Ст 25 земельного кодекса российской федерации

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к статье 25 Земельного Кодекса РФ

1. Особое выделение в п. 1 комментируемой статьи гражданского законодательства объясняется тем, что участки являются объектами недвижимости, положения о правовом режиме которых содержатся в гражданском законодательстве. При определении оснований возникновения прав на земельные участки, закрепленных в гражданском законодательстве, необходимо обратиться к ст. 8 ГК РФ, которая содержит общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В ГК выделяются и специальные правила (гл. 14), определяющие основания приобретения права собственности. В соответствии со ст. 8 ГК права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Наиболее распространенными основаниями являются сделки — действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор купли-продажи, договор об установлении сервитута в отношении земельного участка, договор аренды и др.), а также административные правовые акты о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на земельные участки (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования), ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление. В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация прав на земельные участки означает, что:

— запись в ЕГРП доказывает принадлежность данного земельного участка данному лицу на определенном праве;

— при возникновении противоречий между содержанием правоустанавливающих документов и содержанием записи в ЕГРП приоритет отдается записи в ЕГРП, если не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о противоречиях;

— до тех пор, пока нет спора о праве на недвижимое имущество, никто не обязан доказывать свое право в отношениях с другими участниками оборота, ни в отношениях с государственными органами, ни в суде иначе, как представив доказательство того, что его право зарегистрировано в ЕГРП;

— запись в ЕГРП заменяет собой для третьих лиц с точки зрения доказывания существования и действительности права всю цепочку предшествующих правоустанавливающих документов;

— любое лицо, действующее, полагаясь на содержание записи в ЕГРП, считается действующим добросовестно и разумно в смысле правил ст. 10 ГК и является добросовестным приобретателем в смысле правил ст. 302 ГК, до тех пор, пока не будет доказано иное.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК государственная регистрация вещных прав на земельные участки определяет момент их возникновения, если иное не предусмотрено законом (также см. п. 2 ст. 223 ГК). К исключениям относятся возникновение прав при универсальном правопреемстве: при реорганизации юридического лица моментом возникновения права собственности и иных вещных прав является момент регистрации образованного лица, к которому в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит данное право, при наследовании — момент открытия наследства.

Особо следует выделить возникновение права собственности в порядке ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», которая вступила в силу с 1 сентября 2006 г. В соответствии с названной статьей гражданин может зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок производится и в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение.

2. Пункт 2 комментируемой статьи четко определяет, когда сделки с земельными участками требуют государственной регистрации (в отличие от ст. 164 ГК). Исходя из требований федеральных законов, государственная регистрация обязательна для договора ипотеки земельных участков; договора дарения земельных участков; договора об отчуждении земельного участка под выплату ренты; договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного (срочного) пользования земельным участком, заключенных на срок один год и более; договора доверительного управления земельными участками. Кроме того, следует учитывать, что государственной регистрации подлежат уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. ст. 389, 391 ГК); соглашение об изменении условий зарегистрированной сделки (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453 ГК); отказ одаряемого принять в дар земельный участок (ст. 573 ГК). Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о нем в ЕГРП (см. п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость»).

При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок, если иное не установлено законом, определяет момент, с которого они считаются заключенными (см. п. 3 ст. 433 ГК). Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно п. 1 ст. 165 ГК отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность. ГК содержит лишь отдельные нормы, прямо предусматривающие недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (п. 4 ст. 339 ГК устанавливает, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность, согласно п. 3 ст. 1017 ГК основанием недействительности договора доверительного управления является нарушение требования о регистрации передачи недвижимого имущества). Для этих сделок государственная регистрация является условием их действительности. Для остальных договоров, подлежащих государственной регистрации, последняя в силу п. 3 ст. 433 ГК имеет конститутивное значение, т.е. является необходимым условием признания договора заключенным.

Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации договора, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении договора. Разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. ст. 166 — 167 ГК. Когда хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. ст. 1104 — 1108 ГК.

Если одна из сторон договора, требующего государственной регистрации, уклоняется от его регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

3. С 1 января 1991 г. в России начался процесс демонополизации государственной собственности на землю (введение различных форм собственности). Положение п. 3 комментируемой статьи содержит гарантию сохранения государственной собственности на те земельные участки, которые ранее были национализированы.

