Зк ст 35

Земельный кодекс Украины
Статья 35. Земельные участки для садоводства

1. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства.

2. Иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица, могут иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды.

3. Земельные участки, предназначенные для садоводства, могут использоваться для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений.

4. К землям общего пользования садоводческого товарищества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями общего пользования. Земли общего пользования садоводческого общества безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления общества в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании документации по землеустройству, по которой осуществлялось формирование земельных участков или технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности).

5. Приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого общества осуществляется без согласия на то других членов этого общества.

6. Использование земельных участков садоводческих товариществ осуществляется в соответствии с законом и уставами этих обществ.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья имеет непосредственное отношение к реализации принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время, в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае «следуют» за правами на недвижимость.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости.

Как определяется право собственности на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, можно определить следующим образом. Несмотря на то что прямого указания на это в законодательстве нет, очевидным является вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение права собственности на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно и путем приобретения участка в общую собственность. При этом согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

В целом при реализации норм комментируемой статьи, равно как и статьи 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке. Согласно данной статье ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Исходя из толкования п. п. 1, 2 комментируемой статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для окончательного закрепления за новым собственником права на землю надлежит сформировать новый участок. Размер такого участка определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за продавцом недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 комментируемой статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется следующее. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка (т.е. если продавцом здания является собственник земли).

При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила ст. 250 ГК применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 комментируемой статьи так же, как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Согласно этим разъяснениям в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 комментируемой статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .
———————————
Реализация ст. 553 ГК ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей.

В частности, как мы считаем, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

СТ 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи 35 ЗК РФ корреспондирует с положениями ст. ст. 271 и 552 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) в силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, сооружения (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом, если новый правообладатель недвижимости не приобрел соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду, установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность лица по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер. В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются ст. 1102 ГК РФ и ст. ст. 35, 36 (с 1 марта 2015 г. — ст. 39.20), 65 ЗК РФ .
———————————
См.: Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 241/10, от 15 ноября 2011 г. N 8251/11 , Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. N 12790/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 3.

Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Такой подход получил дальнейшее развитие в судебной практике. Так, из смысла комментируемых положений следует, что продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника .
———————————
См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .

Конституционность п. 1 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в том числе и его положений, устанавливающих порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, неоднократно пытались оспорить. В связи с этим важно отметить позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой указанные положения направлены на определение юридической судьбы земельного участка под объектом недвижимого имущества при его продаже в случаях, когда продавец не являлся его собственником, развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, направлены на защиту прав собственника здания, сооружения, а также связаны с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений и не регулируют отношения, связанные с приобретением земельного участка в собственность, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из предусмотренных способов определения порядка пользования земельным участком с учетом заслуживающих внимание обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности .
———————————
См.: Определения Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 511-О-О, от 22 марта 2012 г. N 512-О-О, от 11 мая 2012 г. N 749-О, от 11 мая 2012 г. N 750-О, от 29 мая 2012 г. N 903-О, от 17 июля 2012 г. N 1372-О, от 24 сентября 2012 г. N 1585-О, от 24 сентября 2012 г. N 1756-О, от 22 ноября 2012 г. N 2099-О, от 17 июня 2013 г. N 993-О .

Одной из проблем реализации комментируемой статьи на практике является вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, сооружения, поскольку в ЗК РФ достаточно расплывчато установлено, что переходит «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования». При этом п. 2 комментируемой статьи 35 ЗК России, устанавливающий правила определения предельных размеров площади такой части земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. признан утратившим силу. Это связано с тем, что предельные размеры земельных участков должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.

На практике также зачастую возникает вопрос о невозможности оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в силу сохранения прав прежних собственников такой недвижимости на земельный участок. В связи с этим необходимо отметить, что из п. 1 ст. 39.20 (ранее ст. 36) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 ).

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка. Порядок реализации преимущественного права покупки регулируется ст. 250 ГК РФ.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ .
———————————
См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Положения комментируемого пункта о преимущественном праве не распространяются на случаи продажи земельного участка с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку в данном случае отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 комментируемой статьи).

Кроме того, указанное положение не применяется в случае, если здание, сооружение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае собственник таких зданий, сооружений в силу ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право приобрести такой участок на соответствующем виде права.

Пункт 4 комментируемой статьи направлен на реализацию принципа земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, без одновременного отчуждения земельного участка.

Складывавшаяся ранее судебная практика рассматривала сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влекло за собой ничтожность заключенной сделки .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (п. 79) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.

Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения в ст. 168 в части отнесения сделок, совершенных с нарушением закона, к оспоримым (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Положения п. 5 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, регулирующей особенности приобретения прав на земельный участок иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками зданий, сооружений, признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П не противоречащими Конституции РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6).

Так, согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками — постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), — не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

Осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой — в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. ст. 9 и 36 Конституции России приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 35. Земельні ділянки для садівництва

1. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства.

2. Иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица могут иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды.

3. Земельные участки, предназначенные для садоводства, могут использоваться для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений.

4. К землям общего пользования садоводческого товарищества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями общего пользования. Земли общего пользования садоводческого товарищества безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления общества в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющий право на земельный участок.

5. Приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого общества осуществляется без согласия на то других членов этого общества.

6. Использование земельных участков садоводческих товариществ осуществляется в соответствии с законом и уставами этих обществ.

