Регистрация права собственности долевое строительство

Оглавление:

Юридическое оформление права собственности на квартиру в новостройке

Юридическое оформление новой квартиры в собственность – обязательная процедура для любого участника долевого строительства, поскольку только после этого покупатель сможет полноценно распоряжаться приобретенной недвижимостью.

    Поделиться:

Квартиры в новостройках часто распродаются еще в процессе возведения здания. Когда длительный этап строительства дома уже позади, новоселам предстоит очень приятное событие – получение ключей от квартиры. Однако формально квартира все еще не принадлежит дольщику: для того, чтобы стать ее обладателем, необходимо провести юридическое оформление права собственности. Только после того, как участник долевого строительства будет зарегистрирован в государственном реестре в качестве собственника данного жилья, он станет его полноправным владельцем.

Когда можно приступать к регистрации?

Юридическое оформление права собственности происходит после того, как застройщик выполнит ряд мер, необходимых, чтобы получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Сначала БТИ осуществляет обмер квартир, чтобы зафиксировать их фактическую площадь. Затем новостройка проходит ряд комиссий и проверок, результатом которых и является получение разрешения на ввод в эксплуатацию, кстати сказать, именно на этом этапе возможны различные задержки во времени.

Когда все процедуры, связанные с разрешением на ввод в эксплуатацию дома позади, остается оформить последний документ – передаточный акт на квартиру. Этот документ подписывается между участником долевого строительства и самим застройщиком. Только после этого есть возможность начать юридическое оформление документа, который закрепит право собственности на новое жилье.

Выполняем регистрацию

Зарегистрировать квартиру в собственность дольщик может несколькими способами: при помощи застройщика, самостоятельно или через суд. Наиболее разумный и простой вариант юридического оформления квартиры в новостройке – через застройщика, который хорошо знаком со всеми деталями этого сложного процесса. В некоторых случаях, застройщик может потребовать доплату за данное действие. Насколько это правомерно, желательно уточнять у юристов на основе договора долевого строительства.

Осуществление государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке производится на основе ряда документов. Кроме документации, предоставленной застройщиком (разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.), для юридического оформления права собственности понадобятся такие документы, как:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • экспликация и поэтажный план из БТИ (получается самостоятельно);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • передаточный акт на квартиру;
  • заявление о государственной регистрации.

После того, как сдаются правильно составленные документы, процедура регистрации должна занимать не более месяца. После юридического оформления своего законного права на жилье, дольщик получает возможность прописаться в своей квартире, а также проводить с ней различные сделки: куплю-продажу, обмен, дарение, передачу в залог и т.д.

Регистрация права собственности возможна и в судебном порядке. Такая практика применяется тогда, когда застройщик не предпринимает усилий для того, чтобы юридическое оформление квартиры в собственность могло осуществиться в нормальном порядке. В этом случае, участником долевого строительства составляется исковое заявление (индивидуальное или коллективное), которое рассматривается в суде. Если требования дольщика суд признает правомерными, решение суда может послужить основанием для проведения регистрации права собственности.

В настоящее время, специалисты сходятся во мнении, что существующая система юридического оформления права на квартиру в новостройке весьма запутанна. Если регистрация проводится самостоятельно, помощь квалифицированных специалистов, способных прояснить детали каждого ее этапа, будет очень кстати. Это позволит дольщику свести к минимуму затраты времени, нервов и средств. Если с регистрацией возникают проблемы, то иногда случаются ситуации, когда участникам долевого строительства приходится подолгу жить в квартирах, которые формально им не принадлежат, несмотря на то, что плата за жилье была внесена своевременно. Поэтому к каждому этапу юридического оформления права собственности на квартиру в новостройке следует относиться очень внимательно.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

  • Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
  • частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
  • Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

05.03.2018 г. Основания для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства

Ответ: Основаниями для государственной регистрации дольщиком права собственности на объект долевого строительства являются разрешение на ввод в эксплуатацию дома, договор участия в долевом строительстве и передаточный акт.

Обоснование: В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон №214) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон №218) и настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 11 статьи 48 Закона №218 для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как установлено п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, среди прочих документов, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, орган государственной регистрации при обращении дольщика должен располагать разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, удостоверяющим факт окончания строительства объекта капитального строительства и его полное соответствие разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На основании пункта 5 статьи 16 Закона №214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество

Как правильно оформить квартиру в новостройке

Зарегистрировать квартиру – несложно, главное, чтобы ее построили.

Оформить в собственность проинвестированную квартиру – несложно. Фото: rapido.com.ua

Что необходимо для того, чтобы оформить право собственности на квартиру в новостройке, какие документы для этого нужны, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Инвесторам упростили жизнь

Последняя редакция Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868, в который внесены изменения в соответствии с постановлением Кабинета Министров от 13 августа 2014 № 337.