Статья 16.1 Закона РФ «О реабилитации жертв политических репрессий» (Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1428) также закрепляет, что реабилитированным лицам не возвращаются, не возмещаются и не компенсируются: земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы.

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Ст. 25 ЗК РФ

1. Земельный кодекс предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками. Основания же возникновения прав на земельные участки установлены гражданским законодательством. Данные основания установлены ГК и иными федеральными законами. Так, ст. 8 ГК перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них есть и основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт государственной регистрации — юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

Таким образом, законодатель четко разграничил между собой основания возникновения прав на земельные участки и акт государственной регистрации, с которым связывается момент возникновения права.

Как видно из текста комментируемой статьи, для возникновения права, подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта — основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходим комплекс юридических фактов: фактический состав .
———————————
См. об этом: Общая теория права: Учебное пособие для юридических вузов / Под ред. А.С. Пиголкина. М., 1993. С. 265.

2. Российским законодательством предусмотрена как государственная регистрация прав на земельные участки (и иное недвижимое имущество), так и государственная регистрация сделок с ними. Регистрация сделок необходима лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено федеральными законами. Аналогичное требование содержится и в статье 164 ГК. При этом согласно общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Например, договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК РФ) является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем стороны вправе распространить действие договора и на период их отношений, возникших до государственной регистрации договора (т.е. до момента, с которого договор считается заключенным) на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.

3. Указанная в п. 3 ст. 25 ЗК дата (1 января 1991 г.), по сути, знаменует начало закрепления нового подхода к праву частной собственности на земельные участки. Многие годы государство шло по пути непризнания частной собственности на землю и национализации земли. При переходе же к рыночным отношениям, где земля выступает не только как значимый природный объект и природный ресурс, но и как объект недвижимости, объект оборота, необходимо было провести некую временную черту, которая позволила бы исключить возможность изъятия земельных участков в пользу прежних собственников (их правопреемников), которые владели ими до национализации.

Ст 25 земельного кодекса российской федерации

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю

Земельный кодекс Российской Федерации» N 136-ФЗ в последней редакции:

Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» .

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Вернуться к оглавлению документа : Земельный кодекс РФ в последней редакции

Комментарии к статье 25 ЗК РФ, судебная практика применения

Приобретение в собственность арендуемого земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения или регистрации, для ее совершения не требуется получение нотариально удостоверенного согласия супруга

В пункте 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016г. № 3 (2016) содержатся следующие разъяснения:

Для реализации гражданином права на приобретение в собственность земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется нотариально заверенное согласие его супруга.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с заявлением о приобретении в собственность находящегося у заявителя в аренде земельного участка на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 21 Закона от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» ..

Департамент отказал предпринимателю в предоставлении соответствующей государственной услуги, мотивировав отказ тем, что в нарушение Административного регламента предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденного приказом департамента от 4 июня 2012 г. № 767, заявителем не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки по приобретению земельного участка.

Глава КФХ обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту о признании этого отказа незаконным и о возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении в собственность предпринимателя указанного земельного участка.

..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебные акты об отказе в удовлетворении требований и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса РФ .

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ , согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550 , п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли- продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Установленная в административном регламенте обязанность в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов представить нотариально заверенное согласие супруга вводит дополнительную обязанность для граждан, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов и ограничивает оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, что в силу подп. 1 п. 1 ст. 7 Закона № 210 и ч. 5 ст. 1 Закона № 101 не допускается.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Таким образом, суды необоснованно применили указанное положение административного регламента, противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу».

Статья 26 ЗК РФ. Документы о правах на земельные участки (действующая редакция)

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 26 ЗК РФ

1. Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон о госрегистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации — документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона о госрегистрации). Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и оказывается в основе ряда судебных решений. Федеральный арбитражный суд Центрального округа Постановлении от 5 сентября 2005 г. N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Свидетельство о государственной регистрации выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.

В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

Свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя).

Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу Федерального закона о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона (см. комментарий к ст. 25), правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

Не менее важный вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые были оформлены после вступления в силу Федерального закона о госрегистрации.