Комментарий

Общая характеристика. Законодательство не определяет срока » садоводство «, однако этот термин устоялся и общепонятным и в данном контексте означает выращивания плодовых и ягодных (садовых) рослин128.

В ч. ч. 1 и 2. Ч. 2 комментируемой статьи упомянутое право граждан Украины на приватизацию земельных участков для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Во коллективным садоводством подразумевается ведения садоводства гражданами в составе садоводческих товариществ, однако на индивидуальных участках таких граждан.

Порядок приватизации земельных участков определяется ст. 118 ЗКУ, а нормы бесплатной приватизации для этих целей — п. » в » ч. 1 ст. 121 ЗКУ (не более 0,12 га). При этом даже в случае ведения коллективного садоводства за гражданами закрепляются отдельные участки, которые они имеют право приватизировать отдельно (см. ч. 5 и комментарий к ней).

Арендовать земельные участки для ведения садоводства любые суб ‘ объекты могут без ограничений, вытекает из общего принципа свободы договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГКУ), а также с неизвестной целью прямо предусмотрено ст. 5 Закона Украины » Об аренде земли » и продублировано в комментируемой норме.

Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия могут приобретать земельные участки для садоводства в собственность в порядке наследования по долгу ‘ связью их отчуждения в течение года (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ).

В Украина существует практика опосредования отношений по использованию земельных участков для садоводства договорам эмфитевзиса (эмфитевзис — » право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд » см.. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ) 129. Между тем, использование земельного участка для садоводства предусматривает возможность строительства » необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. » (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), поэтому отношения сторон одновременно могут иметь признаки не только эмфитевзиса, но и суперфиция (» право пользования чужим участком для застройки » — см.. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ). Подобная же ситуация может сложиться в случае использования земель ФХ, земель различных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены здания и сооружения. Как представляется, в таком случае отношения сторон должны регулироваться одновременно положениями законодательства и о эмфитевзис, и о суперфиций. В цивилистической доктрине в подобных случаях предлагается говорить о существовании т. н. составленных прав — » когда в интересах одного лица был установлен личный сервитут, эмфитевзис и суперфиций по конкретному земельному участку » 130.

Образец договора эмфитевзиса, заключенного в отношении земельного участка для садоводства, см.. в комментарии к ст. 1021 ЗК Украины.

В ч. 3. Комментируемая часть предусматривает использование земельных участков, предназначенных для садоводства, » для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. «.

Застройка садовых участков, используемых для коллективного садоводства, в настоящее время детально регламентируется ВСН 43-85 » Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования «. В частности, п. 2.1 предусмотрено, что » на садовых участках разрешается возводить отапливаемые садовые дома площадью застройки до 50 кв. м без учета площади террасы (веранды) и мансарды, а также хозяйственные постройки … для содержания домашней птицы и кроликов, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд …, теплицы и другие сооружения утепленного грунта … Садовые дома допускается возводить неотапливаемыми «.

Несмотря на очевидную устарелость, эти правила формально остаются действующими (хотя и очень часто нарушаются). Однако они не распространяются на садовые участки, используемые для индивидуального садоводства, поэтому, на наш взгляд, застройка таких участков возможна с общими ограничениями, накладываемыми градостроительной и землеустроительной документацией (см. ст. 39 ЗКУ и комментарий к ней).

ч. 4. Комментируемая часть определяет правовой режим земель общего пользования садоводческого товарищества, к которым относит » земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями общего пользования «. Более подробно состав и структуру земель общего пользования садоводческих товариществ определяют ВСН 43-85 » Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирование «.

ЗКУ, декларируя возможность предоставления в собственность общества земель общего пользования, не предусматривает процедуры, по которой садоводческое общество могло бы получить такие участки в собственность. Во органами, в которых должно быть подано ходатайство садоводческого общества, следует понимать органы государственной власти или местного самоуправления, имеющих право распоряжения такими участками (см. также п. 12 раздела X ЗК Украины).

В отдельных населенных пунктах такая процедура определяется решениями местных советов — см. например, решение Киевского городского совета » О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в Киеве » от 15.07.2004 N 457/1867. Кое-где практика приватизации земельных участков обществами на выполнение таких решений имеется.

До передачи в собственность общества земли общего пользования садоводческих товариществ находятся в государственной собственности (что сейчас касается большинства из них). Пользователем таких земель является садоводческое общество (хотя в подавляющем числе случаев это пользования фактическим, без оформления соответствующего права). Вместе с тем, в отдельных случаях и само общество может быть владельцем земель общего пользования товарищества, если земельный участок был ему ранее предоставлена урегулированы отношения по приватизации земельных участков существующих садоводческих обществ, находящихся в пользовании члена общества. Данной нормой справедливо предусмотрено, что приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого товарищества осуществляется » без согласия на то других членов этого общества «. На наш взгляд, из этого следует также, что приватизация осуществляется и без согласия самого общества (которое во многих случаях формально есть, или по крайней мере должно быть пользователем всей территории коллективных садов — как земель общего пользования, так и участков, распределенных между отдельными членами общества и такая ситуация имеет место, если участок была представлена style = «font-size: 11pt; font-family:» Arial «,» sans-serif ‘»> В ч. 6. По своей правовой природе садоводческие общества является обслуживающими кооперативами и действуют в соответствии с Законом Украины » О кооперации » и Закона Украины » О сельскохозяйственной кооперации «. Структура и режим земельных участков садоводческих обществ определяются кроме положений ЗКУ, также ВСН 43-85 » Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования «. Специальный закон, который бы правовой режим земельных участков таких обществ, на сегодня отсутствует.