Согласно этому Порядку, упрощена процедура государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц.

Как сказано в официальном комментарии Укргосреестра, «раньше каждый гражданин, который инвестировал в многоквартирный жилой дом, должен был для регистрации своей квартиры принести полный перечень документов на весь дом. С 12 февраля 2014 года приносить определенный пакет документов на все здание будут застройщики, а каждый гражданин будет предоставлять документы только отдельно на свою квартиру».

«Таким образом, основной пакет документов подает застройщик после принятия новостройки в эксплуатацию», – говорит директор «Правовой группы «Юста», кандидат юридических наук Лидия Горбунова.

Необходимые документы

Что касается перечня документов, которые подает застройщик, то это:

  • документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;
  • документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
  • документ, который подтверждает присвоения объекту недвижимого имущества почтового адреса;
  • утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства;

Документы, которые подаются застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением.

«Для проведения государственной регистрации прав собственности на построенную квартиру или нежилое помещение инвестор (заявитель) должен подать заявление, форму и требования к заполнению которой установил Минюст. Заявитель при подаче заявления лично предъявляет органу государственной регистрации прав документ, удостоверяющий его личность», – говорит г-жа Горбунова.

В случае подачи заявления уполномоченным лицом, предъявляется и документ, подтверждающий его полномочия.

Вместе с заявлением заявитель подает органу государственной регистрации прав необходимые для государственной регистрации прав документы, а именно:

  • документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав и т.п.);
  • справку (выписку) из перечня лиц, которые принимали участие в инвестировании (финансировании) объекта строительства и по которым осуществляется государственная регистрация прав, выданная лицом, которое привлекало средства физических и юридических лиц (заказчиком строительства) об участии заинтересованного лица в инвестировании (финансировании ) объекта строительства;
  • технический паспорт на объект инвестирования (квартира, нежилое помещение и т.д.);
  • заверенные надлежащим образом копии всех указанных документов;
  • документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  • документ об оплате государственной пошлины.

В случае подачи документов не в полном объеме, государственный регистратор принимает решение о приостановлении рассмотрения заявления. Такое решение должно содержать рекомендации по устранению обстоятельств, послуживших основанием для его принятия.

«Заявитель должен выполнить эти рекомендации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с момента получения соответствующего решения. Если в течение пяти дней в орган государственной регистрации не поступили документы, подтверждающие устранение в полном объеме обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, государственный регистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прав», – акцентирует внимание Лидия Горбунова.

Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку из Государственного реестра прав, далее формирует Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и оформляет его в двух экземплярах, подписывает и заверяет печатью.

После получения заявителем свидетельства о праве собственности и выписки из Государственного реестра прав, он становится полноценным собственником недвижимого имущества.

Сколько это стоит

При оформлении права собственности на квартиру в новостройке, нужно будет внести обязательные платежи: 120 гривен за предоставление информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (извлечение свидетельства о праве собственности) и оплатить административный сбор (госпошлину). Его размер «привязан» к уровню минимальной зарплаты и зависит от площади квартиры, на которую оформляется документ. Так, если площадь до 100 кв. м, то админсбор составляет 0,07% от минимальной зарплаты (на сегодняшний день – 96,5 грн.), от 100 до 200 кв. м – 0,1% (137,8 грн), свыше 200 кв. м – 0,2% (275,6 грн).

Но если оплата 120 грн. за извлечение – обязательна для всех физлиц, то админсбор не обязаны платить некоторые категории льготников:

  • инвалиды первой и второй групп;
  • инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;
  • пострадавшие от Чернобыльской катастрофы 1-й и 2-й категорий безусловно;
  • пострадавшие от Чернобыльской катастрофы 3-й и 4-й категорий (при некоторых дополнительных условиях относительно времени их проживания или работы в опасной зоне).

Новые риски

В прошлом году Верховный суд Украины преподнес неприятный сюрприз покупателям первичного жилья. В своем постановлении от 18 ноября 2015 ВСУ заявил, что договор купли-продажи имущественных прав не дает покупателю самого права собственности на квартиру. Оно появится лишь после того, как недвижимость будет зарегистрирована согласно законодательству, а для этого надо достроить дом и сдать его в эксплуатацию.

Дальше суд разъяснил, что в украинском законодательстве вообще не предусмотрена возможность того, чтобы в суде можно было защищать право собственности на новопостроенный объект, поскольку в статье 331 Гражданского кодекса Украины дан исчерпывающий список оснований для возникновения права собственности на такие объекты. И там нет ничего о том, что таким основанием может быть решение суда.

