Регистрация сделок гк рф

Ст. 164 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 164. Государственная регистрация сделок.

Имеет ли право новый собственник помещения выселить арендатора, если на момент продажи имущества долгосрочный договор аренды не прошел государственную регистрацию?

Согласно норме ст. 164 ГК РФ, правовые последствия сделки наступают после её государственной регистрации, если таковая предусмотрена законом. То есть только после завершения регистрации сделка считается состоявшейся.

Поэтому, если толковать статью 164 ГК РФ буквально, долгосрочный (то есть сроком более года) договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, считается не вступившим в силу. То есть новый собственник может выселить арендатора из помещения на основании недействительности арендного договора.

Однако ситуация будет разрешена иначе в случае, если прежний собственник, перед заключением договора купли-продажи имущества, поставил в известность покупателя о наличии такого обременения.Если новый собственник согласился приобрести имущество, зная, что оно обременено правами третьих лиц (правом аренды), а после перехода права собственности выселяет арендаторов, то он злоупотребляет своим правом.

Право сдавать помещение в аренду или наем принадлежит его собственнику. Но передача права собственности другому лицу при продаже не служит основанием для расторжения договора аренды, заключенного до совершения этой сделки.

Согласившись приобрести недвижимость, которой по факту владеет арендатор, собственник фактически выражает согласие на сохранение отношений, вытекающих из договора аренды.

Таким образом, даже если договор аренды не прошел процедуру гос. регистрации, он остается в силе и для нового собственника, если на момент совершения сделки тот, как покупатель, знал о наличии этого договора.

Если же продавец до подписания договора не уведомил покупателя о том, что на имущество распространяются права третьих лиц, договор купли-продажи можно вовсе расторгнуть на этом основании.

Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к договору ипотеки?

Правовые последствия сделки напрямую связаны с фактом её государственной регистрации (п 1 ст 164 ГК РФ).

Второй пункт ст 164 ГК РФ указывает, что сделка по изменению условий уже существующей зарегистрированной сделки также подлежит государственной регистрации.

Дополнительное соглашение к договору ипотеки является сделкой, меняющей условия самого ипотечного договора. Таким образом, если сам договор ипотеки подлежал гос. регистрации, то и дополнительное соглашение к нему необходимо обязательно зарегистрировать.

Отношения, созданные на основании договора ипотеки, регулируются Федеральным законом №102-ФЗ “Об ипотеке”. В 2013 году в законодательство в этой сфере было реформировано. Согласно внесенным изменениям, государственная регистрация договоров ипотеки более не является обязательной.

На основании этих изменений, ипотечные договоры, заключенные после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу сразу с момента подписания.

Дополнительные соглашения к ипотечным договорам, заключенным после указанного срока, соответственно, также регистрировать не нужно.

То есть регистрация необходима лишь тем дополнительным соглашениям, ипотечные договоры по которым заключены до 01.07.14 включительно.

Исключения составляют те соглашения, на основании которых необходимо вносить изменения в государственную запись об ипотеке. Это происходит, когда изменяются существенные условия договора, такие как срок договора, его предмет или оценка стоимости.

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

Текущая редакция ст. 164 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

(Статья в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2013 года Федеральным законом от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ.

Комментарий к статье 164 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правовой режим государственной регистрации сделок. Как следует из статьи, государственная регистрация не является формой сделки, но применяется к сделкам определенной формы, а именно — письменной. При этом государственная регистрация возможна как в отношении сделок, совершенных в простой письменной форме, так и в случае нотариально удостоверенных сделок.

Государственная регистрация сделки — такой юридический факт, с которым законодатель связывает действительность сделки (формулировка п.1 комментируемой статьи является законодательной новеллой, введенной с 01.09.2013). Законодатель установил, что посредством государственной регистрации государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение гражданских прав.

Подавляющее большинство сделок, подлежащих государственной регистрации, — это сделки с недвижимым имуществом (о понятии недвижимого имущества см. ст. 130 ГК РФ и комментарий к ней).

2. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации недвижимости устанавливаются ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, другими нормативными правовыми актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

3. Еще одной законодательной новеллой является п.3 комментируемой статьи, согласно которому государственной регистрации подлежат те сделки, которые направлены на изменение условий зарегистрированной сделки (например, дополнительные соглашения к договору ипотеки и пр.).

