат серії ІУ №165171606023 від 09.06.2017 р., виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, який підтверджує готовність до експлуатації житлового будинку №12 («ГАЛИЦЬКИЙ»), що розташований між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною;
.
З 01.07.2017р. банк «АРКАДА» буде запрошувати інвесторів для огляду квартир, про що буде повідомлено додатково.
. «

Зверніть увагу — сертифікат видано на початку червня, адраса та ПС будуть отримані у липні та серпні, заселення — у серпні, заключення прямих договорів по ЖКГ — у вересні. Вложения

23 июн 2017, 15:00

23 июн 2017, 15:18

Офіційне повідомлення на сайті АКБ «АРКАДА» :
.
Сертифікат серії ІУ №165171606023 від 09.06.2017 р., виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, який підтверджує готовність до експлуатації житлового будинку №12 («ГАЛИЦЬКИЙ»), що розташований між вул. Бориса Гмирі та вул. Колекторною;
.
З 01.07.2017р. банк «АРКАДА» буде запрошувати інвесторів для огляду квартир, про що буде повідомлено додатково.
. «

Зверніть увагу — сертифікат видано на початку червня, адраса та ПС будуть отримані у липні та серпні, заселення — у серпні, заключення прямих договорів по ЖКГ — у вересні.

P.S. Виправив помилку попереднього повідомлення — надав сертифікат Галицького. Вложения

23 июн 2017, 22:16

Продам 1к. квартиру в доме № 11, «Дубровица»
11 этаж, первая секция, планировка 1И, вид на церковь.

33300 долларов. Переуступку оплачиваю.

066 шестьсот сорок семь 2511

23 июн 2017, 22:37

Да не трогайте вы его.Пусть пишет.Там ценовая политика такие синусоиды выдает,что закачаешся.За этим процессом(только кто на форум не заходит)с огромным интересом наблюдают.Я уже думаю (не одна все эти дни),какой же новый финт.И вот он-продажа ПС.?Ну вот не мешайте человеку.У него много идей и «широкие крылья»

23 июн 2017, 23:12

23 июн 2017, 23:16

24 июн 2017, 00:22

По поводу перепланировки,уже были «батлы».И да,права никто не отменял?

24 июн 2017, 00:32

24 июн 2017, 00:41

И он же не сносит,а продает.А при продаже,как говорится,все средства хороши(право же на свое) Вот я и говорю-не обращайте внимания.

24 июн 2017, 11:19

Продам по переуступке свою 1-ком. квартиру 36,5 м.кв. на 25-этаже в доме №13 «Черемош». Все затраты по переоформлению мои. Квартира выплачена на 100%. Ввод в эксплуатацию — конец июня 2017г. Цена 299000 $.

24 июн 2017, 11:41

27 июн 2017, 12:07

Добрый день, будущие соседи.
Ищем квартиру для себя в ЖК Патриотика = 3 комнаты.
Готовы рассмотреть любой из уже готовых домов.
Ключевой момент — чтобы дом уже был сдан в эксплуатацию, и были готовы документы к продаже.

Буду благодарен за люубую помощь.
050-423-84-17 Сергей

#мирвамлюди

27 июн 2017, 12:30

byBoy писал(а): Добрый день, будущие соседи.
Ищем квартиру для себя в ЖК Патриотика = 3 комнаты.
Готовы рассмотреть любой из уже готовых домов.
Ключевой момент — чтобы дом уже был сдан в эксплуатацию, и были готовы документы к продаже.

Буду благодарен за люубую помощь.
050-423-84-17 Сергей

#мирвамлюди

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.»>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.»>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.»>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.»>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.»>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.»>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.»>о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.»>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.»>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Покупка квартиры по переуступке

Форум недвижимости Domik.ua

22 сен 2015, 01:10

● | ● | ●
Покупка квартиры по переуступке в новостройке: что это значит

Здравствуйте.
Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.

Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке? Кто покупал уже так квартиру? расскажите плз.

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Насколько понял — первое сразу откидаем. Т.к. это лишь возможная передача квартиры в собственность в будущем. И что ее не продадут еще потом 5 раз — гарантий нету.

второе (ДДД) — какие тут риски?

Что нужно проверить? Что узнать? как перестраховаться?

22 сен 2015, 02:08

22 сен 2015, 09:06

pokupatell писал(а): Собираюсь покупать квартиру.
Есть вариант покупки квартиры по переуступке.
Дом построен. Ключи есть. Люди делают ремонт. Но документов еще нет.
Скажите, какие есть ньюансы при покупке по переуступке?

Как я вычитал, есть 2 варианта переуступки:
1) Договор предварительной купли-продажи
2) Договор долевого деления.

Переуступка — это переоформление права требования квартиры у Застройщика (Заказчика). Варианты могут быть разные, нужно смотреть доки.
Но, если квартира принята по акту приёма-передачи навряд ли это будет правомерно (инвестор должен делать правоустанавливающие документы и продавать нотариально).
Если квартира оформлена по Договору об участии в Фонде Финансирования Строительства, переоформляет управитель, а предыдущий инвестор передаёт новому Договор и квитанции об оплате.
Если был письменный договор купли-продажи имущественных прав, переоформляет Заказчик строительства (тот с кем был договор).
Если выплаченный пай в кооперативе, нотариус и глава Кооператива (принятие в члены).
Оплата как договоритесь, в основном налом.

