Устный договор найма между физическими лицами

Устный договор найма между физическими лицами

1.4. Форма договора аренды

Аренда имущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

При краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т. д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Следует иметь в виду, что если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

• заключен на срок менее одного года;

• не является по своей сути договором проката;

• предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

• письменная форма договора не установлена соглашением сторон.

Например, между физическими лицами на полгода заключен договор аренды компьютера. Так как специальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вот если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме. [3]

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:

• составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключить договор (п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

• лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок, установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Например, организация А направила организации Б предложение заключить договор аренды транспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и в срок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежную сумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.

В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ). [4]

Формы заключения договоров

Стороны, принимающие участие в сделке, выражают свою волю в виде договора, который определяет форму такой сделки. В Гражданском кодексе (ст.205) предусмотрены как письменная, так и устная формы договоров. Если форма конкретного вида договоров законодательно не установлена, стороны вольны выбрать любую из них.

Устный договор

Наш отдел бухгалтерских услуг – ваш профессиональный консультант в сфере налогообложения.

Разделение труда — вот главное отличие наших комплексных пакетов. Хотите экономить — пакет БИЗНЕС — ведите базу самостоятельно, мы будет выполнять лишь функции контроля. В пакете ПРЕМИУМ мы будем вести вашу базу самостоятельно.

Пакет ПРОСТОЙ — платите по-операционно. Плата за бухуслуги зависит от активности вашей хоздеятельности в отчетном месяце.

глава отдела бухгалтерии
кандидат экономических наук

Главным требованием к устной форме договора является выполнение в полном объеме его условий в момент совершения (ГКУ, ст.206, ч.1).

Не могут быть заключены в устной форме:

  1. Договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.
  2. Договоры, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.
  3. Договоры, к которым законодательно выдвигается требование их заключения в письменной форме (в этом случае последствия несоблюдения письменной формы – признание договора недействительным).

В устной форме могут заключаться следующие виды договоров:

  1. Дарения (предметов бытового значения и вещей, предназначенных для личного использования).
  2. Ссуды – между физлицами, при условии, что ссужается предмет бытового назначения.
  3. Займа – между физлицами, при условии не превышения размеров десяти необлагаемых минимумов (170 грн.).
  4. Сделки – между физлицами, при условии не превышения ее размеров двадцати необлагаемых минимумов (340 грн.).
  5. купли-продажи, расчеты по которым производятся в наличной форме (розничная торговля).

Письменная форма договора

Письменная форма может иметь вид:

  1. Договоров, составленных в виде единого документа либо нескольких документов (в т.ч. электронных, включая телеграммы, факсы и письма, которыми стороны обменялись между собой).
  2. Договоров, составленных в электронном виде. Такая разновидность письменного договора легализована на уровне Гражданского кодекса (ст.639). Права и обязанности сторон такого типа договоров установлены Законом Украины №675-VIII от 3 сентября 2015 года «Об электронной коммерции».

Как бы там не было, но заключенным считается договор, который подписали его стороны. Если документ не подписан сторонами, то он не может быть признан заключенным.

В любом случае, использование письменной формы обязательно:

1. При проведении сделок между юрлицами.
2. При проведении сделок между юридическими и физлицами (исключение – операции, предусмотренные ст.206, ч.1 ГКУ).
3. Физлицами – между собой, если сумма сделки превышает 20 необлагаемых минимумов.
4. Прочие виды сделок, для проведения которых установлена письменная форма договора.

Необходимость печати на договоре

После принятия в октябре 2014 года Закона 1206, обязательства по использованию субъектами хозяйствования печатей в Украине были отменены. Так, теперь обладание печатью – лишь право такого субъекта, но не его обязанность. Поэтому скрепление договора печатью обязательно только при наличии письменной договоренности его сторон.

Таким образом, заключение любых видов договоров не требует их скрепления печатью, даже если таковая имеется. Какие-либо специальные требования относительно скрепления печатью договоров с нерезидентами в украинском законодательстве также отсутствуют.