4. Применимое законодательство:
— ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847;
— постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219;
— постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

5. Судебная практика:
— постановление ФАС Центрального округа от 03.12.2013 по делу N А14-2643/2013;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 по делу N А33-13257/2010;
— постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А29-1603/2009;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 N 07АП-4704/2009 по делу N А45-16528/2008.

Консультации и комментарии юристов по ст 164 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 164 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок (действующая редакция)

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 164 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правовой режим государственной регистрации сделок. Как следует из статьи, государственная регистрация не является формой сделки, но применяется к сделкам определенной формы, а именно — письменной. При этом государственная регистрация возможна как в отношении сделок, совершенных в простой письменной форме, так и в случае нотариально удостоверенных сделок.

Государственная регистрация сделки — такой юридический факт, с которым законодатель связывает действительность сделки (формулировка п. 1 комментируемой статьи является законодательной новеллой, введенной с 01.09.2013). Законодатель установил, что посредством государственной регистрации государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение гражданских прав.

Подавляющее большинство сделок, подлежащих государственной регистрации, — это сделки с недвижимым имуществом (о понятии недвижимого имущества см. ст. 130 ГК РФ и комментарий к ней).

2. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации недвижимости устанавливаются ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, другими нормативными правовыми актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

3. Еще одной законодательной новеллой является п. 2 комментируемой статьи, согласно которому государственной регистрации подлежат те сделки, которые направлены на изменение условий зарегистрированной сделки (например, дополнительные соглашения к договору ипотеки и пр.).

4. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847;

— Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219;

— Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

5. Судебная практика:

— Постановление ФАС Центрального округа от 03.12.2013 по делу N А14-2643/2013;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 по делу N А33-13257/2010;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А29-1603/2009;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 N 07АП-4704/2009 по делу N А45-16528/2008.

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

Новая редакция Ст. 164 ГК РФ

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Комментарий к Ст. 164 ГК РФ

1. Государственная регистрация не является формой или элементом формы сделок. Это иная юридическая конструкция, обеспечивающая правовую значимость совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки.

Государственная регистрация сделок представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, а также является единственным доказательством существования зарегистрированных и права, и сделки.

2. В соответствии с комментируемой статьей государственной регистрации подлежат следующие сделки:

— ипотека (п. 4 ст. 339 ГК РФ);

— продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);

— аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

— доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. ГК предусматривает, что государственной регистрации на основании закона могут подлежать и движимые вещи. Специального законодательства в этой области пока нет. Государственную регистрацию сделки (или права) следует отличать от регистрации с целью статистики, учета, безопасности и т.д. (регистрация автотранспорта, оружия и пр.). Такая регистрация на гражданско-правовой режим сделки в целом не влияет.

Государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности (Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О).

Другой комментарий к Ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК РФ). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.

2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества — Законом о регистрации прав на недвижимость.

3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

Статьи по теме

Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловлено несколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду- сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам. Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. К примеру, требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепции предлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установления законом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество). Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующих осуществления государственной регистрации, было существенно сокращено, при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которой предусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме, допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловлено несколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду- сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам. Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. К примеру, требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепции предлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установления законом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество). Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующих осуществления государственной регистрации, было существенно сокращено, при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которой предусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме, допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

Хотя п. 1 ст. 164 ГК РФ направлен в первую очередь на определение момента возникновения правовых последствий сделки, требующей государственной регистрации, в то же время это положение учитывает рекомендацию, изложенную в Концепции. поскольку предусматривает, что госрегистрация сделок имеет место в случаях, установленных законом. В отличие от предыдущей редакции, новая версия п. 1 ст. 164 ГК РФ никаким образом не ограничивает возможность государственной регистрации сделки, объектом которой является не вещь, если регистрация специально закреплена законом.

Ранее в п. 1 ст. 165 ГК РФ говорилось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность). Данное положение неоднократно подвергалось критике.

