Право собственности на земельные участки и иные вещные права

Право собственности на земельные участки и иные вещные права

Согласно ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК.

В соответствии с п.4 ст.27 Земельного кодекса из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами. Это военные объекты, объекты атомной энергетики и т.д.

Согласно ст. 261 ГК земельный участок как объект права собственности имеет следующие признаки:

· Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

· Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

· Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Согласно ст. 263 ГК собственник земельного участка может на нём возводить любые постройки, на которые имеет право собственности, если иное не предусмотрено законом, разрешать строить здания и сооружения другим лицам.

В ст. 264 законодатель закрепил права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В статье 265 ГК законодатель определил, что основания приобретения права наследственного пожизненного владения земельным участком определяется в Земельном кодексе.

Согласно ст. 21 Земельного кодекса право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Согласно ст. 266 ГК на участке, находящимся в пожизненном наследуемом владении владелец может возводить здания и сооружения, сдавать его в аренду (п.1 ст. 267 ГК), но не имеет право его отчуждать (п.2 ст. 267 ГК).

Статья 269 ГК закрепляет основания владения и пользования землей на праве постоянного пользования

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью, а также передавать его в аренду и безвозмездное срочное пользование с разрешения собственника участка (ст. 270 ГК).

В ст. 271 ГК законодатель закрепил право пользования земельным участком собственником недвижимости. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 272 ГК при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Статья 274 ГК определяет право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Собственник недвижимого имущества — земельного участка, другой недвижимости — вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка — соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком — сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно ст. 275 ГК Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Согласно ст. 277 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Согласно ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, как и на любое другое имущество.

Согласно ст. 279 ГК земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Данная операция подлежит государственной регистрации на общих основаниях, предусмотренных для сделок с недвижимостью.

Согласно ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Согласно ст. 281 плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд — выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ст. 282 если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о необходимости выкупа участка для государственных и муниципальных нужд.

Согласно ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок в соответствии со ст. 285 ГК может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования определяется ст. 286 ГК. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В соответствии со ст. 287 ГК прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством, а именно в ст. 54 Земельного кодекса.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда.

uristinfo.net

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в зе­мельном праве — одна из правовых форм реализации отноше­ний земельной собственности. Их обладателю они предостав­ляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок и господство над ним.

Право собственности на землю является главенствую­щим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распро­странение в современном российском законодательстве, осо­бенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком; право ограниченного пользова­ния земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно оп­ределенный на местности и имеющий соответствующий када­стровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматри­вается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216,264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отли­чия в регулировании реализации права постоянного (бессрочно­го) пользования земельным участком, предусмотренные земель­ным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре­доставляются только государственным и муниципальным уч­реждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, со­гласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государст­венной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения го­сударственного или муниципального органа, уполномочен­ного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предостав­ляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собствен­ность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его по­стоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», прива­тизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип уста­новления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт — решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридиче­ским лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помеще­ния в здании, расположенном на неделимом земельном уча­стке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования зе­мельным участком для осуществления своих прав на закреп­ленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же вре­мя, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускает­ся внесение права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций. Юридические лица, за исключением ука­занных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ. Выделя­ют два вида оснований прекращения этого права. Так, воз­можно прекращение права постоянного (бессрочного) пользо­вания по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок закреплены в ст. 53 ЗК РФ. Вторая группа оснований связана с принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­стком, причем решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматрива­ет следующие случаи:

  • использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
  • использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель­скохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки;
  • неустранение совершенных умышленно следующих зе­мельных правонарушений:
  1. отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об­ращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, исполь­зовании, транспортировке, повлекшие за собой причи­нение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  2. нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо ох­раняемых природных территорий, земель природо­охранного, рекреационного назначения, земель истори­ко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
  3. систематическое невыполнение обязательных мероприя­тий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
  4. систематическая неуплата земельного налога;
  5. неиспользование в случаях, предусмотренных граждан­ским законодательством, земельного участка, предназна­ченного для сельскохозяйственного производства либо жи­лищного или иного строительства, в указанных целях в те­чение трех лет, если более длительный срок не установленфедеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован поназначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об­стоятельств, исключающих такое использование;
  6. изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ;
  7. реквизиция земельного участка в соответствии с прави­лами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ.