Во-вторых, лица, в силу ст. ст. 20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности или заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить договор, заключенный с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

2. В соответствии с положениями ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Данное обстоятельство породило противоречивые толкования и сложную судебную практику в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных сроком до одного года и не подлежащих государственной регистрации. По нашему мнению, данная проблема требует обстоятельного рассмотрения. В частности, если при продлении договора аренды земельного участка такой договор считается продленным на неопределенный срок, то на такой договор, как считаем, должны распространяться условия реализации, предусмотренные для договоров аренды, изначально заключаемых на неопределенный срок, включая условия государственной регистрации таких договоров.

Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю

Новая редакция Ст. 25 ЗК РФ

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Статье 25 ЗК РФ

Правовое значение комментируемой статьи, несмотря на ее незначительный объем, состоит в том, что она является связующим звеном между основаниями возникновения прав на имущество (в гражданско-правовом смысле) и основаниями возникновения прав на земельные участки («приземление» указанных гражданско-правовых оснований). Первый и второй пункты комментируемой статьи являются правилами отсылочного характера (к отдельным положениям ЗК и к нормам ГК), тогда как третий пункт — самостоятельная норма материального права.

Пункт 1 ст. 25 ЗК предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК и другими актами гражданского законодательства РФ. Статья 8 ГК содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), основания установления сервитутов (ст. 274 ГК). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК, а в результате правопреемства при наследовании — части третьей ГК.

В настоящее время существенную роль в возникновении прав на земельные участки все еще играют акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель (ст. ст. 28 — 29, 30 — 32, 34, 36, 81 и 82 ЗК), принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. ст. 9 — 11 ЗК. По мере активизации оборота земельных участков, в том числе после массовой скупки в последнее десятилетие земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и выдела в счет земельных долей земельных участков возрастает и роль таких оснований возникновения прав на землю, как договоры и иные сделки (ст. ст. 22, 37 ЗК, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК, ст. ст. 8, 9 и 10 Закона N 101-ФЗ).

Права на землю возникают также на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право собственности или пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (ст. 11 Закона N 101-ФЗ, п. 2 ст. 21 ЗК). Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Права на земельные участки возникают из судебного решения, установившего право на земельный участок (п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 ЗК).

Наконец, право собственности на земельный участок возникает и в силу приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК, лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вопросы государственной регистрации сделок с земельными участками регулируются с учетом положений ст. 131 ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 25 ЗК не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Данное положение введено законодателем с целью исключения имущественных споров, которые наблюдались в странах Восточной Европы и Прибалтики в 90-е гг. XX в.

Другой комментарий к Ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Юридические факты являются основаниями возникновения прав на земельные участки. Их перечень указан в ст. 8 ГК РФ. Такими основаниями могут быть договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Основания возникновения прав на земельные участки делятся на две группы. К первой группе относятся основания возникновения права собственности на земельный участок, а ко второй — основания возникновения прав на земельный участок, производных от права собственности на него.

2. Применительно к основаниям возникновения права собственности как на движимое, так и недвижимое имущество действия лиц и события конкретизированы в гл. 14 ГК РФ.

Основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, как правило, по договору с ним. Различие первоначальных и производных способов возникновения права собственности выражается в отсутствии или наличии правопреемства — перехода прав и обязанностей владельца имущества.

К первоначальным основаниям возникновения права собственности гражданское законодательство относит: возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ); переработку (ст. 220 ГК РФ); обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК РФ); самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), а также приобретение права собственности на движимые (ст. 226-233 ГК РФ) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234 ГК РФ — приобретательная давность).

Из всех перечисленных оснований к возникновению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю имеет отношение только ст. 234 ГК РФ, регулирующая вопросы приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма применима к земельному участку — основному виду недвижимого имущества.

Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного правонарушения. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно (самовольно) занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной или муниципальной собственностью.

Что касается ст. 219 ГК РФ, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь. Однако следует отметить, что существует проблема, связанная с регулированием приобретения права собственности на искусственно созданный земельный участок в акватории поверхностного водного объекта.

Наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти как основания приобретения права частной собственности на землю. На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю.

