Закон об ипотеки закладная

Действующая редакция

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

Абзац — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

Абзац — Утратил силу.

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.

8. Закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного учета. Депозитарный учет закладных осуществляется в депозитариях — профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», соответствующую лицензию.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет. Отметка о депозитарном учете в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при ее составлении или владельцем закладной после ее выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

9. В отметке о депозитарном учете закладной должно быть указано, что такой учет является временным или обязательным. В случае осуществления временного депозитарного учета закладной ее владелец в любой момент вправе потребовать от депозитария прекращения хранения и учета закладной. В случае, если осуществляется обязательный депозитарный учет закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи ее в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

10. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета (далее — запись по счету депо).

11. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, депозитарий на основании соответствующих поручений владельца закладной обязан внести в систему депозитарного учета запись по счету депо о передаче закладной в доверительное управление, в залог или о совершении с закладной иной сделки, а также по заявлению владельца закладной специальную запись, дающую залогодержателю закладной право продать закладную по истечении определенного срока в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на ней отметки об обременениях и о сделках, которые согласно внесенным в систему депозитарного учета записям по счетам депо действуют в отношении данной закладной на момент прекращения ее депозитарного учета в данном депозитарии.

12. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

13. Депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету закладных другой депозитарий, если это предусмотрено депозитарным договором. В этом случае дополнительные отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия определенного им другого депозитария как за свои собственные.

Путин подписал закон об электронных закладных в сфере ипотеки

Президент РФ Владимир Путин подписал ФЗ об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования.

Данный документ был принят Госдумой 16 ноября, а затем одобрен Советом Федераций 22 ноября. Текст опубликован на официальном портале правовой информации.

Отмечается, что документ вносит изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Он устанавливает основы выпуска и обращения новой бездокументарной ценной бумаги – электронной закладной.

Электронная или бумажная форма выдачи закладных будет определяться в договоре об ипотеке.

В случае, если закладная является электронной, то она должна будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе, а также о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству. Кроме того, в документе необходимо также указать название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой и срок ее уплаты.

В электронной закладной также необходимо будет указать название и описание имущества, на которое устанавливается ипотека, а также денежная оценка имущества, подтвержденная заключением оценщика.

Документ был принят в первом чтении в 2014 году, а его инициатором выступило правительство РФ.

Также ожидается, что электронную закладную можно будет составить на портале государственных и муниципальных услуг.

Данный закон поменяет нормы законодательства о рынке ценных бумаг. Также уточнятся полномочия единого института развития в жилищной сфере.

Статья 14. Содержание закладной

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом регистрации прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 — 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

2. При составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

2.1. В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, соответствующие положения должны быть включены в закладную.

3. При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа регистрации прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.

Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Закон об ипотеки закладная

В связи с массовыми невыплатами по кредитам обращение взыскания на предмет ипотеки – тема крайне актуальная. Так как в основном споры по данному вопросу решаются в суде, есть две стороны: истец и ответчик, банк и ипотекодатель.

В силу своей специализации, мне лично приходится представлять интересы проблемных заемщиков и ипотекодателей. Из личного опыта данная статья будет содержать, на мой взгляд, полезные рекомендации в первую очередь для ипотекодателей.

Ипотека – один из наиболее популярных видов обеспечения выполнения обязательств. Ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законом.

Законом определен перечень существенных условий договора ипотеки. Однако кроме существенных условий к договору ипотеки, следует отметить и другие особенности таких договоров, которые непосредственно влияют на отношения между сторонами, действительность договора и, конечно, способ обращения взыскания.

Рассмотрим детальнее существенные условия и другие ключевые условия, влияющие на обращение взыскания на предмет ипотеки.

Основное обязательство (тождественность)

Одно из существенных условий договора – основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре должны быть описаны содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на сделку, в котором установлено основное обязательство.

Что же происходит на практике?

Вследствие ошибки при подготовке договоров случаются ситуации, когда основное обязательство, описанное в кредитном договоре, отличается от того, которое описано в договоре ипотеки. Отличаются вид кредита, ставка, срок и другие условия.

Также на практике бывают случаи, когда к договорам заключаются многочисленные дополнения, меняются графики, ставки и т. п. При изменении основного обязательства зачастую вносят изменения и в договор ипотеки (если меняется обязательство). Но иногда это могут упустить.