Принудительное прекращение права постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком (так же как и пра­ва пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после на­ложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административно­го взыскания уполномоченным исполнительным органом го­сударственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земель­ного законодательства, выносится предупреждение о допу­щенных земельных правонарушениях с последующим уве­домлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

  1. указание на допущенное земельное правонарушение;
  2. срок, в течение которого земельное правонарушениедолжно быть устранено;
  3. указание на возможное принудительное прекращениеправа на земельный участок в случае неустранения зе­мельного правонарушения;
  4. разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры прину­дительного прекращения прав на земельный участок;
  5. иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительст­вом Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении зе­мельных правонарушений в установленный срок исполнитель­ный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный уча­сток ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком соответствующий исполнительный ор­ган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекраще­ния права на земельный участок с приложением акта в орган го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вре­да (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступ­ления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответствует аналогичному ти­тулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюде­ния требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответ­ствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования зе­мельным участка переходит в порядке правопреемства.

Право собственности на земельные участки и иные вещные права

Отношения собственности занимают главенствующее положение в системе общественных отношений, регулируе­мых правом. Возникнув на ранних этапах развития человече­ства (присвоение древними людьми своей добычи), собствен­ность представляет основу, становой хребет любого общест­венного строя и общества. С одной стороны, обладание собст­венностью связывается с обладанием властью, в том числе го­сударственной. С другой — собственность ассоциируется с дос­татком, богатством его обладателя.

Право собственности на землю представляет собой со­вокупность юридических норм, регулирующих общест­венные отношения в области владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Право собственности вообще, в том числе и на землю рассматривается в двух аспектах:

  • как правовой институт (право собственности в объектив­ном смысле);
  • как совокупность правомочий конкретного собственника (право собственности в субъективном смысле).

Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения собственности на землю и содержащихся в различных отраслях российского права (конституционного, гра­жданского, земельного и др.). Право собственности на землю в объективном смысле — это один из ключевых институтов зе­мельного права, обладающий универсальным характером.

Под правом собственности на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принад­лежащим ему определенным земельным участком (или его частью) своей властью и своем интересе путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоре­чащих закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц.

Традиционно в практике и теории земельного права под понятием «право собственности на землю» понимается имен­но право собственности в субъективном смысле, включающее в себя три указанных правомочия. Классическая триада пра­вомочий, предусмотренных гражданским законодательством, которыми обладает собственник имущества, не имеет никаких принципиальных отличий от правомочий собственника зе­мельного участка. В то же время, содержание правомочий соб­ственника на землю, выражающееся в их правах и обязанно­стях, имеет очевидную специфику, которая нашла отражение в законодательстве (например, ст. 40-43, ряд других статей Зе­мельного кодекса РФ) и заключается в более жестком законо­дательном закреплении прав и обязанностей собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при их использовании.

Правомочие владения означает установленную законом фактическую принадлежность материальных ценностей, в том числе земельных участков конкретному лицу. Владение -это фактическое обладание вещью, физическое господство над ней. Таким образом, правомочие владения землей означает основанную на законе возможность фактического обладания земельным участком или его частью. Владеть зем­лей может и несобственник, но только в соответствии с зако­ном (например, арендатор земельного участка). В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой на­селенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение зем­лей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограничено. По­этому владение землей проявляется в виде установления и за­крепления границ земельного участка на местности (в натуре) путем возведения межевых линий и пограничных знаков.

