Земли используемые для личных нужд граждан

Земли используемые для личных нужд граждан

§ 5. ПРАВО ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО, ДАЧНОГО, ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ДРУГИХ НУЖД

Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобре­сти) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предприниматель­ской деятельности, для садоводства или огородничества. Перечень этот можно бы продолжить (земельный участок для гаража, сенокошения и выпаса скота, если житель города или села имеет домашний скот, слу­жебного земельного надела при доме или за его пределами и т. д.). Но право у гражданина на конкретный участок, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определен­ных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей.

Содержание конкретных прав и обязанностей тех или иных пользо­вателей земельных участков (в том числе и домовладельцев) зависит не только от того, для какой цели они предоставляются данному граждани­ну, но и от юридических оснований получения (приобретения). Эти ос­нования называются титулом пользования. По закону (ст. 15, 20—24 ЗК РФ) их может быть несколько: получение земли на праве частной собст­венности, праве пожизненного наследуемого землевладения, постоянного (бессрочного) землепользования, аренды, безвозмездного временного пользования, не являющегося арендой. Законодательство предоставляет возможность гражданину выбрать любой из названных титулов, хотя предпочтительнее для себя каждый обычно считает право собственности. Решение о предоставлении земельного участка данному гражданину выносит местная администрация в соответствии с ее компетенцией, уста­новленной федеральным законом или законом субъекта РФ. Это реше­ние служит основанием для последующей выдачи земельных документов гражданину, свидетельствующих о его правах на земельный участок, от­вода участка в натуре (на местности), государственной регистрации права пользования землей на определенном титуле. Без этих документов (или при несвоевременном их оформлении) право гражданина может оказать­ся сомнительным и оспариваемым.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Так, например, гражданин имеет право получить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договорной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендовать (например, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строительство временного склада, для сезонного огорода, сенокошения и т. п.) дополнительные участки в пределах норм, установленных законодательством субъектов РФ.

Необходимо иметь в виду, что ст. 72 Конституции РФ относит регули­рование земельных отношений, в том числе по вопросам земельных прав граждан, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Фе­дерации. Это означает, что, например, республика в составе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая издания федерального за­кона, издавать свой собственный земельный закон. Следовательно, зако­нодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть раз­личным. Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам феде­ральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и другим нормативным актом, изданным в Россий­ской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ). Поэтому также в ч. 3 ст. 36 Конституции записано, что условия и порядок пользования гражданами землей на территории каждого субъекта Федера­ции определяются на основе федерального законодательства.

Частная собственность граждан на землю при доме или за его пределами может быть несколь­ких видов: индивидуальная собственность граж­дан; общая совместная, т. е. без определения Долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собствен­ности; долевая собственность, образуемая при выделении в натуре (на Местности) конкретных долей земельных участков, принадлежащих каж­дому владельцу.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании зе­мельных отношений и развитии аграрной реформы в России»1 установ­лено: «Граждане и юридические лица — собственники земельных участ­ков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными ин­вестициями».

Отныне владение, пользование и распоряжение земельными участками их собственниками осуществляется, как сказано в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, «свободно». Свободное хозяйствование на земле нельзя, однако, по­нимать как произвольное. Часть 2 ст. 36 предусматривает два существен­ных условия, хотя и не ущемляющих хозяйственной свободы собственни­ков земли, но в разумных рамках ограничивающих их деятельность: они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и закон­ных интересов иных лиц. Если собственник земли не соблюдает эти усло­вия закона, для него наступают юридические последствия, предусмотрен­ные экологическим и гражданским законодательством об ответственности за правонарушения.

Приведенные выше общие положения о праве частной собственности на землю полностью распространяются и на право частной собственно­сти граждан на земельные участки при жилом доме, даче, строении на садовом участке и т. д.

Статьи 80, 81 ЗК РФ дают право гражданам, на проживающим в городах и поселках, на получение в собственность или аренду земельных участков для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. Предельная норма предоставления таких участков устанавливается местной администрацией, а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и усло­вий данной местности.