В первую очередь необходимо удостовериться в тождественности обязательств. Изучить внимательно сами договоры и все дополнения к ним. Если они различны, это может стать основанием для оспаривания договора. Кроме того, это может привести к ситуации существенного расхождения в задолженности. Если рассчитать задолженность согласно кредитному договору и она будет отличаться в большую сторону от расчета согласно договору ипотеки, можно применять сроки исковой давности.

Основное обязательство (действительность)

Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства либо требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу. Действительность основного обязательства напрямую влияет на действительность ипотеки.

При обращении взыскания на предмет ипотеки следует тщательно изучить и основное обязательство, его правомерность и состоятельность.

Кроме того, Конституционный Суд Украины в указанном Решении устанавливает следующее. Одним из фундаментальных принципов частноправовых отношений является принцип свободы договора, закрепленный в пункте 3 статьи 3 Гражданского кодекса (далее – Кодекс). Вместе с тем указанная свобода ограничена – пределы действия этого принципа определяются критериями справедливости, добросовестности, пропорциональности, разумности.

Конституционный Суд Украины считает, что государство, устанавливая законами Украины принципы создания и функционирования денежного и кредитного рынков (пункт 1 части второй статьи 92 Конституции Украины), должно поддерживать на основе пропорциональности разумный баланс между публичным интересом эффективного перераспределения денежных накоплений, коммерческими интересами банков по получению справедливой прибыли от кредитования и охраняемыми законом правами и интересами потребителей их кредитных услуг.

Конституционный Суд Украины исходит также из того, что государство способствует обеспечению потребления населением качественных товаров (работ, услуг), росту благосостояния граждан и общего уровня доверия в обществе. Вместе с тем потребителю, как правило, объективно не хватает знаний, необходимых для осуществления правильного выбора товаров (работ, услуг) из предложенных на рынке, а также для оценки договоров по их приобретению, которые нередко имеют вид формуляра или иную стандартную форму (часть первая статьи 634 Кодекса). То есть для потребителя существует риск ошибочно или даже вследствие введения его в заблуждение приобрести не нужные ему кредитные услуги. Поэтому государство обеспечивает особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, а также фактическую, а не формальное равенство сторон в гражданско-правовых отношениях, путем определения особенностей договорных правоотношений в сфере потребительского кредитования и ограничения действия принципа свободы гражданского договора.

Как видно из приведенного, предоставление (получение) потребительских кредитов в иностранной валюте на территории Украины запрещается.

Таким образом, договор ипотеки, обеспечивающий выполнение по кредитному договору, основное обязательство по которому является недействительным, сам является недействительным.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества.

Также предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем.

В такой редакции существует статья на сегодняшний день. Однако не всегда можно было передавать в ипотеку имущественные права. Позиция по этому вопросу изучена судами, и Верховный Суд Украины по делу 6-8цс13 составил правовую позицию, которой подтвердил, что суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора ипотеки были нарушены положения статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции по состоянию на 01.10.2007 г.), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки.

В статье 5 Закона Украины от 5 июня 2003 года «Об ипотеке» (в редакции с 12.05.2006 г. по 14.01.2009 г.) указан исчерпывающий перечень объектов, которые могли быть предметом ипотеки по ипотечному договору. И среди них имущественных прав не было.

Учитывая вышеописанное, обратить взыскание на такие права будет, мягко говоря, крайне сложно.

Одним из ключевых условий договора ипотеки являются ссылки на выдачу закладной или ее отсутствие.

Этот документ определяет правосубъектность истца. Только тот, кто является ипотекодержателем, имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. При выпуске заставной статус ипотекодержателя подтверждается закладной.

В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» закладная – это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право обратить взыскание на предмет ипотеки.

После выдачи закладной исполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено только на основании требования владельца закладной.

На практике не часто, но бывают случаи, когда ссылка на выдачу закладной в договоре есть, а самой закладной – нет. Другими словами, стороны договорились о ее выпуске, но не довели дело до конца. В таком случае можно ставить вопрос о незаключенности договора.

Таким образом, при наличии ссылки на закладную следует внимательно изучить вопрос правосубъектности истца и обязательно требовать предъявления закладной.

Передача прав по договору ипотеки

Часто банки передают права по кредитным договорам и обеспечению к ним другим банкам либо факторинговым компаниям. Это происходит по разным причинам: получение рефинансирования, улучшение баланса и другие.