Тем не менее, принимая решение отказаться от скрепления печатью договора, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. Большинство хозяйствующих субъектов имеют печать. Не скрепление таковой договора может привести к злоупотреблениям со стороны ваших бизнес-партнеров. Учитывая тот факт, что зачастую процедура подписания договора происходит не одновременно: вначале его подписывают представители одной стороны, затем документ передается второй стороне, у нечистоплотного партнера возникает основание усомниться в том, что договор подписан уполномоченными лицами. Таким образом, договор может быть признан незаключенным, а шансы принудить его сторону выполнить свои обязательства резко уменьшаются. Наличие же печати в некоторой мере выступает страховкой от подобных неожиданностей.
  2. В учредительных документах юрлица (которые, в основном, созданы по шаблону) может иметься положение об обязательном использовании печати. В таком случае необходимо внести в устав предприятия соответствующие изменения, а до тех пор придется пользоваться печатью.
  3. Обязаны использовать печать коммерческие предприятия, принадлежащие государству, а также, унитарные и казенные предприятия.

О нотариальном удостоверении договоров

Существуют лишь два основания для нотариального удостоверения сделки (ГКУ, ст.209):

Первое – установленные законом случаи.
Второе – соглашение сторон.

Договор удостоверяется нотариусом либо другим лицом, имеющим соответствующие полномочия. Невыполнение требования удостоверения договора приводит к его ничтожности либо к недействительности.

Важно: если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверения, а одна из сторон уклонилась от такого удостоверения, то такой договор в судебном порядке может быть признан действительным. При этом необходимо, чтобы каждая из сторон выполнила все свои обязательства, определенные договором.

В обязательном порядке подлежат удостоверению следующие виды договоров:

  • жилых домов (квартир);
  • земельных участков;
  • имущественных комплексов;
  • прочей недвижимости.

2. Отчуждения (ренты, дарения, пожизненного содержания) жилой либо прочей недвижимости.

3. Залога: недвижимости, транспорта, космических объектов.

4. Аренды недвижимости, срок действия которых превышает три года.

5. Аренды транспортных средств (при условии, что одна из сторон – физическое лицо).

Договоры, подлежащие государственной регистрации

До 2013 года в обязательном порядке подлежали государственной регистрации договора:

  • купли-продажи недвижимого имущества;
  • аренды недвижимости, заключенные на срок, превышающий три года;
  • аренды земли.

Начиная с 2013 года, государственная регистрация таких договоров отменена. Регистрируются лишь вещные права, которые возникают на основании этих договоров.

По состоянию на сегодняшний день законодательно не установлены:

  • Перечень типов договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации.
  • Перечень органов, на которые были бы возложены функции регистратора.
  • Порядок внесения договоров в реестры и ведения самих реестров таких договоров.

Имеет ли юридическую силу подписанный договор найма жилого помещения?

Скажите, пожалуйста, имеет ли юридическую силу подписанный договор найма жилого помещения?

Можно ли его признать недействительным?

Наймодателем является лицо по доверенности, в тексте договора написано:

Наймодатель сдает в наем Нанимателю квартиру, расположенный по адресу_______, находящийся в собственности у Наймодателя на основании собственности по доверенности №. от____г.

Ответы юристов (1)

Правоустанавливающим документом собственника жилого помещения является свидетельство о государственной регистрации прав. Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которая должна быть заверена нотариально.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

1. К договору должна быть приложена копия свидетельства о праве собственности; 2. Согласие остальных собственников; 3. Нотариально заверенная доверенность.

Почему доверенность нотариальная — гарантия ее правомерности и полномочий представителя, т.е. Вы еще должны видеть в доверенности право на совершение действий по сдаче в наем помещения доверителя с правом подписи договоров.

Если чего-то нет, я бы отказался подписывать такой договор.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Формы договоров в Украине

Согласно ч. 1 ст. 639 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установленные законом.

Кроме того, руководствуясь ч. 2 ст. 639 ГКУ если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему этой формы, даже если законом эта форма для данного вида договоров не требовалась.

Однако, законодателем установлены случаи, в которых договор должен быть заключен в письменной форме.

Так, согласно требованиям ст. 208 ГКУ в письменной форме должны совершаться:
1) сделки между юридическими лицами;
2) сделки между физическим и юридическим лицом, кроме сделок, предусмотренных ч. 1 ст. 206 этого Кодекса;
3) сделки физических лиц между собой на сумму, превышающую в двадцать и более раз размер необлагаемого минимума доходов граждан, кроме сделок, предусмотренных ч. 1 ст. 206 этого Кодекса;
4) другие сделки, относительно которых законом установлена письменная форма.