В старой редакции Гражданского кодекса РФ отсутствовали общие положения о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок. Если п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривал ничтожность в качестве общего правила при несоблюдении нотариальной формы, то такое же последствие для сделок, нарушающих требование об обязательной регистрации, имело место, если это специально было предусмотрено законом. В то же время согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Новая редакция п. 1 ст. 164 ГК РФ определяет общие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации. Так, если законом предусмотрена регистрация сделки, то правовые последствия по ней наступают после регистрации. Если читать эту норму буквально, то получается, что незарегистрированные сделки должны считаться незаключенными (несостоявшимися) и не порождать прав и обязанностей, на которые они направлены, за исключением прав и обязанностей сторон по регистрации (последнее верно, поскольку на этот счет предусмотрено специальное правило — п.п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ). Такой подход не вполне согласуется с позицией ВАС РФ.

К примеру, в п. 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 говорится о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Если же стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но по каким-то причинам не зарегистрировали его, то это вовсе не свидетельствует о его незаключенности. Если суд установит, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то тогда они связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Несмотря на то, что данный подход ВАС РФ появился до принятия поправок в ГК РФ, он и сейчас остается актуальным. Об этом свидетельствует принятое Президиумом ВАС РФ информационное письмо от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор), в котором интерес представляют два момента.

Во-первых, положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (п. 2 Обзора). При этом в содержании названного пункта прямо отвергается подход, отказывающий в признании того, что сделка, несмотря на наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условия договора, до ее государственной регистрации порождает какие-либо правовые последствия, кроме предусмотренных п. 3 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013, а сейчас схожие нормы содержатся в п. 2 ст. 165 ГК РФ), поскольку договор считается заключенным с момента регистрации.

Напротив, совершенный в надлежащей форме договор со всеми существенными условиями, но не прошедший необходимую госрегистрацию уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Такой договор может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после госрегистрации. Оспорить договор можно по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Во-вторых, п. 3 Обзора закрепляет положение о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В качестве аргументов в пользу такого решения можно привести то, что по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о таком договоре. В этом пунтке Обзора речь шла о договоре долгосрочной аренды, который не был зарегистрирован. Суды пришли к выводу, что такой договор не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях спорного соглашения, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него оговоренную плату. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иное толкование норм о регистрации договора аренды будет способствовать недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При отсутствии требуемой государственной регистрации правовые последствия не возникают только для третьих лиц.

Сделка, которая предусматривает изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Это положение отвечает на критику авторов Концепции о том, что действующее законодательство не содержит общих положений о необходимости регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о госрегистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. Однако если развить идею, отстаиваемую ВАС РФ, изменения, согласованные сторонами, в отсутствие их государственной регистрации, порождают правовые последствия для них самих, но никак не касаются третьих лиц.

Аналогичное правило предлагается и для расторжения договора, зарегистрированного в установленном законом порядке. Так, согласно п. 7 проекта постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» (по состоянию на 28.11.2013) такой договор считается расторгнутым с момента достижения сторонами соглашения об этом либо с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ) или осуществления одностороннего отказа от договора вне зависимости от даты погашения записи о государственной регистрации договора. Однако в силу принципов публичности и достоверности государственных реестров (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) стороны зарегистрированного договора не вправе до государственной регистрации расторжения договора в отношениях с третьими лицами ссылаться на факт его расторжения, за исключением случаев, если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор был расторгнут (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок

В рамках подготовки тома (условно — третьего) комментария к ГК РФ, посвященного сделкам (проект #глосса), выкладываю проект комментария к ст. 164 Кодекса, посвященной государственной регистрации сделок. Буду рад замечаниям и предложениям!

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

1. Государственная регистрация сделок, то есть, специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.

1.1. Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки – чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационного действия.

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности. В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым – защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку.

В случае же если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки.

1.2. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под «правовыми последствиями сделки», которые упоминаются в п. 1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации — нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет регистрации сделки — она не может быть противопоставлена третьим лицам). Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров. Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.

Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), или – если договор является реальным – с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки.

Например, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации. Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам – к их числу относятся (а) следование аренды за вещью при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), (б) преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), и (в) защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды2.

1.3. Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц. Равным образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора). Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешниv эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован.

Описанные правовые позиции в отношении договора аренды недвижимости и его государственной регистрации устоялись в судебной практике (см: постановление Президиума ВАС РФ № 4905/11 от 06.09.2011, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014, СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273). Таким образом, идея о том, что государственная регистрация договора аренды осуществляется для целей противопоставления прав арендатора недвижимости третьим лицам? является сегодня доминирующей в российском частном праве.