Наибольшее распространение и значение имеют случаи совершения сделок между собственником земельного участка и иным лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к данному лицу — правоприобретателю.

Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы являются производными от права собственности на землю.

Основанием возникновения этих прав на землю являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Некоторые из этих прав представляют собой завуалированную форму частной собственности на землю — право пожизненного наследуемого владения. Отличительной чертой прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли, является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все права лиц — несобственников земельных участков делятся на два вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301-304 ГК РФ).

К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения следующих договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением; аренды; безвозмездного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки). В отличие от вещных прав основаниями приобретения обязательственных прав могут быть только договоры. Обязательственные права на земельный участок не могут быть приобретены на основании административного акта.

3. Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. В более общем виде применительно к землям практически всех категорий это право предусмотрено в ст. 262 ГК РФ, согласно которой граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Эти принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы как к землям, находящимся в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Основанием возникновения права общего пользования землей является волеизъявление гражданина.

4. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК РФ. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Формально провозглашенной целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этих целей служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Правовое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, так как согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК РФ). По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за некоторыми исключениями. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ также требует, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК РФ). Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, согласно ст. 20 названного Закона требуется государственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ применительно к земельным участкам являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственной регистрации подлежат ограничения и обременения, т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.).

Объект этих прав — недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, раскрыто и детализировано в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации прав на указанные объекты по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости.

Идентификация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в этом реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета, т.е. кадастровым номером.

В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Согласно ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Для присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы, т.е. на единицы кадастрового деления. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Статья 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на земельный участок, не является обязательной.

Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утверждены постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773.

В ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Первая стадия — прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Отказ в приеме документов не допускается. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, указанием даты и времени их представления.

Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы в целях установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На основании правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

В ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Согласно ст. 20 названного Закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и др.

Особо следует отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Особенности осуществления данной процедуры применительно к случаям государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним урегулированы в ст. 22 названного Закона.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Особая процедура государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем дом применяется в порядке так называемой дачной амнистии. В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с указанной статьей документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка; кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и т.п.).

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации не допускается.

В ст. 25.3 названного Закона отражены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным Законом порядке.

Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Государственная регистрация сервитутов согласно ст. 27 названного Закона проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 названного Закона).

5. Пункт 3 комментируемой статьи содержит очень важное правило о том, что не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

При этом следует иметь в виду, что ст. 16.1 Закона РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-I «О реабилитации жертв политических репрессий» предусматривает, что реабилитированным лицам возвращается конфискованное, изъятое и вышедшее иным путем из их владения в связи с репрессиями имущество, либо возмещается его стоимость, либо выплачиваются денежные компенсации. Не подлежит возврату, возмещению или компенсации: имущество (в том числе жилые дома), национализированное (муниципализированное) либо подлежавшее национализации (муниципализации) в соответствии с законодательством, действовавшим на момент конфискации, изъятия, выхода имущества из владения иным путем; имущество, уничтоженное во время гражданской и Великой Отечественной войн, а также в результате стихийных бедствий; земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы; имущество, изъятое из гражданского оборота.

Необходимо также отметить определение Конституционного Суда РФ от 15 июля 2004 г. N 282-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Моргачева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями части второй статьи 16.1 Закона Российской Федерации «О реабилитации жертв политических репрессий» и пунктом 3 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации», в котором отмечено, что решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя (на что фактически направлена жалоба заявителя в части проверки конституционности п. 3 ст. 25 ЗК РФ), является выражением политической воли государства и Конституционному Суду РФ неподведомственно в силу ст. 10 и 125 Конституции РФ.

Сами по себе обжалуемые положения не исключают возможность применения общих норм действующего законодательства, касающихся защиты права собственности, наследования, возмещения причиненного вреда и т.д. в случае обращения гражданина за защитой своих прав в судебном порядке на основе норм гражданского права, что не позволяет рассматривать их как ограничивающие какие-либо конституционные права и свободы. Проверка же законности и обоснованности состоявшихся решений, включая правильность установления и исследования фактических обстоятельств, касающихся национализации земли, составляет прерогативу вышестоящих судов общей юрисдикции и не входит в компетенцию Конституционного Суда РФ.