Участки предоставляются, как правило, в собственность бесплатно при условии, если площадь предоставления не превышает предельную норму. При перерегистрации в собственность участков, предоставленных ранее (до 1 января 1991 г., т. е. до реформы) на праве пользования или пожизненного наследуемого владения, участок передается в собствен­ность бесплатно безотносительно к его размерам, даже если он превыша­ет установленную предельную норму.

Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указываются сроки и условия строительства, основные права и обязанности за­стройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строитель­ства на участке и размещения на нем строений. Обязательной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по делам строительства и архитектуры. В случаях отступления от утвер­жденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изме­нения за свой счет. Договором застройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодо­во-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мел­кий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной адми­нистрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный запрет указанной деятельности.

Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае со­вместного строительства жилого дома на праве общей совместной собст­венности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропор­ционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разрешения мест­ной администрации. В случаях, когда компаньон-застройщик подключает­ся после заключения договора, договор подлежит переоформлению.

Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в пригородной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предоставление уча­стков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собст­венность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами го­сударственной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предоставлен­ные под дачи гражданам земельные участки превышают установленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предос­тавленные для этих целей земельные участки используются для возведе­ния жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граж­дан — субъектов права на указанные земельные участки они могут ис­пользоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Дру­гие права граждан определяются ст. 35—40 ЗК РФ. В частности, они вправе совершать все гражданско-правовые сделки с землей: куп­лю-продажу, дарение, наследование и др., в том числе отчуждение уча­стков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчу­ждаемой части участка не может превышать установленную предельную Норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для инди­видуального жилищного строительства.

Для строительства индивидуальных гаражей земельные участки мо­гут выделяться на праве собственности или аренды. Раз меры участков определяются в соответствии с утвержденным проектом. Поскольку Для гаражного строительства применяются типовые проекты, то и раз­меры предоставления имеют фиксированные значения в зависимости от типа строения. Участки выделяются, безусловно, для целевого ис­пользования, поэтому на них могут возводиться только те строения и сооружения, которые необходимы для хранения и обслуживания ав­тотранспорта.

Во владении граждан (на разных титулах) могут находиться участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, ин­дивидуального или коллективного садоводст­ва и огородничества (соответственно как при жилом доме, так и за его пределами). Право­вой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по сравнению с режи­мом в сельской местности имеет следующие особенности:

— перспективное целевое назначение участков, выделяемых для лич­ного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или про­ектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходимости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для исполь­зования в соответствии с этим целевым назначением;

— возведение на указанных участках капитальных строений и соору­жений должно согласовываться с органами городского жилищного хозяй­ства и архитектуры;

— предельные размеры предоставления участков устанавливаются го­родской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право ис­пользовать для возведения жилых и хозяйственных построек и сооруже­ний и для производства сельскохозяйственной продукции. Однако эта деятельность должна быть согласована с требованиями проектов плани­ровки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяйственного уст­ройства города.

Земельные участки для индивидуального и коллективного садоводства в городах и поселках — явление крайне редкое, как правило, такие земли оказываются в пределах городской (поселковой) черты при ее расширении или установлении. Генеральные планы или проекты планировки и за­стройки городов и поселков не предусматривают использования городской территории для этих целей. Поэтому срок использования этих земель для целей садоводства определяется условиями указанных документов. Земель­ные участки находятся на праве собственности, и изъятие их осуществля­ется в порядке выкупа. Возведение строений и сооружений на садовых участках может производиться только по согласованию с архитектур­но-градостроительными службами. Использование садовых участков для производства сельскохозяйственной продукции осуществляется по усмот­рению владельцев. Граждане, имеющие земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, могут свободно совершать сделки с землей (купли-продажи, дарения, залога, аренды и т. д.).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобно­го хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для исполь­зования в соответствии с генпланом или проектом планировки и за­стройки города (поселка).

Земельные участки под огородами могут находиться у граждан, объе­динившихся в огородное некоммерческое объединение, на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользова­ния, аренды или срочного пользования в зависимости от того, на каком праве в данной конкретной зоне может находиться земельный участок.

Индивидуальные земельные участки под огороды могут предоставляться органом местного самоуправления из свободных городских земель, а так­же и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но временно не используемых земель в срочное пользование.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС — Глава 14. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;казачьими обществами;опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.2 —
3. Утратили силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 80. Фонд перераспределения земель
1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.2. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.3. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.4. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
1. Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.4. Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются настоящим Кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

30.05.2017Елена
Здравствуйте. Есть участок земли с/х назначения.Можно на нём построить жилой дом?