Правомочие пользования — это основанная на законе возмож­ность эксплуатации материальных ценностей, извлечения из них полезных свойств и доходов с целью удовлетворения производст­венных и личных нужд. Правомочие пользования землей выражается в допустимой законом возможности хозяйственной и иной эксплуатации земельного участка, извлечении из него по­лезных свойств и использовании для удовлетворения иных по­требностей. Правомочием пользования земельным участком об­ладает либо его собственник, либо владелец.

Наконец, правомочие распоряжения выражается в предос­тавлении собственнику возможности изменять (определять) юридическую судьбу принадлежащих ему материальных цен­ностей, например — земельного участка. У владельца-несоб­ственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он об­ладает им в ограниченном виде и только с согласия собствен­ника. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собст­венник по своему усмотрению может продать, подарить, обме­нять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, -то есть, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. В то же время, лицо, имеющее земель­ный участок на праве собственности, не вправе менять его це­левое назначение и вид разрешенного использования.

Право собственности на землю и природные ресурсы не является абсолютным и ограничивается общественно значи­мыми интересами. В соответствии с п. 2 ст. 36 Конституции РФ, собственник природных ресурсов свободен в осуществле­нии принадлежащих ему правомочий, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Кроме того, согласно ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданские права, в том числе право собствен­ности могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здо­ровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Что касается форм права собственности на землю, то в соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ, гл. III Земельного кодекса РФ, ст. 209-217 Гражданского кодекса РФ, в Россий­ской Федерации устанавливаются следующие формы земель­ной собственности: частная собственность; государственная собственность; муниципальная собственность; иные формы собственности. Государственную и муниципальную собствен­ность объединяют в публичную собственность 1 .

Следует отметить, что до 1990 года в России была единст­венная форма права собственности на землю и иные природные ресурсы — исключительная государственная, сущность которой состояла в том, что земля, ее недра, воды и леса были неизменной принадлежностью государства. В настоящее время в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом все фор­мы собственности, включая частную (п. 2 ст. 8 Конституции РФ).

4.5. Иные вещные права на землю

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распро-странение в современном российском законодательстве, осо-бенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) поль-зования земельным участком; право ограниченного пользова-ния земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий када-стровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования зе-мельным участком

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 264, 268). Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земель-ным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий-ской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в по-

стоянное (бессрочное) пользование земельные участки пре-доставляются только государственным и муниципальным уч-реждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, со-гласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государст-венной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения го-сударственного или муниципального органа, уполномочен-ного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предостав-ляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собствен-ность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», прива-тизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип уста-новления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно- правовой акт — решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридиче-ским лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном уча-стке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования зе-мельным участком для осуществления своих прав на закреп-ленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же вре-мя, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в дей-ствие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускает-ся внесение права постоянного (бессрочного) пользования зе-мельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер-ческих организаций. Юридические лица, за исключением ука-занных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматривает следующие случаи:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель-скохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранение совершенных умышленно следующих зе-мельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло-дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об-ращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, исполь-зовании, транспортировке, повлекшие за собой причи-нение вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо ох-раняемых природных территорий, земель природо-охранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, дру-

гих земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприя-тий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

неиспользование в случаях, предусмотренных граждан-ским законодательством, земельного участка, предназна-ченного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в те-чение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных об-стоятельств, исключающих такое использование;

изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК РФ;

реквизиция земельного участка в соответствии с прави-лами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ. Принудительное прекращение права постоянного (бес-срочного) пользования земельным участком (так же как и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после на-ложения административного взыскания в виде штрафа (п. 2 ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом го-сударственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земель-ного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уве-домлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения зе-мельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры прину-дительного прекращения прав на земельный участок;

иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении зе-мельных правонарушений в установленный срок исполнитель-ный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный уча-сток ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправле-ния, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользова-ния земельным участком соответствующий исполнительный ор-ган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган го-сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на зе-мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вре-да (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянно-

го (бессрочного) пользования соответствует аналогичному ти-тулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюде-ния требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования зе-мельным участка переходит в порядке правопреемства.