Таким образом, сегодня инвесторы стали абсолютно беззащитным перед недобросовестным застройщиком.

«Это решение ВСУ означает, что люди, купившие квартиры в новостройках на этапе строительства, больше не смогут признать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке. Исходя из украинского законодательства, суд в принципе правильно расставил точки над «і» в этом деле, однако сделал это не в пользу инвесторов», – считает Александр Босенко, адвокат юридической фирмы Constructive Lawyers.

В данной ситуации покупателям «первички» рекомендуют очень ответственно относиться к выбору застройщиков и покупать будущие квадратные метры у компаний, которые исправно выполняют обязательства перед инвесторами.

Оформление квартиры в новостройке в собственность — порядок действий

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 (с изменениями от 3 июля 2016 г.) N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Как это повлияло на процедуру оформления в собственность квартиры в новостройке?

Суть нововведений в оформлении квартиры в новостройке

Новый закон существенно упрощают порядок регистрации недвижимости, в том числе в новостройке. Сроки государственной регистрации сокращаются, кроме того, зарегистрировать право собственности можно в любом регионе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Еще одно нововведение – доносить квитанцию об оплате госпошлины можно в течении пяти дней после сдачи документов.

Конечно, сама процедура регистрации начнется только после того, как вы подтвердите уплату пошлины, но отказывать в приеме документов без пошлины теперь не имеют права. В общем, многие изменения очень позитивные.

Но есть один настораживающий момент: отменяется такой документ, как Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Теперь вся информация о недвижимости и ее владельцах будет содержаться только в Едином государственном реестре недвижимости.

Собственно говоря, те, кто оформляет квартиру в новостройке, начиная с 2017 г., никакого подтверждающего документа не получат, что не очень удобно для тех, кто привык верить именно «бумажкам». Так же некоторые юристы видят «слабое место» нововведений в том, что теперь переоформлять квартиру можно в любом регионе. То есть, если вашу квартиру преступным образом переоформят на себя, вы об этом даже не узнаете.

Вот как комментирует эту ситуацию Мария Баст, председателя Ассоциации Адвокатов России за Права Человека, адвокат: «Единственным подтверждением права собственности является теперь отражение этого права в электронном реестре прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности в настоящее время утратило свою юридическую силу, на руки при оформлении права собственности свидетельство теперь не выдается. Единственное подтверждение – выписка из единого государственного реестра, действующая на момент выдачи. Выписка подтверждает только то, что на момент ее получения человек является собственником. Соответственно, никто не гарантирует, что через короткое время в реестр не будут внесены изменения, лишающие собственника его права.

Дело в том, что на процедуру оформления права собственности новые изменения никак не повлияли, так как основанием для внесения изменений в реестр является, например, договор или решение суда – любой правоустанавливающий документ. Проблема в том, что внесение в реестр не предоставляет вам документа, подтверждающего, что человек собственник наравне с его регистрацией.

Если раньше был реестр и подтверждение в виде свидетельства, то теперь остался только реестр, а выписка – это лишь справка на текущий момент. Передача по договору, как и раньше, так и сейчас, означала лишь основание на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности, и Росреестр принимал решение, вносить ли изменения на основании представленных документов.

В нашем законодательстве момент перехода права собственности – это регистрация этого права в Росреестре, а не договор или иной правоустанавливающий документ.

Одной из мер, которая позволит защитить вас от дальнейших преступных действий с вашей квартирой, является следующее. В момент оформления новостройке в Росреесте, оставьте личное заявления, с просьбой не проводить регистрирующие сделки с вашей недвижимостью без вашего присутствия и не производить их в других регионах. Пока сложно сказать, как отнесутся регистрирующие органы к данном заявлениям и какая практика сложится но это – вполне разумные меры подстраховки при оформлении новостройки в собственность».

Оформление новостройки в собственность – почему так долго?

Очень часто бывает так, что застройщик возводит дом с опережением графика. И даже ключи все дольщики получают раньше ожидаемого. А документов о собственности (по новому закону – просто регистрации в Росреестре) приходится ждать годы.

Все дело в том, что перед тем, как дольщики оформят новостройку в собственность, застройщик должен проделать множество процедур. Некоторые из них затягиваются. Для владельца новостройки затянувшееся ожидание неудобно по многим параметрам. Пока вы не являетесь зарегистрированным собственником, вы не можете зарегистрироваться по месту жительства в своей квартире, не можете воспользоваться льготами, положенными собственникам первого жилья. В том числе, и на оплату коммунальных услуг. Особенно это неудобно для тех покупателей новостроек, которые не имеют постоянной регистрации в московском регионе.