24.04.2017Станислав
Здравствуйте. Есть участок земли с/х назначения. Можно ли перевести землю в ИЖС? Или только через суд? Кадастрового номера на участок нет: только доля в квартале прописана
(Это Московская область)

02.02.2017Алексей
Статьи 81 — 82. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

10.01.2017Елена
Можно ли продавать физическому лицу землю сельхоз назначения другому физическому в Республике Крым?

10.01.2017Михайлов Степан Валерьевич
Что надо сделать чтобы закрепить сенокосные угодия на которых заготавливаешь сено.

10.07.2016Мария
Здравствуйте! Имею подсобное хозяйство 8 голов КРС,а сенокосные угодия малы.Что нужно сделать для того чтоб получить сенокосные угодия для личного подсобного хозяйства?

02.09.2015Рамиль
Я построил дом и получил паспорт на дом из БТИ можно ли прописаться на землях сел.хоз. назначения под дачное строительство

23.07.2015Алексей
интересует вопрос перевода сельскохозяйственных земель арендуемых в собственность. с последующим переводом разрешенного использования.

04.06.2015Сергей
Добрый день! Имею в собственности 5 паевых долей сельхоз назначения, всего 30 га.С 2008 года. Свидетельство на право собственности с ограничением, земля не выделена, кадастровый номер условный. Юридическое лицо обратилось с просьбой о приобретении этих долей, могу ли я продать по договору купли продажи свою собственность в данном виде и какие налоги с данной сделки обязан оплатить? С уважением!

09.09.2014Вера
Можно ли строить дом и прописаться на землях сел.хоз. назначения под дачное строительство, садоводство.

26.08.2014николай
после ликвидации колхоза после банкротства кто распоряжается землями постоянного бесрочного пользования

14.04.2014Марго
Живу в Крыму. Имею пай земельный 4га и пай по наследству 5га. По законодательству РФ сколько я могу иметь земли (есть ли ограничения) с.хоз значения в собственности. И как ведется расчет налога. Спасибо.

09.11.2012Жакипов А
Могу ли я купить КФХ в РФ. Я гражданин Республики Казахстан. У моего продавца КФХ находиться в Алтайском крае. Часть его земель с\х назначения -паевые 2000 га и часть 3000га относиться аренда администраций. Как мне быть. Могу я оформить от продавца выше указанные земли на свое имя. Жду ответа. Заранее благодарю. Жакипов.

14.05.2012Максим
компенсируется ли рыночная стоимость построек на землях сельхоз назначения при выкупе государством?

14.04.2011Александр
Могут ли принудить к продаже землю сельхоз. назначения, полученную по наследству, от матери, если я гражданин Украины.

02.01.2011максим
пожалуйста подскажите как правильно оформить договор купли продажи на земельный участок сельхоз назначения для физического лица по наличному расчёту!и если можно то прикрепмте сам бланк!огромное спасибо!

08.09.2010Максим
Добрый день.
Статья 82.
Можно ли оформить землю сельхоз назначения с физического лица на юр. лицо ООО (если учредитель гражданин Украины) если нет то какие есть варианты.

Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

  • для ведения сельскохозяйственного производства;
  • для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

  1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
  2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
  2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.
  3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., — всего 17 видов разрешенного использования).
  4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
  5. Земли, на которых расположены леса.
  6. Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

  • основные;
  • условно разрешенные;
  • вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:

  1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
  2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:

  • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
  • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
  • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
  • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
  • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
  • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
  • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
  • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
  • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
  • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
  • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
  • Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.
  • Особенности аренды и купли-продажи

    Оборот земель сельскохозяйственного назначения – совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

    Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

    Купля-продажа определяется такими факторами:

    • форма собственности на участок;
    • субъектный состав участников сделки;
    • вид разрешенного использования, и др.

    Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

    Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

    Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

    В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

    Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

    Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

    Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:

    • кадастровый номер соответствующего земельного участка;
    • действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
    • обоснование для перевода участка в другую категорию.

    Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

    В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

    Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.