22 сен 2015, 17:20

Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи.

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы.

22 сен 2015, 18:34

pokupatell писал(а): Как мне сказали квартира инвестиционная на этапе фундамента была. Выплачена сразу (не в рассрочку и кредит).
А вот Застройщик (ЖК Грюнвальд) говорит что продает по переуступке по предварительной купли-продажи.

Какие риски в таком случае? Ведь хозяин может перепродать 5-м покупателям квартиру за время пока документы на право собственности будут готовы.

не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.

22 сен 2015, 20:36

не может:
1. переуступку оформляет не предыдущий владелец м2 в ФФС, а фин контора
2. свидетельство на требование имущественных прав во время переуступки отбирается у предыдущего владельца и отдается новому.[/quote]

но это при переуступке по предварительному договору купли-продажи или по переуступке договору долевого деления?

1) По предварительному договору купли-продажи. Если заключается такой договор, то в данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеуказанного договора.Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Получается- что это покупается лишь воздух.. который возможно в будущем станет квартирой.

22 сен 2015, 21:18

22 сен 2015, 22:30

стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартиры «моя» в итоге.

23 сен 2015, 09:16

pokupatell писал(а): стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем.

Это лишь договор об возможной покупке квартиры (основном договоре). Который может еще с 5-мя покупателями заключить. Или просто продавец сказать что квартира «моя» в итоге.

Я запутался, вы хотите оформить предварительный договор с инвестором квартиры для будущей (после получения правоустанавливающих документов) покупки или у инвестора предварительный договор с Застройщиком?

23 сен 2015, 11:02

Я хочу безопасно провести сделку.
Насколько я вычитал, говорю же, есть 2 типа переуступки.

По первому как я понял- у меня гарантий никаких.
А по-второму?

Хозяин говорит что квартира была инвестирована на стадии фундамента. Без ипотеки и кредитов. Дом построен. Ключи есть. Документов нету. Должны быть до нового года.

Как мне в таком случае безопасно купить квартиру? Чтобы в будущем не остаться без нее. Какие документы нужно потребовать в хозяина и застройщика?

23 сен 2015, 11:20

23 сен 2015, 15:40

23 сен 2015, 15:55

23 сен 2015, 16:02

23 сен 2015, 16:21

23 сен 2015, 16:22

Это законодательно регламентировано? Получается как бы допустимая статистическая погрешность?

23 сен 2015, 16:41

в договорах это у всех четко прописано, это стандартная практика почти всех застройщиков.

23 сен 2015, 16:50

23 сен 2015, 17:10

У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

» Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 — 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас — 0,3;
для лоджій — 0,5;
для засклених балконів — 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.»

23 сен 2015, 17:58

Romson писал(а):
У вас должен быть договор первого инвестора (если это была переуступка), там изложен порядок взаиморасчётов после обмеров. Есть инструкция о порядке проведения технической инвентаризации: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01 на основании которой проводят обмеры и подсчёт (ознакомьтесь с п.п. 3.2, 6.1, 6.2).

» Внутрішній обмір приміщень здійснюється (з точністю до 1 см)
по всьому периметру за розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на висоті 1,10 — 1,30 м від підлоги (без врахуванням плінтусів), з одночасним обміром дверей, печей, виступів та інших елементів.
Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень
квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас — 0,3;
для лоджій — 0,5;
для засклених балконів — 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0.»

Да, первичный договор у меня есть. Насколько я понял, квартиру оформляли на своего гендиректора, якобы для того, чтобы запустить процесс строительства. В договоре купли-продажи(первичном)сказано, что «сумма не является окончательной и подлежит пересчёту после полного завершения строительства объекта, а именно, конечная сумма по данному договору будет корректироваться сторонами с учётом фактической конечной площади квартиры согласно данного Договора (такая площадь берётся согласно данных технического паспорта дома) путём перерасчёта суммы указанной в п.3.1. данного договора с учётом площади отклонения (в большую или меньшую сторону) исходя из фактической общей площади объекта и стоимости одного квадратного метра, определённого в долларах США на момент пересчёта» В том же пункте (3.1.) говорится, что стоимость одного квадратного метра составляет 5300 грн, что эквивалентно 409,27 долларов США согласно курса НБУ на день подписания договора.

Вот, поэтому я и спрашиваю, могу ли я претендовать на возврат денежных средств, имея договор переуступки и договор купли-продажи первого инвестора? И исходя из договора, я понял, что перерасчёт должен происходить отталкиваясь от суммы 409,27 доллара? Или всё же от суммы 5300 грн эквивалентной курсу доллара (согласно НБУ) на момент перерасчёта?

По договору заявленная площадь 64,2 кв.м. По техпаспорту — 63,8. Но суммировав площади всех помещений, указанных в техпаспорте, я получил цифирь в 63,77 кв.м.

Приведу пример гостиной. Размеры 4,98 х 4,17. Площадь — 20,8, хотя если перемножить, то получится 20,7666. При округлении — 20,77. И так, в каждом помещении, где в большую, а где в меньшую сторону. Общая, как я уже говорил, получилась чуть меньше — на 0,03 кв.м.