При переходе прав по кредитному договору банки передают права и по договору ипотеки. Правомерность сделки по переходу прав по договору ипотеки влияет на правосубъектность истца.

Если первичный кредитор поменялся, при предъявлении иска следует внимательно изучить основания для перехода долга.

На практике бывают случаи, когда права по кредитному договору переданы, а по договору ипотеки – нет.

Сделка об уступке прав по ипотечному договору подлежит нотариальному удостоверению. Сведения о такой уступке подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Таким образом, если в реестре ипотек не отражены изменения относительно перехода прав к истцу, могут быть вопросы.

Кроме того, следует изучить правомерность самой сделки по переходу прав по кредитному договору. Распространенный способ перехода прав – сделки факторинга.

В соответствии с распоряжением Госкомфинуслуг от 03.04.2009 № 231 «Об отнесении операций с финансовыми активами к финансовым услугам» было принято решение отнести к финансовой услуге факторинга совокупность таких операций с финансовыми активами (кроме ценных бумаг и производных ценных бумаг):

1) финансирование клиентов – субъектов хозяйствования, заключивших договор, из которого вытекает право денежного требования;

2) приобретение уступленного денежного требования, в том числе права требования, которое возникнет в будущем, к должникам – субъектам хозяйствования по договору, на котором базируется такая уступка;

3) получение платы за пользование денежными средствами, предоставленными в распоряжение клиента, в том числе путем дисконтирования суммы долга, распределения процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором базируется уступка.

Как видно, переходит право требования к должнику – субъекту хозяйствования.

Таким образом, переход права требования по кредитному договору с физическим лицом (не предпринимателем) не соответствует всем требованиям к договору факторинга.

Такая же позиция подтверждается в письме Нацкомфинуслуг от 27.05.2013 № 3772/16-12.

Способ обращения взыскания (продажа предмета ипотеки от своего имени)

Также следует обратить внимание на избранный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Согласно абз. 5 ч. 1 ст. 39 Закона Украины «Об ипотеке» в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 настоящего Закона. Статья 38 данного Закона регулирует порядок продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу – покупателю. Таким образом, в решении суда об обращении взыскания на предмет ипотеки должен быть указан конкретный способ реализации предмета ипотеки. Такими способами могут быть: проведение публичных торгов или продажа предмета ипотеки с заключением договоров купли-продажи с другим лицом покупателем в порядке, предусмотренном ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке».

Зачастую банк выбирает следующий способ обращение взыскания: обратить взыскание на предмет ипотеки с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом. Данная формулировка не содержит предусмотренного законодательством конкретного способа реализации предмета ипотеки, поскольку заключение договора купли-продажи является лишь следствием применения определенного способа (проведение публичных торгов или продажа третьим лицам). А указание в решении суда о заключении договора купли-продажи любым способом вообще лишает ответчиков контроля за соблюдением всех предусмотренных законодательством процедур по реализации ипотечного имущества.

Как указано в разделе VII Анализа судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, подготовленного Верховным судом Украины 01.02.2015 года (далее – Анализ судебной практики об ипотеке), «при проведении анализа были выявлены случаи нарушение положения абз. 2 ч. 3 ст. 36 и ч. 5 ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке». В частности, некоторые суды удовлетворяют иски об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи ипотекодержателем с заключением от имени ответчика-ипотекодателя договора купли-продажи любым способом с предоставлением ипотекодержателю всех полномочий, необходимых для осуществления продажи. При этом не учитывалось, что в соответствии с указанной нормой право продажи предмета ипотеки должно осуществляться ипотекодержателем от своего имени, а не от имени ответчиков-ипотекодателей, без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя». То есть полномочие судом истца на совершение договоров купли-продажи от имени ответчиков является противоречащим общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, исковые требования истца об избрании способа реализации предмета ипотеки, а именно – «обращение взыскания с заключением от имени ответчиков договора купли-продажи любым способом с другим лицом покупателем» являются не соответствующими конкретным способам обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренным Законом Украины «Об ипотеке».

Способ обращения взыскания (оценка предмета ипотеки)

Согласно абз. 7 ч. 1 ст. 39 Закона Украины «Об ипотеке» в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указывается начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Согласно Анализу судебной практики об ипотеке (Раздел VII) «суды должны исходить из того, что цена предмета ипотеки устанавливается в самом договоре – в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке» стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Если при рассмотрении дела стороны с такой оценкой согласны, то суд не имеет оснований ее не принимать во внимание, поскольку она является условием договора. Если между сторонами возникает спор относительно такой оценки, то в зависимости от того, какая сторона ее оспаривает, эта сторона обязана по смыслу ч. 3 ст. 10, статей 11 и 60 ГПК доказать другой размер, в частности заявить ходатайство о назначении и проведении соответствующей судебной экспертизы».