1.4. Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму случаю, в котором законодатель вводит государственную регистрацию сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). В соответствии с практикой Президиума ВАС РФ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве рассматривается как способ придания эффекта публичности договорным отношениям дольщика и застройщика во избежание так называемых «двойных продаж» (заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижимости с несколькими лицами). Иными словами, для того, чтобы дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права по договору с застройщиком (право требовать передачи в собственность помещения именно ему), этот договор должен быть зарегистрирован (постановление Президиума ВАС РФ № 15510/12 от 12.03.13; этот подход был поддержан и ВС, см. СКАД ВС № 309-ЭС16-14273). Однако «внутренние» отношения застройщика и дольщика возникают с момента подписания договора, но не его регистрации. Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или договором, возникают с момента подписания договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные действия также должны считаться существующими с момента заключения договора.

В уже упомянутом деле № 15510/12 Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отношении застройщика о передаче жилого помещения может быть установлено в реестре кредиторов застройщика даже в случае если договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию: «Отсутствие регистрации . не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве».

1.5. Государственная регистрация не является формой сделки. Это следует, в частности, из положений п. 2 ст. 165 ГК РФ: «Если сделка совершена в надлежащей форме, но не одна из сторон уклоняется от ее регистрации, …». Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие государственной регистрации сделки как нарушение формы сделки, которое влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 и 163 ГК РФ.

1.6. В первоначальной редакции Кодекса содержалось довольно много норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли права на недвижимости либо результаты интеллектуальной деятельности (см. в особенности ст. 8.1 ГК РФ).

Это связано с тем, что прежний подход — регистрация и прав на указанные объекты (всегда), и сделок с ними (в некоторых, прямо установленных законом случаях) — основывался на смешении двух типов регистрационных систем: транскрипционно-инскрипционной (французской) регистрационной системы, предполагающей регистрацию (всех) сделок с недвижимостью и системой поземельных книг (немецкой регистрационной системой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимости. Первая регистрационная система основана на посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках располагается в разделах реестра, открываемых на каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая же регистрационная система имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга, в одном из разделов которой ведутся записи о собственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.

В целом пообъектная система регистрации прав была признана более удобной для оборота и поэтому с 1 марта 2013 года (дата вступления в силу Федерального закона № 302-ФЗ, «открывшего» реформу ГК РФ) началась фактически процедура демонтажа правил о регистрации договоров и переход исключительно на систему регистрации прав на имущество. Вновь вводимые правила о регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию прав (обременений), но не сделок, на основе которых они возникают, ср. напр. новые правила о государственной регистрации найма жилых помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения (но не договора!).

1.7. Кроме того, легко заметить, что законодатель, вводя в 90-х годах положения о регистрации сделок, явно преследовал одновременно две цели.

Во-первых, ввести путем установления требования о государственной регистрации сделки, суррогат обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (которое было фактически отменено в 90-е годы) и, тем самым, предоставить хотя бы какую-то защиту более слабым в правовом и общесоциальном смыслах сторонам сделок с недвижимостью (в первую очередь, жилой). Таковы были нормы о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (при том, что купля нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала), мены жилыми помещениями, дарения, ренты, ипотеки.

Во-вторых, законодатель явно стремился путем установления требования о государственной регистрации некоторых договоров ввести систему оглашения этих сделок, дабы защитить третьих лиц от неинформированного вступления в правовой контакт со сторонами этих сделок (например, требование о государственной регистрации договора аренды недвижимости было введено для того, чтобы защитить покупателей недвижимости от возможного существования долгосрочной аренды, о которой покупателю было бы не известно; требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве было введено, чтобы исключить возможность т.н. «двойных продаж» недвижимости в строящихся домах).

В ходе реформы ГК судьба этих разных правовых решений сложилась по-разному, Первая группа сделок, ранее объявленных подлежащими регистрации, была освобождена от нее с 01.09.2013, и, потенциально, в их отношении в будущем должна быть возвращена обязательная нотариальная форма сделки. Вторая же группа сделок, в отношении которых введено требование о государственной регистрации, сохранила регистрацию как атрибут сделки, и, как уже описывалось выше, сначала судебная практика, а затем и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ довольно серьезно развили идею непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок.