И еще: в промежуток между сдачей-приемкой дома и регистрации права собственности на квартиру вы вообще не сможете ничего сделать со своей новостройкой (в плане купли-продажи).

Что должен сделать застройщик, чтобы вы могли зарегистрировать новостройку?

Прежде всего, получить разрешение на введение дома в эксплуатацию (с этого все начинается, без него вам не имеют права выдавать ключи). Составить протокол о распределении жилой и коммерческой площади. Данная процедура актуальная для очень многих современных жилых комплексах, первые этажи которых отведены под инфраструктурных арендаторов. Получить в БТИ паспорт на вновь возведенный дом и поставить его на кадастровый учет. Присвоить дому почтовый адрес.

Очень часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик покрывает «расходы, связанные с государственным кадастровым учетом квартиры, в том числе расходы по изготовлению (выдаче) документов государственного кадастрового учета, расходы по технической инвентаризации Квартиры, расходы по оформлению кадастрового паспорта на Квартиру, расходы на оформление любых документов, которые необходимы для государственной регистрации права собственности Участника на Квартиру».

Так что приготовьтесь платить еще до начала процесса регистрации новостройки.

Вот когда застройщик выполнит все необходимые процедуры, дойдет очередь и до оформления вашей квартиры в новостройке в собственность.

Сколько стоит оформление новостройки в собственность?

Многие застройщики занимаются оформлением новостроек в собственность централизованно и чаще всего – за плату (иногда бывают маркетинговые акции, в рамках которых обещают бесплатное оформление квартиры в собственность). Разброс цен довольно велик – от 10 тыс. рублей (самая разумная и «реальная» цифра) до 50 тыс. рублей и выше.

Некоторые эксперты считают, что если оплату за оформление новостройки в собственность берут в момент подписания договора долевого участия – то это навязанная и не совсем законная услуга (т.к. квартиры де-факто нет, существует риск, что ее и не будет, если застройщик не выполнит своих обязательств по договору долевого участия в строительстве).

В любом случае не забывайте, что ваше право, как покупателя, внимательно подсчитать все сопутствующие расходы, и решить, выгодно ли покупать именно эту квартиру.

Может так оказаться, что в момент заключения договора возможность переложить на застройщика хлопоты по оформлению новостройки в собственность казалась привлекательной. Но потом финансовое положение изменилось и появилось желание сэкономить средства. Обидно, если договор не будет позволять делать это

Итак, какие документы понадобятся для регистрации квартиры в новостройке? Прежде всего, паспорта всех участников долевого строительства. Акт приема-передачи квартиры. Далее, в зависимости от того, по какой схеме вы покупали квартиру в новостройке — собственно договор участия в долевом строительстве со штампом государственной регистрации или договор переуступки прав требования, тоже со штампом государственной регистрации.

Разрешения органов опеки и попечительства, если один из владельцев будет несовершеннолетним (а такое происходит, например, если квартира приобретается с участием материнского капитала). Кадастровый паспорт с экспликацией (планом) квартиры (застройщик организует централизованный обмер квартир БТИ).

Если квартира приобреталась с использованием банковского кредита и вместе с оформлением собственности на нее будет оформлен залог, то нужно принести еще и кредитный договор. Все документы предоставляются в оригинальном виде с ксерокопиями.

Заявление о государственной регистрации права собственности сейчас заполняется в электронном виде. Размер государственной пошлины в 2017 году составляет 2000 рублей.

Подать документы на государственную регистрацию квартиры в новостройке можно и по доверенности.

Тонкий момент: что происходит, если дольщик умирает, не успев оформит новостройку в собственность. Как поясняет Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», случаи, когда дольщик умирает, не успев получить ключи от квартиры, не исключены на практике.

Разумеется, квартира «не уходит» застройщику. Начинается процедура вступления в наследство, и в течение полугода наследники должны объявить об их правах на причитающееся им имущество, включая требования на квартиру в приобретенной новостройке. Нотариус, которому предоставляется ДДУ, помогает оформить необходимые документы: а именно свидетельство о праве на наследство. Его нужно предоставить на этапе приемки квартиры, помимо паспорта и договора ДДУ.

Важно: по новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день (абз. 6 п. 3 ст. 13 действующего закона о регистрации, п. 9 ч. 1 ст. 16 нового закона о регистрации)

После того, как вы оформите новостройку в собственность, вы можете зарегистрироваться по данному адресу. Не забудьте проверить, что оплата коммунальных теперь рассчитывается с учетом местных льгот.

Для справки, сегодня в Московской области стоится около 27 млн. кв. м жилья. Московская область является по этому показателю лидером в стране. Так, только за первые три квартала 2016 г. в Московской области было введено 5.4 млн кв. метров жилья, что составило 11% от всего жилья, построенного в России за этот период.