Поэтому при обращении взыскания на предмет ипотеки необходимо обратить внимание на определение начальной стоимости предмета ипотеки с целью дальнейшей реализации.

За многие годы судебных тяжб между кредиторами и ипотекодержателями сформировалась разнообразная судебная практика.

Как известно, наша правовая система не прецедентная. В то же время согласно пункту 4 статьи 13 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» выводы по применению норм права, изложенные в постановлениях Верховного Суда Украины, являются обязательными для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий соответствующую норму права.

Ниже указаны наиболее интересные, на мой взгляд, правовые заключения, которые касаются обращения взыскания на предмет ипотеки.

Дело № 6-124цс14, суть вывода: проведение публичных торгов по реализации имущества по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке имущества, утратившим силу, является нарушением установленных законодательством правил о порядке реализации имущества на публичных торгах, в том числе правил об определении стартовой цены реализации имущества, а именно: части пятой статьи 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве»; пунктов 3.2, 3.4 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.

Дело № 6-61цс15, суть вывода: исходя из содержания понятия «цена», как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т. п., анализа норм статей 38, 39 Закона «Об ипотеке» судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ пришли к правовому выводу, что в понимании нормы ст. 39 Закона «Об ипотеке» установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью 6 ст. 38 Закона.

Дело № 6-39цс15, суть вывода: суд сделал правовой вывод о том, что по содержанию статей 39, 40 Закона Украины «Об ипотеке» и статьи 109 ЖК Украинской ССР лицам, которые выселяются из жилого дома (жилого помещения), являющегося предметом ипотеки, в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки, предоставляется другое постоянное жилье только в том случае, когда ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда.

Дело № 6-73цс13, суть вывода: суды должны иметь в виду, что наличие судебного решения о взыскании с должника в пользу кредитора задолженности по кредитному договору не освобождает должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства и не лишает кредитора права на получение сумм путем обращения взыскания на переданное должником в ипотеку недвижимое имущество. Вместе с тем удовлетворение подобных исковых требований возможно только в случае, когда суду предоставлены неопровержимые доказательства того, что предыдущие меры не привели к надлежащему исполнению обязательства.

Закон Украины «Об ипотеке»

Закон об ипотеке в Украине регламентирует отношения ипотекодателя и ипотекодержателя, а также все сопутствующие вопросы. Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, настоящего Закона и иных нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Содержание Закона Украины об ипотеке по разделам и статьям:

Раздел I. Общие положения

  • Статья 1. Определение терминов
  • Статья 2. Законодательство об ипотеке
  • Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки
  • Статья 4. Государственная регистрация ипотеки
  • Статья 5. Предмет ипотеки
  • Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку
  • Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой
  • Статья 8. Страхование предмета ипотеки
  • Статья 9. Владение, пользование и распоряжение предметом ипотеки
  • Статья 10. Сохранности предмета ипотеки
  • Статья 11. Имущественный поручитель
  • Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя
  • Статья 13. Следующая ипотека
  • Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности
  • Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков
  • Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства
  • Статья 17. Основания прекращения ипотеки

Раздел II. Оформление ипотеки

  • Статья 18. Ипотечный договор
  • Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор
  • Статья 20. Закладная
  • Статья 21. Форма и содержание закладной
  • Статья 22. Условия реализации прав и выполнения обязанностей, вытекающие из закладной

Раздел III. Переход прав по ипотечному договору и закладных

  • Статья 23. Последствия перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу
  • Статья 24. Уступка прав по ипотечному договору
  • Статья 25. Передача закладной
  • Статья 26. Правовые последствия передачи закладной
  • Статья 27. Возобновление прав по закладной

Раздел IV. Использование закладной для рефинансирования

  • Статья 28. Субъекты и способы рефинансирования
  • Статья 29. Продажа закладной с обязательством обратного выкупа
  • Статья 30. Залог закладной
  • Статья 31. Ипотечные ценные бумаги
  • Статья 32. Порядок рефинансирования

Раздел V. Удовлетворение требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки

  • Статья 33. Основания для обращения взыскания на предмет ипотеки
  • Статья 34. Передача предмета ипотеки в управление
  • Статья 35. Сообщение о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора
  • Статья 36. Внесудебное урегулирование
  • Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки
  • Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки
  • Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда
  • Статья 40. Выселение жильцов
  • Статья 41. Реализация предмета ипотеки на публичных торгах
  • Статья 42. Последствия исполнения основного обязательства до момента реализации предмета ипотеки
  • Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов
  • Статья 44. Участие в открытых торгах
  • Статья 45. Порядок проведения публичных торгов
  • Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на публичных торгах
  • Статья 47. Оформление результатов публичных торгов и распределение средств от реализации предмета ипотеки
  • Статья 48. Обжалование результатов открытых торгов
  • Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания открытых торгов не состоявшимися
  • Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации
  • Статья 51. Последствия изъятия (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных нужд

Раздел VI. Заключительные положения

Полную версию ЗУ об ипотеке можно почитать здесь.

Комментарии юристов к закону по таким тематикам:

Использование закладной для рефинансирования

Раздел IV — Использование закладной для рефинансирования

Статья 28. Субъекты и способы рефинансирования

Субъектом рефинансирования являются банки и другие финансовые учреждения, в том числе специализированное ипотечное учреждение.

Рефинансирование ипотечных кредиторов осуществляется субъектами рефинансирование за счет средств, полученных от размещения ипотечных ценных бумаг.

Ипотекодержатель (владелец закладной) может до наступления срока выполнения должником обязательств по закладной проводить операции с принадлежащими ему закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Рефинансирование может осуществляться следующими способами:

  • отчуждение (продажа) закладной путем индоссамента согласно статье 25 этого Закона с компенсацией индоссанту стоимости закладной в установленном сторонами размере;
  • продажа закладной с обязательством обратного выкупа (операция репо);
  • передача закладной в залог для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредиторами;
  • эмиссия ипотечных ценных бумаг;
  • другим способом, не противоречащим закону.

Условия рефинансирования, определенные в этом разделе, могут применяться к любым обязательствам, обеспеченным ипотекой, независимо от того, была ли выдана закладная в соответствии с условиями такого обязательства.

Статья 29. Продажа закладной с обязательством обратного выкупа

Продажа закладной с обязательством обратного выкупа является договором, согласно которому любое лицо-кредитор обязуется оплатить ипотекодержателю (владельцу закладной) денежные средства, а ипотекодержатель (владелец закладной) обязуется передать закладную этому кредитору и выкупить ее по согласованной сторонами цене в определенный срок в будущем, но не позднее срока полного выполнения основного обязательства должником.

Продажа закладной с обязательством обратного выкупа осуществляется путем индоссамента, в котором устанавливается срок обратного выкупа закладной. Ипотекодержатель (владелец закладной) и кредитор могут заключить договор, который установит другие условия продажи закладной с обязательством обратного выкупа. В частности, договором может быть установлена обязанность ипотекодержателя (владельца закладной) выкупить закладную до указанного в индоссаменте срока в случае наступления определенных договором обстоятельств.

Статья 30. Залог закладной

Закладная может быть передана в залог для обеспечения выполнения обязательств ее владельца перед другим лицом — кредитором. Залог закладной осуществляется путем индоссамента, в котором отмечается, что закладная передается только в залог, и идентифицируется обеспеченное залогом обязательство. При залоге закладная передается во владение залогодержателю.

Ипотекодержатель (владелец закладной) обязан письменно уведомить должника о передаче закладной в залог, кроме случаев включения заверенных закладной прав в состав ипотечного покрытия обычных ипотечных облигаций.

Статья 31. Ипотечные ценные бумаги

Закладные могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг — ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.

Эмитентом ипотечных ценных бумаг могут быть банки и другие финансовые учреждения, имеющие право на осуществление такого вида деятельности в соответствии с законом.

Порядок выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг устанавливается законом.

Статья 32. Порядок рефинансирования

Ипотекодержатель (владелец закладной) имеет право проводить операции с закладными для рефинансирования собственной деятельности самостоятельно или с привлечением специализированных финансовых учреждений, в том числе государственного ипотечного учреждения, которые на основании договора с ипотекодержателем (владельцем закладной) предоставляют соответствующее рефинансирование путем проведения операций с ипотечными активами такого ипотекодержателя (владельца закладной), которые обеспечивают поступление денежных средств от любых других лиц-кредиторов.