1.8. Государственная регистрация сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо объявил сделку подлежащей регистрации (как уже упоминалось, в настоящий момент законодатель объявляет подлежащими регистрации только две сделки — договор аренды недвижимости на срок год и более и договор участия в долевом строительстве) (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае если законодатель не предусмотрел государственную регистрацию договора соответствующего вида, стороны не вправе обращаться с заявлением о регистрации совершенной ими сделки (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

1.9. Государственную регистрацию сделок, установленную федеральным законодателем, следует отличать от учета тех или иных договоров, правила о котором вводились (или могут быть введены) местными органами власти. Последний осуществляется в статистических целях, в рамках проведения мероприятий по социальной политике и проч. Каких-либо частноправовых последствий наличие либо отсутствий такого рода учета договоров не влечет (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы сделки) является добровольным действием: стороны вправе совершить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не будет. Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на длительной срок здание; при этом стороны понимают, что здание составляет основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет стимулов тратить время и деньги на государственную регистрацию такого договора аренды, ведь он будет связывать их, создавая действительное правовое основания для пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.

1.10. Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе создавать препятствия для государственной регистрации другой сделки с тем же имуществом (например, вполне возможна аренда одной и той же вещи двумя арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью, см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). Это связано с тем, что такие договоры, заключенные одним лицом с несколькими контрагентами по поводу одной и той же вещи, порождают лишь конкурирующие обязательства этого лица перед контрагентами; факт наличия нескольких сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за собой недействительность этих сделок.

Однако законодатель может установить, что наличие зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом (напр. п. 39 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Это будет означать, что такой договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным между сторонами, породит ответственность застройщика перед дольщиком, но этот договор не может быть противопоставлен лицу, уже зарегистрировавшему свой договор в реестре.

1.11. Текущая судебная практика довольно противоречиво решает вопрос относительно того, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц, либо же третьи лица помимо этого также должны быть добросовестными, то есть, не просто не знавшими, но и не должными знать о совершенно, но не зарегистрированной сделке. Например, в соответствии с положениями ст. 8.1 (абз. 2 п. 6) и 51 (абз. 2 п. 2) ГК РФ, отсутствие записей в реестре имеет значение только для тех, кто не знал и не должен был знать о недостоверности реестра, то есть, добросовестных лиц; лица, знавшие или должные знать о действительном положении дел, не могут ссылаться на записи в реестре. При этом в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных договоров, указание на то, что это положение действует исключительно в отношении добросовестных лиц, не содержится.

В постановлении Пленума ВАС РФ № 98 от 25.12.2013 (относительно незарегистированных договоров аренды, заключенных в период с 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что такие договоры непротивопоставимы только недобросовестным лицам, также отсутствует. Однако в информационном письме № 165 от 25.02.2014 (п. 4) Президиум ВАС все же подчеркнул, что принцип непротивопоставимости незарегистрированных сделок работает только против добросовестных третьих лиц.

Последнее решение кажется все же более предпочтительным. Например, тот факт, что покупатель знал (или должен был знать) о договоре аренды, но, невзирая на это, приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться положения ст. 617 ГК РФ. Такое решение в большей степени соответствует поиску баланса интересов нового собственника и стороны незарегистрированной сделки.

1.12. Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим лицам в частноправовых отношениях не означает, что точно такой же эффект незарегистрированная сделка должна иметь в публично-правовых отношениях. Например, в случае если публичное право связывает те или иные последствия именно с зарегистрированной сделкой (например, право на получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.), от требование публичного органа представить именно зарегистрированный договор должно обсуждаться не сквозь призму комментируемой статьи и положений п. 3 ст. 433 Кодекса, но через нормы публичного права, выдвигающего определенные требования к договору, например, аренды, представляемому в публичный орган для тех или иных целей.

Однако в случае, например, если публичное право не связывает правовые последствия именно с государственной регистрацией сделки, то они должны наступать вне зависимости от того, прошла ли сделка государственную регистрацию. Например, незарегистрированный договор аренды должен производить такие же налоговые последствия, как и зарегистрированный.

2. Описанные выше правовые последствия регистрации сделки имеют то же значение (конститутивное, то есть, придающее силу сделке в целом, и деклараторное, то есть, придающее силу сделке только в отношении третьих лиц) в отношении изменения и прекращения сделки.

