Статья 36 зк рф пункт 1

Главная | Земельный кодекс РФ | Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли — продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

7. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

Общество защиты прав потребителей в социальных сетях:

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Ст. 36 ЗК РФ

1. При определении правового значения исключительного права на приобретение гражданами либо юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду следует иметь в виду разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В нем указывается, что, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Тем же Постановлением Пленума ВАС определено, что установленная ФЗ о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
———————————
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 10 мая 2007 г.) // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

1.1 — 1.2. Данными пунктами устанавливается особый порядок определения цены земельных участков в случае их продажи собственникам зданий, строений, сооружений, на них расположенных. Общие правила предусматривают продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по их рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (см. ст. 66 настоящего Кодекса и комментарий к ней).

2. Реализация п. 2 комментируемой статьи непосредственно связана с нормами Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 в силу абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК). Тем же Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, то надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

4. Положение п. 4 комментируемой статьи в целом соотносится с нормами п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому отчуждение здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания (строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

5. Пунктами 5 — 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 14) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

6. В отношении п. 6 комментируемой статьи Конституционным Судом РФ было принято Определение от 12 мая 2005 г. N 187-О .
———————————
ВКС РФ. 2005. N 6.

Согласно п. 6 ст. 36 ЗК исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, — на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В жалобе в Конституционный Суд РФ заявитель оспаривал конституционность положения п. 6 ст. 36 ЗК. Как следует из представленных материалов, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении администрации Одинцовского района Московской области заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что ст. 36 ЗК обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования заявителя удовлетворил. Однако рассматривавший дело в кассационном порядке ФАС Московской области, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. ВАС РФ не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.

Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просил проверить оспариваемое законоположение на соответствие ст. ст. 2, 9 (ч. 2), 18, 35 (ч. 2) и 36 (ч. 1) Конституции РФ.

Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является ЗК.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда РФ, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Как установлено ЗК, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

Из п. 6 ст. 36 ЗК в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, — с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов — подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу — собственнику расположенного на этом участке здания (строения, сооружения).

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Таким образом, само по себе оспариваемое положение п. 6 ст. 36 ЗК в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле, а потому данная жалоба не является допустимой в силу п. 1 ст. 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Кроме того, доводы, приведенные в жалобе, свидетельствуют о том, что заявитель, по существу, выражает несогласие с вынесенными по его делу судебными решениями.

Однако разрешение такого рода вопросов означало бы исследование и оценку фактических обстоятельств дела, что не относится к компетенции Конституционного Суда РФ, как она установлена ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Исходя из изложенного и руководствуясь п. п. 1 и 2 ч. 1 ст. 43 и ч. 1 ст. 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд РФ определил отказать в принятии к рассмотрению жалобы заявителя, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба признается допустимой, и поскольку разрешение поставленного в ней вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно.

7 — 8. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый план территории, на которой согласно комментируемому пункту должна быть отображена схема расположения земельного участка, представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в запросе о предоставлении кадастровых сведений территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровая карта — это один из разделов государственного кадастра недвижимости. При этом под кадастровыми картами понимаются составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Доступные неограниченному кругу лиц так называемые публичные кадастровые карты согласно той же статье подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

Как следует из положений ФЗ «О землеустройстве», установление проекта границ земельного участка является одним из действий по межеванию. Так, исходя из ст. 17 ФЗ «О землеустройстве» межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

9. Пунктом 9 комментируемой статьи подтверждаются ограничения в приобретении прав на земельные участки иностранными гражданами, установленные Кодексом.

Статья 36. Утратила силу

Комментарий к статье 36 Земельного Кодекса РФ

1. Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости) (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Причем это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. С. 87 — 90).

Отсутствие в п. 1 комментируемой статьи четкого указания на субъекта, которому принадлежит право выбора исключительного права (собственность или аренда), привело к различным судебным решениям при применении этой нормы. При обобщении практики применения п. 1 ст. 36 ЗК Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 разъяснил, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка. Сегодня, с учетом положений ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК (в редакции ФЗ от 10.05.2007 г. N 69-ФЗ), законодатель признал, что собственники недвижимости вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК. Соответствующее положение было включено в ФЗ о введении в действие ЗК с 30 ноября 2007 г. (см. п. 2.2 ст. 3).

Кроме того, следует учитывать, что резервирование земельного участка также не препятствует приватизации земельного участка под зданием, строением, сооружением, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения у собственника недвижимости (см. Постановление Президиума ВС РФ от 30.05.2007 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года» // Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10).

Одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества является отчуждение такого имущества в частную собственность на возмездной основе. Из общего правила, устанавливающего возмездность приобретения собственником зданий, строений, сооружений земельных участков, могут быть сделаны исключения федеральными законами и законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 28). Одно из таких исключений предусмотрено в абз. 3 комментируемого пункта, закрепляющем право религиозных организаций получить бесплатно земельные участки под объектами религиозного и благотворительного назначения. При применении данного положения (а также абз. 4 настоящего пункта) существенным является решение вопроса о том, на каком праве принадлежит религиозной организации объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а также об использовании названного объекта по назначению.