Руководствуясь ч. 4 ст. 203 ГКУ сделка должна совершаться в форме, установленной законом. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 206 ГКУ устно могут совершаться сделки, которые полностью выполняются сторонами в момент их совершения, за исключением сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, а также сделок, для которых несоблюдение письменной формы влечет их недействительность.

В связи с тем, что недействительность сделок по причине ненадлежащего оформления договоров это достаточно актуальный вопрос на сегодняшний день, обращаем внимание на перечень сделок, которые в соответствии с нормами ГКУ необходимо совершать в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением и (или) подлежат государственной регистрации:

Вид договор а

Нотар и альн ое удостоверение договора

Государственная ре гистрация договора

Д окумент , который п редусматривает нотариальное удостоверение (обязательную регистрацию)

Можно ли часто заключать устный договор на оказание работ между физическими лицами?

Здравствуйте! Физическое лицо заключает ежемесячно с ип договор подряда на разнос газет по почтовым ящикам.

Может ли это физическое лицо ежемесячно устно договориться с другими физическими лицами о помощи в разноске газет по почтовым ящикам? Сумма вознаграждения устного договора не более 1000 рублей. Является ли это нарушением каких-то законов?

ИП не против, если физическое лицо, заключившее с ним договор подряда, будет кого-то привлекать еще для скорейшего выполнения работ.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Михаил! Закон (ст. 161 ГК РФ) допускает заключение устных договоров между физическими лицами, если сумма не превышает 10 000 рублей, т.е. в вашем случае можно.

«ИП не против, если физическое лицо, заключившее с ним договор подряда, будет кого-то привлекать еще для скорейшего выполнения работ.» Это хорошо, только убедитесь, что в вашем договоре подряда нет оговорок по поводу привлечения третьих лиц

Уточнение клиента

Спасибо за ответ, но хочется уточнить.

А физическое лицо, которое устно договаривается с другими лицами о помощи ему в выполнение работ по договору подряда, может считаться как не легальный предприниматель? По договору подряда это физическое лицо обычный человек, которого наняли для разноса газет по почтовым ящикам.

18 Марта 2017, 13:33

Теоретически можно конечно, но фактически это никак не доказуемо, т.к. никакими документами не подкреплено (договор, акты сдачи-приема работ), к тому же ваши суммы ни с административной ни тем более с уголовной точки зрения не квалифицировать как незаконное предпринимательство

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

При каком количестве месяцев договор аренды квартиры обязателен в письменной форме?

при каком количестве месяцев договор аренды квартиры (комнаты) обязателен в письменной форме ? и возможен ли он в устной форме (иметь какую-либо силу в суде) со свидетелями? если возникла неоплата арендатором

Ответы юристов (4)

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

​договор найма заключается в письменной форме с приложением акта приема-передачи имущества на любой срок.

Есть вопрос к юристу?

Добрый вечер.Здесь зависит не от срока.Если вы заключаете договор, то он должен быть в письменной форме, где учтены все существенные условия, от сроков аренды и размера платежа, до сроков внесения платежа и порядка расторжения договора.Срок же влияет больше на необходимость государственной регистрации, если больше года.В суд можно подавать на признание договора заключённым, опираясь на свидетелей и переписку в инете.

Уточнение клиента

то есть он может быть в устной форме, если можно опираться на свидетелей. я слышал про какие-то 9 месяцев без гос регистрации, так ли это.

17 Июля 2017, 06:47

11 месяцев без госрегистрации, если срок указан более 1 года, то договор нужно регистрировать.Но в тоже время, договор может быть и бессрочным, и в этой связи не подлежать госрегистрации.Отсюда и вывод, что срок здесь не при чем, если не был письменно зафиксирован.На свидетелей можно опираться, подавая в суд, но этого не всегда бывает достаточно.Онм подтвердят что человек проживал, но они не знают как именно, может на безвозмездной основе

Согласно статье 609 Гражданского Кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, хоть прямо и не указано статье, должен быть заключен в письменной форме, так как произвести государственную регистрацию устной сделки не представляется возможным.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.