2.1. Некоторое время назад возник вопрос о том, следует ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат государственной регистрации? Этот вопрос был порожден принципом, в соответствии с которым зарегистрировать можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа подлежащей государственной регистрации. В связи с тем, что относительно дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС скорректировал подходы судов, признав возможность государственной регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2.2. В случае если условия сделки, прошедшей государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения, а для третьих лиц — с момента государственной регистрации изменений.

Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию, но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения (СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273).

Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате, которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости (правовая позиция, содержащаяся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» более не актуальна).

2.3. Так же решается и вопрос относительно правовых последствий прекращения зарегистрированной сделки. Тот факт, что прошедший регистрацию договор был расторгнут по решению суда или соглашению сторон (или сторона отказалась от него в одностороннем порядке), либо имелись иные основания для прекращения обязательств по договору, но это не было зарегистрировано в реестре, не означает, что договор по-прежнему действует: для сторон сделки он прекратился. Но в отношении добросовестных третьих лиц, которые действуют, полагая, что зарегистрированный договор по-прежнему существует, он должен считаться существующим.

Например, представим, что договор аренды недвижимости был расторгнут его сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель не обратились в орган по регистрации с тем, чтобы погасить запись о государственной регистрации договора аренды. Здание было приобретено третьим лицом, добросовестно полагавшим, что аренда действует (например, в момент приобретения собственности на здание арендатор еще не возвратил владение зданием), и рассчитывавшим на доход от платежей арендатора.

В случае если будет доказано, что покупатель не должен был знать о том, что договор аренды был расторгнут предыдущим собственником, то арендатор будет обязан возместить убытки, возникшие у такого покупателя в связи с тем, что договор аренды к моменту перехода собственности был прекращен, так, как будто бы он (арендатор) уклоняется от надлежащего исполнения договора аренды. Это решение должно быть поддержано как при виновном бездействии сторон договора аренды, так и (особенно!) в той ситуации, когда арендатор и арендодатель намеренно скрывают от покупателя, что аренда прекращена, вводя того в заблуждение относительно будущих правовых последствий покупки недвижимости.

В случае же если недобросовестным (так как закон не устанавливает сроков, в течение которых стороны должны обратиться за регистрацией прекращения договора аренды, поэтому такое поведение не может быть квалифицировано как незаконное) было лишь поведение одной из стороны договора аренды (арендодателя или арендатора), то соответствующее лицо будет отвечать перед покупателем недвижимости за убытки. Очевидно, что ответственность арендодателя (продавца) будет охватывать убытки, причиненные тем, что договор аренды в действительности не существует (при этом существование договора аренды может как вытекать из договорных заверений, так и из подразумеваемого условия о наличии аренды, которое может быть отнесено к числу условий о качестве проданной вещи).

С ответственностью арендатора намного сложнее. По всей видимости, она возможна лишь в том случае если бездействие арендатора в части регистрации прекращения договора аренды будет нарушать стандарт разумного и добросовестного поведения (ст. 1, 10 ГК РФ). В целом, арендатор, зарегистрировавший аренду, может рассматриваться как лицо, принявшее на себя риски, связанные с публичностью аренды. Эти риски проще возложить на арендатора, чем на покупателя, так как в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав для регистрации аренды (и прекращения аренды) достаточно заявления как одного арендодателя, так и одного арендатора (п. 1 ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Таким образом, арендатору, сделавшему доступным широкой публике информацию о договоре аренды, можно вменить также и обязанность уведомить публику о прекращении договора; в случае же если он не делает это неразумно длительное время после прекращения аренды, он должен нести соответствующие риски.

Впрочем, возможно и иное решение: доктрина противопоставимости зарегистрированных сделок может быть использована только лицом, которое является управомоченным субъектом по зарегистрированной сделке, то есть, арендатором, так как оглашение нужно только для того, чтобы он мог противопоставлять свое право более поздним правам. Иными словами, регистрация сделок — не «обоюдоострое оружие», оно не может быть повернуто против управомоченного зарегистрированной сделкой лица.

Сейчас можно лишь констатировать, что однозначного ответа на вопрос о соотношении прекращения зарегистрированной сделки и исключением из реестра записи о регистрации сделки практика пока не выработала.