2. В комментируемой статье определена компетенция органов государственной власти, органов местного самоуправления и закреплены общие положения по определению цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости. До 1 января 2010 г. данные нормы применяются с учетом положений ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, которая в целях стимулирования приобретения земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений предусматривает иные подходы к установлению выкупной цены земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

3. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 названного Закона).

Принятие данных норм имеет фискальную цель — взимание земельного налога с собственников земельного участка под многоквартирным домом. Приведенные положения на первый взгляд дают основания полагать, что в данном случае специального решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в собственность не требуется и общая долевая собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме на сформированный земельный участок возникает в силу закона. Но подобное толкование едва ли однозначно. В самой ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» употребляется термин «переходит в общую долевую собственность». Гражданское, земельное и жилищное законодательство не устанавливает возможность автоматического прекращения ранее существующего права на земельный участок. В любом случае для прекращения таких прав требуется определенный юридический факт, указанный в законодательстве. Буквально нормы указанной статьи таких оснований (юридических фактов) не содержат, а фактически определяют условия возникновения общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами у собственников помещения: формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет.

Сложность толкования положений п. 2 комментируемой статьи и ст. 16 названного ФЗ определяет и неоднозначность их применения на практике. Чаще всего споры возникают в связи с заключением государственными органами, органами местного самоуправления договора аренды земельного участка с собственником нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме. При рассмотрении подобного рода дел арбитражные суды делают прямо противоположные выводы: от возможности возникновения права общей долевой собственности с момента формирования земельного участка (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А56-24818/2006; Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1680/07-С13) до признания необходимости принятия решения компетентным органом о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007(32286-А27-9); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А28-7432/2007-163/19 ).

Требуется в комментируемой статье установить особый порядок предоставления земельных участков, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При отсутствии сформированного земельного участка на основании заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений лица возможно одновременное решение о формировании земельного участка и предоставлении его на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (как это ранее было предусмотрено в п. 4 ст. 34, см. комментарий к ст. 34).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет режим неделимого земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее различным лицам на вещных правах. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимых для использования каждого из них.

При рассмотрении нормы абз. 1 п. 3 комментируемой статьи КС РФ указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть — такой земельный участок выступает объектом прав в целом. ГК устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых — поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Исходя из этого, КС РФ пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина (Определение КС РФ от 21.02.2008 N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» ).

Появление на неделимом земельном участке новых собственников объектов недвижимости (например, при отчуждении части помещений в здании) влечет за собой расторжение (изменение) договора аренды земельного участка, первоначально заключенного с одним арендатором. Расторжение возможно в судебном порядке, если первоначальный арендатор отказывается от добровольного расторжения договора аренды земельного участка и заключения нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора. В силу нормы ст. 452 ГК РФ должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора об изменении или расторжении договора.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков лицами, указанными в абз. 2 п. 3 комментируемой статьи, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Особо законодатель выделил государственных и муниципальных юридических лиц (казенные предприятия, учреждения), владеющих помещениями на праве оперативного управления. В силу абз. 3 комментируемого пункта такие лица не заключают договор аренды земельного участка, а приобретают право ограниченного пользования им (сервитут).

5. Оформление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование только за одним из владельцев помещений в здании предполагает предоставление возможности владельцам иных помещений использовать земельный участок на основании соглашения об установлении сервитута для прохода, проезда и т.п.

6. В комментируемых нормах (п. п. 5 — 8) установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям. Такие лица должны совместно обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Применение данной нормы на практике вызывает существенные затруднения, поскольку совместное обращение всех сособственников часто невозможно. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

При этом, как указал КС РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» (Вестник КС РФ. 2004. N 5), п. 5 ст. 36 ЗК, предусматривающий совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2007 N 370 (БНА ФОИВ. 2007. N 50) был утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Требовать иные документы органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Пункты 7 и 8 комментируемой статьи предусматривают особенности предоставления земельных участков, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

С 17 мая 2008 г. в комментируемые нормы были внесены изменения, которые существенно изменили порядок предоставления земельных участков при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка. Если ранее обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка была возложена на орган местного самоуправления, то теперь именно лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка. Орган местного самоуправления обязан только утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (или утвержденный до 1 ноября 2008 г. проект границ земельных участков; об этом см. комментарий к п. п. 5 — 7 ст. 31). Кроме того, если ранее решение о предоставлении земельного участка предшествовало кадастровому учету и изготовлению кадастровой карты земельного участка, то теперь решение принимается только при наличии кадастрового паспорта земельного участка.

Гражданин — собственник недвижимости, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования для садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, может реализовать свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность в порядке, установленном либо ст. 36 ЗК, либо ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость». Порядок оформления права собственности, установленный данным Законом, в большей степени отвечает интересам граждан.

7. Иностранные граждане, лица без гражданства — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, но с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ (см. комментарий к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28).